樓宇經濟是城市經濟發(fā)展中涌現的一種新型經濟形態(tài)，呈現出新的產業(yè)集聚和集群發(fā)展模式，是城市都市產業(yè)轉型的重要載體。隨著空間、資源、環(huán)境約束趨緊，蘇州作為產業(yè)大市，正加快建設數字經濟時代產業(yè)創(chuàng)新集群，向立體空間要效益、促進產業(yè)集群化發(fā)展是一條必由之路。
日前，蘇州市政府正式出臺《關于促進樓宇經濟高質量發(fā)展的實施意見》，針對樓宇品質開發(fā)、樓宇運營提升、樓宇企業(yè)培育、樓宇產業(yè)招引、專業(yè)特色樓宇打造、存量樓宇改造、億元樓宇培育、樓宇監(jiān)測評價、政務服務優(yōu)化、樓宇黨建引領等十個方面推出支持舉措，被稱為“蘇州樓宇十條”。
蘇州市發(fā)改委相關負責人向記者介紹，與一線城市相比，蘇州樓宇經濟還存在一定差距?！疤K州樓宇十條”針對痛點、難點問題，全面激勵，提升現代都市垂直空間綜合產出，從增量拉動和存量優(yōu)化兩方面同時發(fā)力，打造一批縱向布局、垂直集聚的新興服務業(yè)高端樓宇，促進新興服務業(yè)與先進制造業(yè)深度融合，使樓宇經濟成為提升城市空間、產業(yè)、功能、形態(tài)的重要抓手和強力支撐。
蘇州目標：打造成為長三角樓宇經濟高地
據統計，自2009年起，蘇州商務辦公樓宇市場供應量年均增長17.4%，增長率最高的年份達到31%。目前全市共有單體面積1萬平方米以上的商務辦公樓宇347幢，合計商務辦公面積1450萬平方米。
引人注目的是，蘇州工業(yè)園區(qū)憑借超前的服務理念和靈活創(chuàng)新的管理機制，成為蘇州樓宇經濟發(fā)展的樣板示范，樓宇數量、面積方面明顯領先，分別占全市的26.2%和26%。自從金雞湖商務區(qū)設立以來，優(yōu)質的“億元樓宇”緊跟產業(yè)步伐大量涌現，其中，湖西CBD和湖東CWD兩大板塊甲級寫字樓密度最高、發(fā)展水平最高。
全市已形成了以蘇州工業(yè)園區(qū)為主要核心，其余各板塊共同發(fā)展的樓宇經濟板塊格局。
“總的來看，蘇州的‘億元樓宇’還是太少了?！碧K州市發(fā)改委相關負責人介紹，樓宇經濟具有高密度、高產出、高效率的鮮明特征，是現代都市經濟最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ慕M織形態(tài)，對加速高端服務業(yè)集聚、推動產業(yè)結構轉型、提升城市整體品質形象，都具有十分重要的意義，為土地資源稀缺地區(qū)的經濟轉型升級和產業(yè)提質增效提供了解決方案。
“蘇州樓宇十條”，主要目標是聚焦樓宇經濟質效提升，大力推進“五個一批”建設：到2025年，新建一批高品質高標準商務樓宇，提升一批產權分散產出較低的存量樓宇，打造一批億元以上高產出樓宇，培育一批總部經濟、專業(yè)服務集聚明顯的特色樓宇，引進培育一批招商能力強、管理水平高的金牌樓宇運營商，推動全市樓宇經濟發(fā)展質效整體躍升，把蘇州打造成為長三角地區(qū)重要的樓宇經濟高地。
全過程提高“垂直開發(fā)區(qū)”產出效益
“蘇州樓宇十條”，條條干貨，指向現實存在十個痛點問題。因此，新政一出臺，引起社會各界廣泛關注。
與一線城市相比，蘇州樓宇經濟普遍存在功能定位不明、產業(yè)集聚度較低、同質化競爭嚴重等問題。例如，中心城區(qū)的樓宇產品普遍缺乏明確定位，又未能充分挖掘自身文化優(yōu)勢，優(yōu)質區(qū)位的資產利用效率較低，市場需求得不到合理滿足，空置率長期處于20%左右，租金水平難以提升。
據不完全統計，蘇州純自持的甲級寫字樓僅占整體辦公產品的15%至20%，且套均面積偏低。以2021年為例，蘇州寫字樓產品銷售前十的項目中，僅有1個為整棟銷售，而套均面積小于1000平方米的項目高達7個，同期上海寫字樓整棟面積成交比重高達58%。
由于蘇州的存量樓宇普遍存在產權分散、產品老舊、物業(yè)管理低效等問題，導致只能通過不斷下調租金來提升市場競爭力，且客戶結構復雜，優(yōu)質客戶流失嚴重，單純的市場化模式無法實現存量樓宇的資源整合與品質提升。
當然，蘇州從來不缺標桿和模范。蘇州工業(yè)園區(qū)涌現一批“億元樓宇”，各方面的表現都很亮眼，成績最為優(yōu)異。
經過多年發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)的樓宇經濟發(fā)展模式由地產驅動轉向產業(yè)驅動，由市場自主化發(fā)展演變成政府及業(yè)主協同發(fā)展模式。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖商務區(qū)集聚了1300余家金融及準金融機構、200家高端專業(yè)服務機構、50家全國百強及46家總部類企業(yè)，2021年實現納稅總額近150億元，獲評“2020中國樓宇經濟領軍發(fā)展城區(qū)”稱號。
瞄準國際國內一流建設標準，“蘇州樓宇十條”堅持專業(yè)化、高端化管理理念，以城市共建商思維，鼓勵引進全國知名商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設高品質樓宇，并主導后續(xù)樓宇運營。結合各地產業(yè)特色，在重點區(qū)域打造若干個總部經濟產業(yè)園、上市企業(yè)產業(yè)園、特色專業(yè)服務業(yè)集聚區(qū)等，對符合條件的，給予用地支持。支持國內外知名總部企業(yè)、上市企業(yè)、龍頭骨干企業(yè)等在蘇獨立或聯合建設辦公樓宇，符合條件的，享受相關用地支持。
“蘇州樓宇十條”支持各地采取定向代建、先租后購等方式，開發(fā)建設一批高品質樓宇。各地要嚴格按照規(guī)劃導向，開展樓宇規(guī)劃、產業(yè)業(yè)態(tài)監(jiān)管，對成效明顯的地區(qū)，市級給予相應支持。在出讓土地時，對于商業(yè)地產中商務辦公部分，各地應明確開發(fā)商的自持比例，并科學設定銷售單位，原則上以整層或不低于1000平方米作為最小銷售單位。
“空間+產業(yè)+運營”響應產業(yè)轉型需求
當前，蘇州樓宇經濟在金雞湖商務區(qū)等優(yōu)質板塊的帶動下，已經從單純提供“空間”的1.0階段、“空間+配套+服務”的2.0階段，發(fā)展到“空間+產業(yè)+運營”的3.0階段。
因此，“蘇州樓宇十條”著眼于引進總部企業(yè)、聚焦新興服務業(yè)招商、打造專業(yè)特色化樓宇、推進樓宇產業(yè)規(guī)模發(fā)展，構建區(qū)域集中、產業(yè)集聚、企業(yè)集群、功能集成的新型樓宇經濟發(fā)展格局。
“蘇州樓宇十條”引導各地打造符合產業(yè)方向的“一樓宇一特色”專業(yè)樓宇，支持樓宇運營主體開展“二次招商”，構建特色樓宇產業(yè)生態(tài)。對專業(yè)特色企業(yè)使用面積超過樓宇總面積50%的特色樓宇，各地可根據實際情況，給予樓宇運營主體一定的運營補貼。推動樓宇向服務業(yè)集聚區(qū)提檔升級，支持樓宇突出專業(yè)主題，推進高端服務業(yè)空間上垂直集聚，打造服務業(yè)“垂直開發(fā)區(qū)”。每年推進建設一批市級法律服務、會計審計服務、知識產權服務等專業(yè)特色樓宇，符合條件的，給予一定獎勵。推薦符合條件的特色化專業(yè)樓宇申報省級現代服務業(yè)高質量發(fā)展集聚示范區(qū)，爭取省級專項資金支持。
蘇州樓宇經濟從“空間+配套+服務”的2.0階段向“空間+產業(yè)+運營”的3.0階段轉型升級，與蘇州產業(yè)經濟轉型升級聲聲呼應、絲絲入扣。蘇州樓宇運營專家、蘇州施沃特資產管理有限公司總經理薛建明認為，蘇州新興服務業(yè)與先進制造業(yè)深度融合，樓宇圍繞產業(yè)做支撐，以產業(yè)發(fā)展規(guī)劃片區(qū)和樓宇的開發(fā)運營，以產業(yè)集聚引領樓宇招商，以產業(yè)運營升級樓宇傳統運營，實現樓宇資產和產業(yè)的共同發(fā)展。
存量樓宇整合提升難度較大，主要原因是以往樓宇開發(fā)建設與管理運營存在差距，業(yè)態(tài)集聚和產業(yè)互動不明顯，數字化服務缺失。因此，“蘇州樓宇十條”鼓勵存量樓宇有序推進樓宇整體運營、加快智能化改造和數字化場景建設，建立新的樓宇評價和監(jiān)測體系，是探索樓宇轉型升級新路徑，也是業(yè)界公認的一條良策。
