趕在太陽下山的時候，梧桐的影子落在“南京”上。秦淮區(qū)悅動·新門西的網(wǎng)紅墻前，山西小伙吳曉宇拍到了他的“人生照片”，然后迅速讓出左側位，周圍不少人在等候和“南京”合影。

　　城墻根下的老門西，曾經是城市紡織工業(yè)的集聚地，南京印染廠、南京第一棉紡廠等均坐落在此。而現(xiàn)在，這里的時尚體育產業(yè)與老城南煙火氣融洽無間，“沉睡”多年的廠區(qū)蛻變?yōu)閷毑卮蚩ǖ兀瑘@區(qū)連續(xù)3年稅收破億元。

　　像這樣通過盤活低質存量載體實現(xiàn)“騰籠換鳥”的模式，叫做生產類城市更新。南京市鼓勵利用舊廠房、舊倉庫、老商業(yè)、老校區(qū)、老舊樓宇，改造建設現(xiàn)代公共服務和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，推動產業(yè)升級和城市品質提升。2022年以來，全市以試點帶動，推出了玄武區(qū)D9街區(qū)、鼓樓區(qū)金智里園區(qū)等一批典型的更新案例。

　　城市的過去有未來。對比老廠區(qū)、老校區(qū)舊與新的膠卷，翻新的基地處處閃現(xiàn)歲月痕跡，新的創(chuàng)造賦予它們全新的解釋。

　　XX廠，是它的“曾用名”

　　當那扇寫有“下關”兩個大字的鐵門在社交平臺悄然走紅，南京紫竹商業(yè)管理有限公司( 以下簡稱“南京紫竹”)副總經理陳大衛(wèi)心里稍稍有了底。

　　“坐標建寧路196號，101明潮里?！痹絹碓蕉嗟牟┲髂矫麃淼酱箝T口，拍下那面墻。而陳大衛(wèi)和他的團隊要做的，是如何讓更多市民走進大門，看到“中國人民解放軍海軍一〇一工廠”的華麗轉身。自1955年起，一批批艦艇模型和訓練器材從這里發(fā)出。2007年改制后，該廠移交給地方，后因企業(yè)經營不善破產倒閉。2021年，南京紫竹斥巨資收購了包括廠房在內的企業(yè)全部資產。

　　盡管做過充分的盡調，但進場轉了一圈后，陳大衛(wèi)還是心里一沉：最老的建筑始建于上世紀60年代，最新的也不過是1984年，大大小小的廠房被以每平方米5毛錢的價格，租給了凍肉廠、印刷廠等當倉庫，剩下的廠房里堆滿垃圾。幾塊磚一搭、一張鐵皮一蓋就是一處小房子，這樣的違建在整個廠區(qū)超過1000平方米。

　　摳掉外立面的水泥涂層，廠房的紅磚“真容”浮現(xiàn)出來。見到此景的陳大衛(wèi)和同事當即決定，就按照建筑的原有風格出新，同時進行適當?shù)亩蝿?chuàng)作：窗戶放大，增加采光，將其中一部分改造成門；紅磚外立面上，添加色彩明快的涂鴉，專為拍照打卡設計；自有版 權的小貓形象氣球“坐”上房頂，產生年代感和青春力的碰撞……男女老少迫不及待要在這里留“痕”。

　　讓城市家底擁有新內涵，這是老城的期待。在城市中心區(qū)產業(yè)迭代進程中，工業(yè)企業(yè)、高校陸續(xù)外遷，一大批火熱的老廠房、老校區(qū)閑置下來，淪為與中心城區(qū)格格不入的荒涼之地。用城市更新破解存量載體低效與增量空間緊缺之間的矛盾，南京努力探索前進。

　　2012年，南京第二機床廠的產權方金基集團，啟動南京國家領軍人才創(chuàng)業(yè)園(以下簡稱“國創(chuàng)園”)改造項目?！氨疽詾榫褪切扌薹孔?，沒想到這么難?！蹦暇﹪鴦?chuàng)園投資管理有限公司原總經理吳成拿11號樓舉例，整棟樓內部結構損壞嚴重，但清水紅磚的山墻保存完好，非常漂亮。拆除還是保留?最終，團隊利用“熱水瓶換內膽”的原理，對外墻做了最大限度保留，用角鋼加固圍合，在墻體內部植入新的建筑體量，如今加固后的老廠房成為園區(qū)一處標志性景觀。

　　摸著石頭過河的不光是企業(yè)。老廠區(qū)的產權結構復雜，歷史遺留問題千頭萬緒，牽扯土地、規(guī)劃、消防、文保等諸多條線。缺乏政策文件支撐，按照現(xiàn)行標準，很多更新項目都難以推進?！斑@就需要多部門協(xié)同、多角度支持，為項目創(chuàng)新?lián)?，打通難點、阻點。”南京市建委建設二處處長董文量說。

　　以消防審驗為例，如果完全以現(xiàn)在的消防標準要求老廠改造，那很多房子和街區(qū)只能一拆了之。南京在全國率先拿出頂層設計，原則是改造后的消防條件一定要高于改造前。南京出臺“消防審驗管理實施意見”等文件，在城市更新的現(xiàn)實問題前，政府管理更具針對性。如今，南京城市更新政策工具箱已涵蓋數(shù)十個配套政策和技術導則。

　　針對生產類更新，南京還提出分類采取整合集聚、整體轉型、改造提升等方式，通過鼓勵增加工業(yè)用地容積率、建設城市“硅巷”、引導土地多用途復合開發(fā)利用、新產業(yè)新業(yè)態(tài)可享受5年過渡期等支持政策，推動舊廠房、老菜場、老舊樓宇改造提升。

　　南京推進城市更新的路徑越來越清晰。層出不窮的“新空間”，為一度被看衰的老城注入新活力。

　　由南京師范大學紫金校區(qū)“翻新”而來的金地·梧桐里，代表著另一種“再生”。2019年7月，因教育資源整合，經歷60余載春風化雨的使命后，送走最后一批師生的這片老校區(qū)陷入沉寂。

　　在玄武區(qū)政府的“搭橋”下，金地商置依托校屬載體資源進行全建制改造，校政企共建“校園風”科技園?！笆┕F隊還沒進場，喜歡‘玩’膠卷的80后李哲只是聽了介紹、看了效果圖，便果斷決定落下來?！苯鸬厣讨庙椖控撠熑搜Ψ逵∠笊羁?，“他的‘金陵銀鹽館’很火，不少年輕人從外地飛來洗照片?！?/p>

　　新的故事在城墻內生發(fā)

　　4次追加資金，投入從3000萬元增加到1.1億元——城北紅山西麓，由南京戰(zhàn)斗機械廠老廠區(qū)改造而來的“紅創(chuàng)PARK”，是新苑實業(yè)投資集團有限公司(以下簡稱“新苑集團”)20多年來做過最“虧”的項目。

　　盡管如此，他們也并不急于把載體填滿。一年不到，13家企業(yè)被拒之園外?！叭雸@企業(yè)一定要與科技、文化產業(yè)相關。園區(qū)體量不大，一期全填滿也不過22家，產業(yè)方向做散了就‘四不像’，高度集聚反而能激發(fā)1+1>2的效果。”新苑眾創(chuàng)招商經理曾齊最近很忙，俄羅斯列賓美術學院中國首個預科班落戶園區(qū)，繪畫系教授布洛欣要來此開展現(xiàn)場教學。

　　比修復老建筑更重要的，是改造后的空間要“裝”什么樣的內容。空間“喚醒”唯有與產業(yè)“煥新”同步發(fā)生，方有意義。南京提出，結合市、區(qū)主導產業(yè)、優(yōu)勢產業(yè)，確立園區(qū)的產業(yè)方向，吸引高端產業(yè)、人才，形成聚焦突破效應。

　　筑“新巢”引“新鳳”，每個園區(qū)都要畫好“產業(yè)圖譜”：水西門明城墻下的國創(chuàng)園(原南京第二機床廠)，以文化創(chuàng)意、設計服務、科技創(chuàng)新產業(yè)為主導，已集聚洛可可等160多家創(chuàng)意企業(yè)。立足珠江路的“電子基因”，錦創(chuàng)數(shù)字產業(yè)園(原東鼎大廈)聚力數(shù)字經濟賽道，招引包括嗶哩嗶哩、知乎在內的150余家優(yōu)質企業(yè)總部及核心數(shù)字內容供應商，數(shù)字經濟占比超85%。作為鼓樓區(qū)打造“環(huán)五臺山生命健康中心”的首發(fā)載體，金智里園區(qū)(原漢中門老汽車站)圍繞醫(yī)療信息化這一細分領域，過去一年里，園區(qū)招引了由中國電信聯(lián)合南京市醫(yī)保局開展的“醫(yī)保高鐵”“醫(yī)藥集采平臺”項目，目前產業(yè)集聚度達到了70%。

　　在園區(qū)鍛造產業(yè)鏈，一家頭部企業(yè)能抵得上幾個招商團隊。中國聯(lián)通物聯(lián)網(wǎng)總部落戶悅動·新門西以來，已“引”來30余家物聯(lián)網(wǎng)上下游企業(yè)，提供超2200個就業(yè)崗位，年稅收過億元。而在金地·梧桐里，5家婚紗、攝影等企業(yè)也已追隨婚慶產業(yè)“龍頭”格樂麗雅而來。

　　對于初出茅廬的園區(qū)，開啟招商之路并非易事?！斑吔ㄔO、邊招商。半年里輾轉了多座城市，就奔著頭部、總部去，但收獲甚微?！币晃恍聢@區(qū)運營負責人說。

　　轉換思路，101明潮里街區(qū)選擇先“引進”煙火氣，讓市民、企業(yè)聞“香”而來。通過和鼓樓區(qū)、下關街道的協(xié)調，園區(qū)為2.6萬平方米工業(yè)用地爭取來“不超過15%商業(yè)用途”的許可，規(guī)劃了藝術辦公、餐飲街區(qū)、文旅酒店、先鋒運動四大業(yè)態(tài)，并把餐飲作為集聚人氣的首發(fā)業(yè)態(tài)。與此同時，調研片區(qū)居民飲食喜好、消費習慣，招來一批餐飲企業(yè)。進入開業(yè)第二個月后，人流量逐漸攀升到5000人次。

　　園區(qū)運營方也坦承，餐飲業(yè)租金水平高，“來錢更快”，但一味地打造商業(yè)街區(qū)，與產業(yè)類城市更新的初衷背道而馳，同時在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，餐飲業(yè)也確實受到客觀限制。立足長遠發(fā)展，高品質的辦公業(yè)態(tài)，仍應是后續(xù)招商重心。

　　城市更新，是以特定歷史背景為注腳的。隨著城市經濟形態(tài)、產業(yè)布局變化，園區(qū)的“主打功能”也需隨之更新。徹底擺脫“二房東”思維，就不能滿足于裝修好、招來商就了事，而要在提供更優(yōu)質、更精細服務的供給側改革路上不斷突破。

　　除了復合生態(tài)，還有一些園區(qū)把目光放在專業(yè)運營上。

　　悅動·新門西的“網(wǎng)紅墻”，便是一次出圈的嘗試。當時，考慮到毗鄰明城墻的咖啡店位置偏、人氣差，運營方萬科團隊在征求企業(yè)意見后，邀請涂鴉藝術家，為其設計了這面“南京墻”。很快，配合抖音、小紅書上的話題設置，節(jié)假日打卡游客絡繹不絕，帶動門店咖啡銷量增長約3倍。嘗到“甜頭”后，今年1月，園區(qū)再次利用16棟建筑原有的城墻磚肌理構造，打造了一面“金陵”墻，持續(xù)刷屏社交平臺。

　　“城和人共生”大有可為

　　在有限土地資源下，老城要走高質量發(fā)展的路，就需要每一個城市單元盡可能創(chuàng)造更多的正外部效應。對產業(yè)園區(qū)來說，要思考的不僅僅是經濟發(fā)展、產業(yè)轉型，還要統(tǒng)籌考量周邊需求、城市功能。南京深知，城市的活力要由人來定義。有溫度的城市更新，落腳點始終在“人”，城要與人共生。

　　在收購全部企業(yè)資產的同時，國創(chuàng)園接下了廠區(qū)職工的安置任務。園區(qū)保安、保潔等崗位優(yōu)先向他們傾斜，原二機床廠醫(yī)院也為其保留至今，不定期組織“銀發(fā)團”回“家”看看……一位在園區(qū)重新上崗的老職工說：“過去跟冰冷的鐵打交道，現(xiàn)在和溫暖的人做朋友。”

　　閱江樓景區(qū)環(huán)抱下的101明潮里街區(qū)，特意把園區(qū)東側做成開放式，與明城墻、護城河唇齒相依，成為城市公共空間的一部分，踏春而來的外地游客、當?shù)厥忻瘢寄芤撇街翀@區(qū)，感受歷史與現(xiàn)代融合的魅力。社區(qū)黨群陣地、大學生創(chuàng)業(yè)基地，陳大衛(wèi)還在園區(qū)里預留了多個場地，未來計劃加強和街道社區(qū)、社會群體的聯(lián)動，“這是不賺錢的空間利用，但也是園區(qū)應該產生的社會效益”。

　　與500戶居民小區(qū)為鄰的金地·梧桐里，主動共享食堂、足球場、健身設施，曾經反對施工的老人，如今成了園區(qū)“?？汀?。雙創(chuàng)園退讓6米建筑紅線，打造景觀步道；沿街餐飲店鋪簽訂文明公約，許下“不擾民”承諾……

　　“每次在園區(qū)、街巷，看到人們的笑臉，我就覺得，這才是有機生長的老城該有的魅力。”南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區(qū)城市更新辦公室常務副主任李建波說，南京在老城更新中采取過拆舊建新的做法，加快了城市發(fā)展、改善了民生需求，但一定程度上影響了老城風貌。后來也曾著力保護老城建筑，但商業(yè)性開發(fā)遷出了原住民，少了煙火氣?！拔覀儾粩嗫偨Y實踐經驗，逐漸認識到城市更新要融入城市功能演進，滿足城市里‘人’的需求?！?/p>

　　歷經“不得不為”“盡力而為”，城市更新已進入到“大有可為”的下半場。以生產型城市更新推動產業(yè)空間復歸、高端要素復合、城市功能復興，打造活力永續(xù)的“城市強核”，不斷提升城市綜合承載能力、公共服務配套水平和資源人才集聚能級，方能實現(xiàn)老城的“再中心化”。

　　作為全國首批城市更新試點城市，南京在加快城市更新由試點示范向全面推進階段的轉變。今年，列入年度城市更新計劃的40個項目中，生產類空間占20個，包括依托所街公交場站，打造南京首個集公交驛站、辦公酒店、市民休閑等功能于一體的TOD場站綜合體等。

　　“要保留時代的痕跡，要補齊城市的短板，要運用綠色、低碳、智慧的理念和技術，要持續(xù)不斷地投入?！苯K省規(guī)劃設計集團城市更新規(guī)劃設計院院長王海勇說。

　　與此同時，老牌園區(qū)也沒有停下腳步。剛剛還清改造貸款的國創(chuàng)園，最近準備啟動再更新。在“城—人—產”這一邏輯下，運營方期待，通過精塑園區(qū)的面貌、功能、場景，吸引和留住新人群，進而帶動老城的新產業(yè)。