長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 7月1日是《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）實(shí)施一周年，記者在近日舉行的《條例》推進(jìn)會(huì)和執(zhí)法檢查動(dòng)員現(xiàn)場(chǎng)獲悉，一年來(lái)，《條例》在推進(jìn)過(guò)程中不斷完善，推動(dòng)我市小區(qū)物業(yè)管理發(fā)生了根本性改變，其中還有一些規(guī)定于本月1日起有了更具體的實(shí)施辦法，業(yè)主維權(quán)今后將有更多依據(jù)。
2個(gè)工作日辦結(jié)，160多筆維修資金享受“綠色通道”
房屋維修基金俗稱“房屋的養(yǎng)老金”，主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后產(chǎn)生的維修、更新和改造費(fèi)用，每家每戶購(gòu)房時(shí)都要交納。來(lái)自住建部門的統(tǒng)計(jì)顯示，自1997年歸集房屋維修基金以來(lái)，我市維修基金監(jiān)管賬戶上已歸集了數(shù)十億房屋維修基金。不過(guò)，多年來(lái)，小區(qū)想動(dòng)用這筆“養(yǎng)老金”比較難，需要經(jīng)過(guò)業(yè)主總?cè)藬?shù)及總面積“兩個(gè)2/3”以上同意。此前，江寧某小區(qū)的一棟小高層電梯壞了需要使用維修基金，物業(yè)公司挨家挨戶敲門，3個(gè)多月才湊齊了業(yè)主簽名。
而現(xiàn)在，類似申請(qǐng)不必如此“久等”。前不久，雨花臺(tái)區(qū)鳳凰和美小區(qū)有3部電梯在運(yùn)行時(shí)總是發(fā)出異響，經(jīng)過(guò)評(píng)估，兩部電梯需要維修、一部電梯需要更換。提出申請(qǐng)后，2個(gè)工作日時(shí)間相關(guān)費(fèi)用就撥付到位。
記者了解到，我市去年7月1日正式實(shí)施的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，屋頂大面積滲漏、玻璃幕墻破損、電梯損壞停運(yùn)等涉及房屋安全的維修項(xiàng)目，均不用再走“兩個(gè)2/3”的流程，只要業(yè)委會(huì)或者物業(yè)提出申請(qǐng)，相關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后符合更換或者維修條件就可以進(jìn)行批復(fù)，進(jìn)入綠色申請(qǐng)通道。申請(qǐng)材料齊備的，維修資金管理部門在受理后的2個(gè)工作日就必須審核完畢，進(jìn)行相應(yīng)費(fèi)用的撥付。
來(lái)自市住房保障和房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，我市累計(jì)有160多筆維修資金享受了“綠色通道”，申請(qǐng)撥付資金1600多萬(wàn)元。
解決物業(yè)矛盾，有了“第三方評(píng)估”
眼下，月牙湖花園小區(qū)終于解決好新老物業(yè)、業(yè)主與業(yè)委會(huì)等重重矛盾，開啟新一輪物業(yè)選聘的“招標(biāo)”。
月牙湖花園小區(qū)管理矛盾此前已持續(xù)了3年之久，去年底，一場(chǎng)新老物業(yè)更換的矛盾爆發(fā)得尤為激烈。怎么辦？政府搭建的第三方服務(wù)平臺(tái)充分發(fā)揮效用?！皬膿碛?18名專家的專家?guī)熘谐槿×?名專家，到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格全面評(píng)估，之后，結(jié)合業(yè)主需求拿出具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置崗位數(shù)量、人員配置等，最終計(jì)算出物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)，即1.7元/平方米左右。”市物業(yè)辦的物業(yè)科負(fù)責(zé)人張汛石告訴記者，這一結(jié)果獲得了業(yè)主和業(yè)委會(huì)的共同認(rèn)同，目前業(yè)委會(huì)正在以1.5元―2元/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行新物業(yè)的市場(chǎng)招標(biāo)，而過(guò)去多年來(lái)，該小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有0.8元/平方米，“質(zhì)價(jià)不相符”導(dǎo)致一系列矛盾的產(chǎn)生。
“近年來(lái)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾越來(lái)越多，新老物業(yè)交替之時(shí)的矛盾有時(shí)甚至動(dòng)用武力。雙方各執(zhí)一詞，矛盾協(xié)調(diào)解決非常困難?！睆堁词榻B，作為《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的“配套”文件，《南京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理暫行辦法》今年7月1日正式實(shí)施。
今后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好不好、物業(yè)費(fèi)該不該漲等，不再是物業(yè)公司、業(yè)主雙方“各執(zhí)一詞”，而是由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體調(diào)研和評(píng)估，再由我市組建的“物業(yè)服務(wù)評(píng)估專家委員會(huì)”對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒定。鼓樓區(qū)旭日景城小區(qū)、秦淮區(qū)月牙湖花園小區(qū)等已率先嘗鮮。
解決保修期內(nèi)“維修難”，保修金為業(yè)主護(hù)航
去年底，建鄴區(qū)某小區(qū)一精裝商品房的衛(wèi)生間因水管上有洞發(fā)生滲水，業(yè)主向開發(fā)商提出維修要求，但開發(fā)商認(rèn)為水管已經(jīng)過(guò)了兩年的維保期不予維修，而業(yè)主認(rèn)為國(guó)家規(guī)定衛(wèi)生間有5年的防水質(zhì)保期，開發(fā)商必須進(jìn)行維修，雙方吵得不可開交。
“類似的矛盾和投訴經(jīng)常有，必須有督促開發(fā)商后期維保的相應(yīng)規(guī)則?！笔形飿I(yè)辦主任陳丹琦告訴記者，按照《條例》的“配套”文件規(guī)定，7月1日起，解決這個(gè)矛盾將由“保修金”護(hù)航，即開發(fā)商進(jìn)行房屋銷售登記備案時(shí)，按照房屋總造價(jià)的2%繳納一筆保修金，房屋保修期內(nèi)，如果開發(fā)商不愿維修或者開發(fā)商破產(chǎn)修不了等矛盾產(chǎn)生時(shí)，這筆“保修金”就可派上用場(chǎng)。按照規(guī)定，房屋的維保期為5年，如果5年內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)上述矛盾，保修金將退還給開發(fā)商。目前，已有兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目繳納了300多萬(wàn)元的“保修金”。
記者 顧小萍
