原標(biāo)題：酷青年中心煥新開(kāi)業(yè)，軍人俱樂(lè)部更新改造，沉寂多年的山西路/湖南路商圈開(kāi)始“回血”——

　　重振山西路

　　“今天又是一個(gè)萬(wàn)人流量日!”12月9日，南京市鼓樓區(qū)山西路，KUMOLL酷青年中心正和酷茂董事長(zhǎng)余俊佇立中庭，抬頭看到四樓各動(dòng)漫潮玩店扎堆的年輕人，不由得喜上眉梢。透過(guò)他面前高大的落地窗，不久前剛剛拆掉地鐵圍擋的山西路廣場(chǎng)一下變得開(kāi)闊，城際線(xiàn)由遠(yuǎn)而近，從中山北路、新模范馬路、湖南路圍攏而來(lái)。

　　隨著南京地鐵5號(hào)線(xiàn)城區(qū)段即將運(yùn)營(yíng)，酷青年中心、雞鳴湯包總店煥新開(kāi)業(yè)，軍人俱樂(lè)部更新改造，沉寂多年的山西路/湖南路商圈開(kāi)始“回血”。“重振之路艱難而堅(jiān)定，但我們將呈現(xiàn)一個(gè)不同以往的山西路。”南京市鼓樓區(qū)發(fā)展改革委副主任程夢(mèng)姍說(shuō)，新商圈將以年輕化、體驗(yàn)型為主題，以“盒子茂+街區(qū)游”為載體，科文商旅一體布局，在中央路商務(wù)商貿(mào)軸、新模范馬路科技創(chuàng)新街、頤和路民國(guó)公館區(qū)等烘托支持下，融入整個(gè)鼓樓老城區(qū)“再中心化”進(jìn)程。

　　煥新開(kāi)張，

　　華東最大二次元商場(chǎng)落戶(hù)

　　酷青年中心前身是樂(lè)購(gòu)仕百貨。曾是山西路“地標(biāo)級(jí)存在”的蘇寧銀河裙樓商業(yè)，后來(lái)由于山西路廣場(chǎng)改造以及湖南路封閉施工，大樓酒店、商業(yè)項(xiàng)目均受影響，樂(lè)購(gòu)仕更是在商業(yè)轉(zhuǎn)型中人氣漸失。隨著地鐵5號(hào)線(xiàn)建設(shè)進(jìn)入尾聲，鼓樓區(qū)擘畫(huà)商圈復(fù)興，酷青年中心是山西路引進(jìn)的第一個(gè)大項(xiàng)目。

　　“接手樂(lè)購(gòu)仕后，我們對(duì)整座商場(chǎng)進(jìn)行‘爆改’?！庇嗫〗榻B，商場(chǎng)引進(jìn)38個(gè)動(dòng)漫主題館，三月獸、谷咕、貓唔、烏丸屋、水豚小怪獸等動(dòng)漫界知名品牌悉數(shù)進(jìn)場(chǎng)，并吸收動(dòng)漫IP周邊店、中古店、漫畫(huà)書(shū)店、卡牌道館、JK服飾等業(yè)態(tài)，五樓改造成餐飲區(qū)，六樓是活動(dòng)區(qū)，總面積4萬(wàn)多平方米，是南京乃至華東地區(qū)面積最大、展陳最多的二次元主題商場(chǎng)。

　　二次元源于日本語(yǔ)。在動(dòng)漫業(yè)發(fā)達(dá)的日本，動(dòng)畫(huà)、漫畫(huà)、游戲都是以二維圖像構(gòu)成的虛擬世界，別稱(chēng)“二次元”。改造樂(lè)購(gòu)仕前，余俊多次去日本考察，發(fā)現(xiàn)“酷漫”主題商業(yè)發(fā)展蓬勃。國(guó)內(nèi)剛剛起步，去年二次元商業(yè)營(yíng)收已達(dá)千億級(jí)，有望發(fā)展成萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。上海南京東路號(hào)稱(chēng)中國(guó)版秋葉原的百聯(lián)ZX只有1萬(wàn)平方米，卻激活了這座老商場(chǎng)。南京三山街的水游城轉(zhuǎn)型為二次元商場(chǎng)后，也是人氣大漲。酷青年中心10月18日開(kāi)張以來(lái)，每逢雙休日開(kāi)門(mén)前門(mén)口都排著隊(duì)。由于周邊高校、園區(qū)眾多，許多學(xué)生會(huì)、管委會(huì)來(lái)搞團(tuán)建、辦展會(huì)，商場(chǎng)六樓5000平方米大展廳，各類(lèi)活動(dòng)已排到明年二三月。

　　眼下，嘗到甜頭的正和酷茂又著手改造與蘇寧銀河一街之隔的中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，布局酒吧、宵夜、健身等業(yè)態(tài)，打造以“酷娛”為主題的青年綜合體，今年底對(duì)外迎客。

　　早于酷青年中心開(kāi)張一個(gè)月，南京雞鳴湯包總店落戶(hù)湖南路。記者12月9日中午看到，店外外賣(mài)區(qū)排起長(zhǎng)隊(duì)，店內(nèi)等候區(qū)坐得滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)，領(lǐng)號(hào)就餐要等1小時(shí)。“今年9月開(kāi)業(yè)以來(lái)，生意就一直很火?！蹦暇╇u鳴餐飲總經(jīng)理張家軍開(kāi)心地說(shuō)，他們雖然賣(mài)的是湯包、油端子、蒸兒糕這些小吃點(diǎn)心，但每天營(yíng)業(yè)額有10多萬(wàn)元，一年?duì)I收3000萬(wàn)元不在話(huà)下。

　　張家軍介紹，自從本世紀(jì)初雞鳴酒家拆離鼓樓廣場(chǎng)后，南京雞鳴餐飲在全城開(kāi)枝散葉，卻一直沒(méi)有一家總店，看中湖南路的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，盤(pán)下湖南路湖北路口原招商銀行兩層樓1500平方米，店內(nèi)店外一派“民國(guó)風(fēng)”，勾起了南京人滿(mǎn)滿(mǎn)的回憶。湖南路店如今已是南京100多家雞鳴湯包連鎖店旗艦店。

　　但從山西路到湖南路，商圈總體上還處在百業(yè)待興狀態(tài)。記者一路看來(lái)，湖南路上多數(shù)業(yè)態(tài)與商業(yè)無(wú)關(guān)，獅子橋美食街原來(lái)的知名飯店獅王府、南京大牌檔不見(jiàn)蹤影；周邊云南北路、湖北路還很熱鬧，大多是社區(qū)小店，以及吾悅廣場(chǎng)等滿(mǎn)足社區(qū)消費(fèi)的銷(xiāo)品茂?！翱崆嗄曛行?、雞鳴湯包總店的紅火讓我們信心倍增，山西路、湖南路復(fù)興的根基還在，南京人對(duì)這里情懷依舊，人氣可以聚起來(lái)!”鼓樓區(qū)湖南路街道黨工委書(shū)記蔡健說(shuō)，山西路/湖南路煥新改造、回血復(fù)活，依然有領(lǐng)銜城北、輻射全城的潛力。

　　再中心化，

　　科創(chuàng)文旅街區(qū)環(huán)抱山西路

　　一二十年前，山西路/湖南路還是僅次于新街口的南京“第二商圈”。隨著河西、江寧、仙林的崛起，老城區(qū)不可避免陷入人口紅利減弱、優(yōu)勢(shì)資源稀釋、經(jīng)營(yíng)主體外遷的困境，影響到商業(yè)發(fā)展，山西路、湖南路、中央門(mén)等過(guò)去紅火的商圈商街，都面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展難題。

　　“地鐵5號(hào)線(xiàn)延宕和湖南路地下工程的確給商圈造成很大影響，但回顧南京鼓北20多年的發(fā)展，山西路、湖南路的困境是多因素疊加造成的?！辈探≌f(shuō)，山西路/湖南路商圈地處城北中心，周邊有四五十萬(wàn)人口、十幾所高校以及南瑞、十四所等大院大所，隨著上世紀(jì)90年代燈光夜市的火爆以及“百城萬(wàn)店無(wú)假貨”步行街建設(shè)，漸漸繁盛起來(lái)，在商圈鼎盛的2005年、2006年，日租金最高達(dá)35元/平方米，湖南路街道一個(gè)街道的稅收占到整個(gè)鼓樓區(qū)1/3。后來(lái)隨著南京“一城三區(qū)”“退二進(jìn)三”布局，鼓樓區(qū)經(jīng)歷多輪“空心化”影響，隨著年輕人外流、高校院所外遷，不可避免地對(duì)主城發(fā)展、商圈建設(shè)造成影響。

　　對(duì)于主城區(qū)優(yōu)勢(shì)資源外遷，程夢(mèng)姍表示要辯證地看，一方面，這是歷史發(fā)展的必然過(guò)程，那時(shí)候主城太擁擠，交通文保配套等全面告急，而郊區(qū)新城也亟需高校院所去拓荒、去“引火”，因此回頭來(lái)看，仙林、江寧大學(xué)城崛起，包括仙林、百家湖商圈成長(zhǎng)乃至江寧千億級(jí)智電產(chǎn)業(yè)形成，都離不開(kāi)南京主城尤其是鼓樓區(qū)的輸血；但另一方面，優(yōu)勢(shì)資源外遷后，主城區(qū)形態(tài)老化、功能退化、地位弱化，面臨一系列挑戰(zhàn)。

　　“我們從未孤立地看待山西路/湖南路復(fù)興，而是科文商旅一體布局，把商圈重振融入鼓樓主城區(qū)的再城市化進(jìn)程。”程夢(mèng)姍說(shuō)，盤(pán)點(diǎn)人口、產(chǎn)業(yè)外遷后留在主城的老校區(qū)、老廠(chǎng)區(qū)，審視老城擁有的核心功能、人文積淀，鼓樓區(qū)大力推動(dòng)環(huán)高校、老校區(qū)硅巷建設(shè)，鼓勵(lì)央企、大院大所把總部、研發(fā)回遷主城，實(shí)施老廠(chǎng)區(qū)低效用地開(kāi)發(fā)，共同燒熱老城“再中心化”這盆火。

　　從北京西路、中央路到新模范馬路，鼓樓老城改造升級(jí)如火如荼：南大一年級(jí)新生去年起回母?！皩じ娃k學(xué)”，加上平臺(tái)、研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，老校區(qū)又“回血”到1萬(wàn)多人，僅費(fèi)彝民樓一座樓就集聚辦公研發(fā)人員上千人，一個(gè)字節(jié)跳動(dòng)企業(yè)帶來(lái)300億元年?duì)I收，校園大操場(chǎng)地下開(kāi)發(fā)近千個(gè)車(chē)位向城市開(kāi)放。頤和路第十一、十二街區(qū)改造后，每天上萬(wàn)人前來(lái)打卡。新模范馬路沿線(xiàn)老校區(qū)、老所區(qū)打開(kāi)圍墻、改造校舍，建成南工大丁家橋校區(qū)大學(xué)科技園、虹橋校區(qū)設(shè)計(jì)芯、南郵大空天地海研究院、十四所智夢(mèng)園等硅巷，全區(qū)城市硅巷達(dá)23個(gè)，總規(guī)模62萬(wàn)平方米，進(jìn)駐各類(lèi)創(chuàng)新型科企1263家。

　　“地還是那片地，產(chǎn)業(yè)已不是原來(lái)的產(chǎn)業(yè)，人也不是遷出的那些人?！惫臉菂^(qū)中央門(mén)街道副主任莊永聯(lián)介紹，他們街道各類(lèi)硅巷聚集的辦公、研發(fā)人員就有近萬(wàn)人。中央路沿線(xiàn)改造南汽、國(guó)電南自等低效用地，建成金茂覽秀城、南京華貿(mào)中心、保利南自智匯中心3個(gè)集5A寫(xiě)字樓、城市廣場(chǎng)、休閑街區(qū)、購(gòu)物中心于一體的超級(jí)城市綜合體，建筑總面積超百萬(wàn)平方米，其中商業(yè)載體面積25萬(wàn)平方米，達(dá)山西路/湖南路商業(yè)近一半面積。保利南自智匯中心沿南瑞路連成200米市井長(zhǎng)巷，11月1日舉辦了首屆米其林美食節(jié)，看到老廠(chǎng)區(qū)華麗轉(zhuǎn)身，國(guó)電南自今年底將把總部和研發(fā)從郊區(qū)回遷智匯中心一號(hào)樓。

　　年輕力商圈，

　　燒熱老城更新改造“一鍋水”

　　像鼓樓區(qū)這樣，國(guó)內(nèi)不少城市中心城區(qū)都在力推“再中心化”。深圳福田區(qū)聚焦“再中心化”命題，著力鞏固深圳“五個(gè)中心”地位；成都實(shí)行城市“中優(yōu)”戰(zhàn)略，以專(zhuān)項(xiàng)政策提高中心城區(qū)外溢效率、輻射能力。南京老城除了鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、秦淮區(qū)也都圍繞高校院所建設(shè)城市硅巷，盤(pán)活閑置樓宇廠(chǎng)房，推動(dòng)創(chuàng)新資源回歸、發(fā)展要素回流。

　　“商圈商街建設(shè)，始終是主城再中心化繞不開(kāi)的命題?！背虊?mèng)姍認(rèn)為，繁華商圈不僅是高能級(jí)、高品質(zhì)中心城區(qū)標(biāo)志，也為總部辦公、城市硅巷提供優(yōu)質(zhì)配套。從鼓樓老城區(qū)看，環(huán)繞山西路/湖南路的新模范馬路科技創(chuàng)業(yè)、中央路商務(wù)辦公、頤和路文旅打卡，有如一鍋“燒熱的水”，都等著中心商圈“沸騰”起來(lái)。

　　“從山西路、湖南路看，不僅主城再中心化為商圈重振提供了戰(zhàn)略支撐，長(zhǎng)期困擾區(qū)域發(fā)展的一些制約因素也逐步解鎖?！蹦暇┏鞘信c交通規(guī)劃研究院董事長(zhǎng)楊濤介紹，地鐵5號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后，縱向連接下關(guān)、山西路、三山街、南部新城、江寧等板塊，將帶來(lái)不亞于地鐵1號(hào)線(xiàn)、3號(hào)線(xiàn)的大客流。山西路廣場(chǎng)改造還有項(xiàng)目待建，但已竣工樓群，和遷建湖南路的青少年宮，宛如“堆積木”一樣把廣場(chǎng)“推”到城市面前，打開(kāi)山西路“新封面”。

　　在山西路廣場(chǎng)中山北路上，占地4萬(wàn)平方米的軍人俱樂(lè)部將投資2億元保護(hù)改造，主打文藝懷舊風(fēng)，原來(lái)的長(zhǎng)三角圖書(shū)市場(chǎng)、KTV場(chǎng)地、溜冰場(chǎng)，將“換血”為音樂(lè)酒吧、特色零售、潮玩買(mǎi)家，打造白領(lǐng)們“日咖夜酒，微醺社交”場(chǎng)所。沉寂已久的獅子橋步行街、丁家橋燈光隧道，也將重新升級(jí)改造。

　　“商圈百?gòu)U待興，正好可以好好思考下，商圈優(yōu)勢(shì)是什么，準(zhǔn)備做什么?”蔡健說(shuō)，區(qū)別于“中華第一商圈”新街口和借力文旅發(fā)展的夫子廟，歷史上山西路/湖南路憑借馬路夜巷吸引周邊人氣發(fā)展而來(lái)，被稱(chēng)為“南京人的商圈”“情懷商圈”：這里的青少年宮、軍人俱樂(lè)部凝集了幾代南京人的青春記憶，馬臺(tái)街夜市是眾多老板們最早“練攤”的地方……雞鳴湯包總店的紅火，生動(dòng)說(shuō)明這一特性，如今更要把好逛、好玩、好吃作為賣(mài)點(diǎn)，講好老城故事，建設(shè)開(kāi)放街區(qū)。

　　應(yīng)對(duì)電商沖擊，成功策劃了成都荷花地、玉林東路等商業(yè)地標(biāo)的成都錦樓董事長(zhǎng)張萍在調(diào)研山西路/湖南路后，給出建議是打造“非標(biāo)商業(yè)”、深耕垂直圈層，利用商圈內(nèi)特色街巷發(fā)達(dá)、“記憶建筑”多的優(yōu)勢(shì)，引入老字號(hào)、網(wǎng)紅店、買(mǎi)手店，推動(dòng)文旅城市化、空間IP化、場(chǎng)景無(wú)界化，打造南京零售業(yè)“專(zhuān)精特新”集合體。

　　“讓年輕人回來(lái)，山西路就興旺了”。余俊、張家軍建議建設(shè)“年輕力商圈”，像樂(lè)購(gòu)仕改造為酷青年中心這樣，山百大樓、中央商場(chǎng)山西路店、和平影城等都應(yīng)煥新改造，發(fā)展策展型零售、主理人經(jīng)濟(jì)，引入藝展、潮玩、快閃，先做流量、再做生意，把整個(gè)商圈建成高黏度社交空間，打造個(gè)性化社群大本營(yíng)。

　　“無(wú)論是南京國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，還是鼓北數(shù)十萬(wàn)南京人心中期盼，都呼喚山西路/湖南路恢復(fù)往日的煙火氣?！背虊?mèng)姍介紹，鼓樓區(qū)《創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市核心區(qū)》提出，以更高品質(zhì)、更高能級(jí)主城區(qū)建設(shè)，建設(shè)國(guó)際化地標(biāo)商圈、差異化特色商圈、高品質(zhì)社區(qū)商圈，山西路、湖南路集“三個(gè)商圈”于一身，其更新改造、復(fù)興振興，將端上鼓樓老城區(qū)再中心化最后一道“大菜”。