長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊  “房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，當(dāng)下，各地在“租購(gòu)并舉”之外，正通過(guò)其他機(jī)制來(lái)引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房被寄予厚望。

共有產(chǎn)權(quán)房，說(shuō)白了就是保障對(duì)象與政府按不同產(chǎn)權(quán)比例“合資購(gòu)房”，從而讓城市的“夾心層”以更低的成本實(shí)現(xiàn)住有所居。

就在昨天，我市近兩年來(lái)最大一次規(guī)模的共有產(chǎn)權(quán)房選房拉開(kāi)帷幕，四大保障房片區(qū)籌集到的1499套房源進(jìn)行集中選房。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，相較于房產(chǎn)稅、提高購(gòu)房門檻等抑制房?jī)r(jià)上漲的措施，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于滿足剛需、抑制房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)更大。正因此，眼下北京、上海等地都在大力推行共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，北京市前不久亮出目標(biāo)稱，未來(lái)5年內(nèi)將提供25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房。

南京，同樣在加快共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)和建設(shè)的步伐。

【選房現(xiàn)場(chǎng)】 單價(jià)萬(wàn)元左右，1499套共有產(chǎn)權(quán)房昨天開(kāi)選

昨天，凌晨5點(diǎn)，南京的氣溫逼近冰點(diǎn)。但岱山保障房片區(qū)萬(wàn)象匯商業(yè)街區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房選房現(xiàn)場(chǎng)，已漸漸熱鬧起來(lái)?！白钤绲牧璩?點(diǎn)就來(lái)了，6點(diǎn)以后人會(huì)越來(lái)越多?！爆F(xiàn)場(chǎng)一保安告訴記者。

“早晨7點(diǎn)到這時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)已是‘人山人?！?，粗略估計(jì)當(dāng)時(shí)人數(shù)已過(guò)千?！卑簿蛹瘓F(tuán)頤和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人袁藝偉告訴記者，1499套共有產(chǎn)權(quán)房將分3天完成選房，每天安排500人進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)選房，但很多在第二、三天才輪到選房的人，昨天還是趕來(lái)了。

按照申請(qǐng)順序，住在夫子廟街道的蘇霞（化名）是在后兩天選房，但昨天7點(diǎn)不到，她就和家人一起趕到現(xiàn)場(chǎng)。她告訴記者，目前她帶著兒子和父母擠在60平方米的房子里，屬于中低收入住房困難家庭。去年底，她遞交了共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)材料，“好不容易等到選房了，但沒(méi)趕上第一天選房，很擔(dān)心好的房源今天一下子全被挑走了，所以來(lái)看看?！?/p>

上午9點(diǎn)，按照共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)順序，開(kāi)始選房抽簽。

“宋菊華350號(hào)、王銳285號(hào)、朱宏寶353人……”主持人一一公布選房人抽取的抽簽號(hào)，并在現(xiàn)場(chǎng)公示牌上一一標(biāo)注。上午11點(diǎn)后，抽簽才全部結(jié)束，進(jìn)入選房環(huán)節(jié)。

2012年畢業(yè)在寧工作的南通小伙子蘇麗冰排在第367號(hào)選房，昨天下午3點(diǎn)正式入場(chǎng)選房?！敖裉爝\(yùn)氣太好了！選到了自己心儀的房子，85平方米，位于岱山保障房片區(qū)。”小伙子告訴記者，前兩年，姐姐購(gòu)房時(shí)他將僅有的一點(diǎn)積蓄貢獻(xiàn)出來(lái)了，自己想等一等再說(shuō)，沒(méi)想到這一等，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得沒(méi)法承受了。去年，一個(gè)同事申請(qǐng)購(gòu)買到共有產(chǎn)權(quán)房，讓他看到了曙光，并于去年底開(kāi)始申請(qǐng)，昨天終于盼來(lái)了。

“單價(jià)9925元/平方米，總價(jià)不足85萬(wàn)。首付20多萬(wàn)，自己有一點(diǎn)積蓄，再向親戚朋友借一點(diǎn)，三成首付不成問(wèn)題。”蘇麗冰說(shuō)，按照南京共有產(chǎn)權(quán)房政策，5年內(nèi)將政府持有的產(chǎn)權(quán)回購(gòu)，可以按申請(qǐng)時(shí)價(jià)格執(zhí)行，5年后回購(gòu)則是按照市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行?；刭?gòu)的前提是必須結(jié)清貸款，“考慮到5年內(nèi)我可能結(jié)不清貸款，所以此次申請(qǐng)的是100%產(chǎn)權(quán)?！?/p>

排在第216號(hào)選房的張明鵬，昨天選擇了一套位于上坊的85平方米共有產(chǎn)權(quán)房。他告訴記者，他一直在南京一家公司工作，但前幾年被調(diào)去鎮(zhèn)江，就在鎮(zhèn)江置業(yè)安家了，眼下他又回到南京工作，動(dòng)輒好幾百萬(wàn)的商品房他根本買不起，今年初，他以首次置業(yè)家庭身份進(jìn)行了共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)，和蘇麗冰一樣，他也將購(gòu)買100%的產(chǎn)權(quán)。

昨天下午5點(diǎn)，第一天選房活動(dòng)才近尾聲。今明兩天，還將有1000戶居民進(jìn)行選房。記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，本次供應(yīng)的1499套房源，毛坯房為9925元／平方米，裝修房10325元／平方米。

共有產(chǎn)權(quán)選房現(xiàn)場(chǎng)。  顧小萍攝

共有產(chǎn)權(quán)選房現(xiàn)場(chǎng)。  顧小萍攝

【如何保障】 選址加快+制度完善，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)“加速”

“這3天的選房，已經(jīng)是南京共有產(chǎn)權(quán)房選房的第八、九、十批。此前進(jìn)行的7批選房，已累計(jì)供應(yīng)出了1740套房源。”市房改辦主任秦玲告訴記者，2015年，我市調(diào)整住房保障體系，共有產(chǎn)權(quán)房作為保障類型的“新生代”，于當(dāng)年7月1日起接受購(gòu)房申請(qǐng)。根據(jù)《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法（試行）》，我市共有產(chǎn)權(quán)保障房主要供應(yīng)給城市低收入、中等偏下收入住房困難家庭；首次置業(yè)家庭；新就業(yè)大學(xué)生以及經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難家庭?？紤]經(jīng)濟(jì)狀況、房?jī)r(jià)水平等因素，中低收入住房困難家庭持有共有產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)不低于50%的份額，首次置業(yè)家庭、新就業(yè)大學(xué)生則分別不得低于70%、80%。房源面積從45平方米到90平方米不等。

“共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)人中，上述三類人群的比例基本相當(dāng)。”秦玲說(shuō)，截至目前，今年5月1日之前的共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)人已100%進(jìn)入選房序列，提供的3000多套共有產(chǎn)權(quán)房主要從四大保障房片區(qū)籌集，“四大保障房片區(qū)的房源已基本分配完畢，此次供應(yīng)出的1499套房源，有相當(dāng)一部分是此前已經(jīng)給各區(qū)用于拆遷安置但還沒(méi)有落實(shí)到具體人頭上，又被我們收回的。”

記者了解到，受房源緊缺、政策調(diào)整等因素影響，今年5月1日起，我市共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)由輪候制改為集中受理。當(dāng)天起，我市暫停了共有產(chǎn)權(quán)房的輪候申請(qǐng)，“接下來(lái)，待籌集到一定量的房源再集中通知符合條件的人進(jìn)行申請(qǐng)?！?/p>

在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”住房觀念的當(dāng)下，共有產(chǎn)權(quán)房被譽(yù)為構(gòu)建合理公平的住房制度的一大利器，就在今年9月，國(guó)家住建部發(fā)文支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，并落實(shí)好現(xiàn)有的財(cái)政、金融、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如何讓共有產(chǎn)權(quán)房形成有效供應(yīng)，成了各地政府正面臨的一道重要考題。

“從市場(chǎng)需求來(lái)看，目前共有產(chǎn)權(quán)房確實(shí)面臨著‘供不應(yīng)求’的局面?！笔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)局副局長(zhǎng)趙書(shū)建表示，未來(lái)，南京將通過(guò)新建、回購(gòu)等多渠道進(jìn)行房源籌集，逐步加大共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)。目前正加快新建房源的選址工作，已在棲霞和雨花區(qū)域物色到了3個(gè)意向地塊，包括白水工業(yè)園區(qū)地塊、孟北地塊以及綠洲地鐵站南站地塊等。

另外，我市也將對(duì)現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房的管理制度進(jìn)行完善，“按照我市目前的政策，共有產(chǎn)權(quán)房自購(gòu)房發(fā)票記載時(shí)間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意即可入市交易，交易價(jià)格按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行。我們此前考察北京、上海等地政策時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們實(shí)行的是‘封閉運(yùn)行’管理，即，共有產(chǎn)權(quán)房由政府代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)后的供應(yīng)對(duì)象仍為保障對(duì)象，當(dāng)兩者條件皆不具備時(shí)，才可入市交易。這將有效緩解政府越建越多的壓力。南京能不能這樣執(zhí)行，目前正在商討之中?！?/p>

籌集共有產(chǎn)權(quán)房房源，《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法（試行）》提出，我市可建住宅建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的商品住房項(xiàng)目中配建共有產(chǎn)權(quán)保障房。而今年調(diào)整的土地出讓方式明確，當(dāng)達(dá)到最高限價(jià)后，將由此前的搖號(hào)改為競(jìng)拍保障房面積。至目前，已有多個(gè)商品房地塊安排配建數(shù)十萬(wàn)平方米的保障房面積?！芭浣ǖ谋Ｕ戏靠隙ò欢康墓灿挟a(chǎn)權(quán)房?！笔蟹慨a(chǎn)局相關(guān)人士透露。

【專家觀點(diǎn)】 這是一顆給“夾心層”

吃的“定心丸”

“作為中等或中等偏低收入的群體，一方面，他們買不起動(dòng)輒三五百萬(wàn)的商品房，另一方面，又不符合保障房的基本準(zhǔn)入要求。他們是典型的城市生活的‘夾心層’，根據(jù)最新測(cè)算，南京這一群體占據(jù)購(gòu)房需求的30%，房源供應(yīng)也應(yīng)該占南京供應(yīng)量的30%。按照每年南京商品房市場(chǎng)10萬(wàn)套左右的供應(yīng)量測(cè)算，未來(lái)每年共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量應(yīng)有3萬(wàn)套左右。”南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華表示，作為中端支持的重要方式，共有產(chǎn)權(quán)保障體系的建立和完善，有利于從根本上消除保障房與商品房之間的二元分立，滿足各個(gè)層次的需求，從而讓住房制度更加公平合理。

“十九大報(bào)告中指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，我國(guó)將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。租賃市場(chǎng)的發(fā)展很重要，但不可否認(rèn)的是，對(duì)很多中國(guó)人而言，購(gòu)房更有獲得感和認(rèn)同感，共有產(chǎn)權(quán)房的推出將幫助大量的‘夾心層’實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。也因此，國(guó)家正以北京、上海等地試點(diǎn)大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。”吳翔華認(rèn)為，其大量供應(yīng)后，將實(shí)現(xiàn)剛需的有效分流，對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到至關(guān)重要的作用。

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)李永樂(lè)評(píng)價(jià)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房給居民吃的是一顆“定心丸”，一定程度上避免了租賃的不確定性。而其“責(zé)權(quán)明晰”的特點(diǎn)，對(duì)家庭是否具有轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租權(quán)利以及如何分配由此產(chǎn)生的收益，做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度的公平性。

【他山之石】

北京：今年9月30日，北京共有產(chǎn)權(quán)房政策正式實(shí)施。明確今后5年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。該市明確，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)?；刭?gòu)價(jià)格按購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭?gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

上海：2010年起推出共有產(chǎn)權(quán)保障房試點(diǎn)，截至2016年底，供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬(wàn)套，已讓相當(dāng)一部分中低收入家庭受益。