長三角城市網(wǎng)訊 一場大規(guī)模的商業(yè)綜合體建設浪潮正在南京興起。

2015年，南京一口氣連開江寧金鷹、砂之船藝術商業(yè)廣場、環(huán)宇城等10多家商業(yè)綜合體。

2016年，江寧?21世紀太陽城、景楓KINGMO購物中心、城中?茂業(yè)天地……又將接踵開業(yè)，全年新開業(yè)綜合體再次輕松突破10家。

更多商業(yè)綜合體還在醞釀：仙林萬達茂、河西金鷹天地、六合紫晶未來城商業(yè)綜合體……市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全市已建、將建商業(yè)綜合體將超過50家，南京在建購物中心面積位列全球前十。

商業(yè)綜合體的興起，給市民的生活消費帶來了極大便利。但“熱開發(fā)”也讓市場萌生了新的隱憂，綜合體從最初開一個火一個，到如今發(fā)展冷熱不均。以1000萬的消費人口來計算，南京到底能容納多少綜合體，目前有沒有過熱？

市統(tǒng)計局商業(yè)綜合體統(tǒng)計課題組認為，參考“人均1平方米商業(yè)面積”的國際標準，南京超標了，全市商業(yè)綜合體扎堆和同質化現(xiàn)象已比較嚴重。

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13年，商業(yè)綜合體從無到有改變生活

家住鼓樓區(qū)頤和路的退休大學老師張琳女士還記得2003年，南京第一家商業(yè)綜合體――新城市廣場開業(yè)的情景。

“新城市廣場讓我第一次聽說了Shopping Mall這個詞，這對傳統(tǒng)的消費方式是個顛覆。以前我們買衣服去百貨商場、看電影去電影院、吃飯去飯店，但是這個廣場里超市、餐廳、百貨、電影院什么都有，去一個地方就夠了。記得開業(yè)那天，我坐著公交車連去逛了兩趟，太新奇了?！彼f。

所謂“商業(yè)綜合體”，是指將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上功能進行組合，形成的多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。

如果說新城市廣場是商業(yè)綜合體的1.0版本，那么2008年后，水游城、虹悅城的相繼出現(xiàn)將南京商業(yè)綜合體帶到了2.0版?，F(xiàn)任江蘇景楓投資控股集團副總裁的吳正梅，在行業(yè)里被尊稱為“Mall姐”，水游城和虹悅城過去就是由她來主導建設的。她介紹：“人們對商業(yè)綜合體最初的理解是有超市、百貨、電影院，再往后怎么發(fā)展？于是出現(xiàn)了水游城、虹悅城這樣的‘家庭娛樂中心’，一家人在Mall里不僅可以購物，還可以娛樂。”

水游城里，一條長達280米的人工小溪穿梭其中，音樂噴泉和水流循環(huán)系統(tǒng)全天運行；在虹悅城，室內噴泉定時開放，每天定時有表演。這些看上去與購物無關的“配置”，讓顧客耳目一新。

Mall的出現(xiàn)不僅改變了市民的消費方式，還深刻改變了南京商業(yè)核算、管理方式以及招商模式：從傳統(tǒng)百貨的代銷、扣點模式，轉變?yōu)椤爱敺繓|”；傳統(tǒng)百貨“52：18：30”的購物、餐飲、娛樂傳統(tǒng)黃金比例也被徹底顛覆。2014年初開業(yè)的水平方、江寧萬達兩家商業(yè)綜合體，開業(yè)時餐飲占比提升到了40%以上。這一輪“造Mall”運動，順應了市民消費需求變化，更以較強的“體驗性”抵御住了電商平臺來勢洶洶的第一波進攻。

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數(shù)量“急速膨脹”，冷熱不均現(xiàn)隱憂

看好前景，越來越多商業(yè)地產(chǎn)商加入“造Mall”行列。2010年之前，南京商業(yè)綜合體僅6個，而2015、2016年每年新增綜合體超10個。

以今年為例，下月，江寧百家湖地區(qū)將同時開業(yè)兩家大型城市綜合體：一家是江寧?21世紀太陽城，里面有和美國好萊塢魔法工廠攜手打造的全國首座“圣誕的魔法城”室內主題公園；一家是景楓KINGMO購物中心，內有跨層景觀瀑布、8米無邊界挑空游泳池。

預計在年底，和水游城、水平方一街之隔的城中?茂業(yè)天地也即將開業(yè)，3個Mall距離不過20米。

數(shù)量上的急劇攀升也加劇了競爭，攤薄了紅利，部分沒有特色的商業(yè)綜合體陷入生存困境。

上月，記者走進河西嘉業(yè)國際購物中心，發(fā)現(xiàn)這里的自動扶梯已經(jīng)被圍擋起來，大樓空空蕩蕩，昔日的商家?guī)缀醭房?，只剩下一家琴行以及頂樓的泰尚房餐飲等極少數(shù)商家在運營。

嘉業(yè)國際購物中心于2011年開業(yè)，是奧體商圈最先開門迎客的商業(yè)綜合體，集精品購物、休閑娛樂、時尚餐飲、嬰幼教育四大業(yè)態(tài)于一體。當時，對于商業(yè)設施稀缺的奧體片區(qū)來說，嘉業(yè)國際購物中心的開業(yè)曾被附近居民視為重大利好。但由于定位、運營等方面的欠缺，客源被周邊的中央商場、拉德芳斯風情街、華燈坊等新崛起的商業(yè)設施稀釋，商戶陸續(xù)撤退。

市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，冷熱不均是南京商業(yè)綜合體面臨的現(xiàn)實狀況。目前，南京有年客流量超1000萬人次的綜合體7家，其中德基廣場以將近2800萬人次的客流總量勇奪冠軍寶座。在2015年度國內商場銷售額排行榜上，德基廣場以70.2億元的銷售額穩(wěn)占榜首。但南京也有一批在“苦撐”的綜合體。

江蘇省餐飲行業(yè)協(xié)會秘書長于學榮發(fā)出的行業(yè)預警值得業(yè)內關注。他說：“這些年餐飲漸成商業(yè)綜合體主力業(yè)態(tài)，但由于商業(yè)綜合體餐飲項目嚴重過剩，競爭加劇，餐飲企業(yè)盈利能力下降，有了人氣沒了財氣的現(xiàn)象正在綜合體餐飲中上演。當前，蘇南地區(qū)商業(yè)綜合體餐飲服務單位近七成處于虧損狀態(tài)，二成處于保本，僅有10%的餐飲企業(yè)盈利，品牌餐飲在綜合體中已出現(xiàn)撤店潮?！?/p>

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“踩剎車”還是“轉方向”？

南京發(fā)展綜合體還有沒有空間？該“踩剎車”還是“轉方向”、調結構？

中商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃院副院長郭亮分析，參照國際上的“來訪指數(shù)”標準計算，南京商業(yè)綜合體指數(shù)已經(jīng)趨于1，即數(shù)量趨于飽和，達到了“閾值”。但是南京商業(yè)綜合體的空間布局又非常不平衡，在傳統(tǒng)商業(yè)中心扎堆、過剩，在新城、郊區(qū)又很稀缺。

從發(fā)展趨勢看，南京不會再是以新街口為核心的“單商圈”城市，未來肯定會向“多商圈”發(fā)展。在新區(qū)開發(fā)中，商業(yè)綜合體未來依舊是最有效的造新城工具。拿江寧秣陵的“砂之船”來舉例，其所在片區(qū)商業(yè)設置缺乏，如果沒有商業(yè)綜合體做先導，可能永遠是晚上黑黢黢，白天冷清清。

“主城飽和了，但商業(yè)綜合體在新城還有很大發(fā)展空間。未來南京要做的是優(yōu)化結構，把控總量。在建新商業(yè)綜合體前，先考量一下，是否可以依托老的商業(yè)設施打造。政府要引導商業(yè)綜合體向城郊、新區(qū)轉移，保證總體量不再增加。”郭亮說。

他還建議，未來，商業(yè)綜合體要走多元化道路。從國外經(jīng)驗看，城市綜合體有很多拓展空間，涉及養(yǎng)老、文化、旅游等多方面。比如日本、新加坡出現(xiàn)了“綠色”主題商業(yè)綜合體，從建筑設計到提供的商品服務，都是綠色健康主題。

記者了解到，南京新一代商業(yè)綜合體已經(jīng)在進行3.0版本的探索。

吳正梅說，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，綜合體更強調體驗、互動。下月即將開業(yè)的景楓KINGMO購物中心定位為都市購物中心，提出的口號是“More than Mall，不止是商場”。

這個城市綜合體很智能，顧客出門前就可以通過APP訂車位，進入停車場后APP將自動指引你去車位。綜合體注重互動，引進了一批互動店，披薩店、餅干屋歡迎顧客來DIY；虛擬現(xiàn)實VR店等科技商鋪將成為潮人聚集地；一座高28米的巨型裸眼4D互動屏幕，將把顧客的互動場景生成照片發(fā)朋友圈。

商品結構也出現(xiàn)變化，服裝比例下降到20%―30%，餐飲比例下降到24%―25%，娛樂、生活服務占比大幅提高。

金大地集團旗下的金奧國際中心商場也在試水。金大地集團董事錢凌玲說：作為奧體標桿性商業(yè)綜合體，她一直在思考差異化之路，得出的結論是“反傳統(tǒng)”，企業(yè)要做的是南京第一家“生活美學和藝術人文相結合”的綜合體。

她說，目前國內大多數(shù)商場、綜合體的目的性都很強，就是喊顧客來購物，并沒有把綜合體打造成休閑體驗地方。金奧填補了這個空缺，引進了藝術館、書店、博物館等文化業(yè)態(tài)。

“綜合體想做得好必須創(chuàng)新，未來，我們還考慮在大綜合體里打造一個個有主題的迷你綜合體，比如以書為主題，除了書外，同時引進小超市、文創(chuàng)產(chǎn)品、迷你院線…一個書店就是一個小小的主題購物中心?！卞X凌玲說。

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綜合體發(fā)展考驗城市規(guī)劃能力

商業(yè)綜合體的發(fā)展不僅僅考驗著綜合體經(jīng)營者本身的能力，也考驗著其所在城市、區(qū)域的規(guī)劃配套能力。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在市中心商業(yè)綜合體“吐槽”競爭過度的同時，新城區(qū)商家則渴望擁有“集商成勢”的商圈氛圍。

有一個細節(jié)很能說明問題：南京人去新街口叫“逛街”，因為新街口業(yè)態(tài)豐富，交通便利，不經(jīng)意就可以逛好幾小時；可是在新城區(qū)、郊區(qū)，消費者習慣說“去某某綜合體吃飯”，由于周邊交通不便、娛樂、文化等配套設施少，綜合體變成了“孤島”，對外地人沒有吸引力，本土顧客停留時間也很短，消費力有限。

郭亮認為，扶持新城的商業(yè)綜合體發(fā)展，可以巧用城市公共資源，比如圖書館、博物館、藝術中心等，這些都是商業(yè)綜合體需要的元素。過去，城市規(guī)劃布局是“點對點”的，公共資源彼此獨立，相距甚遠。但倘若換個思路，在規(guī)劃時把文化等資源和商業(yè)綜合體結合起來，形成區(qū)域文化商業(yè)主題，影響力將疊加放大。

對于當前出現(xiàn)的綜合體投資扎堆“苗頭”，他認為，雖然很多是市場行為很難控制，但政府可以做引導性發(fā)布。什么地方需要什么樣的商業(yè)綜合體，哪些地方孤立的大型網(wǎng)點不再進行布局，這些信息可以由政府提前調研、提前告知。近日南京市公示的《南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2015―2030）》，起到的就是這樣的作用。

本報記者 張希 本報實習生 閆紫晴