長三角城市網(wǎng)訊 樓市漲，誰最高興？當(dāng)然是賣家了?？墒悄悴恢?，有不少賣家偷偷在哭。為什么？因為他們賣虧了。對于有誠信的人來說，虧了也就只能自己生生氣了?？蓪τ谝恍┎恢v誠信的人來說，他們會想盡一切辦法的耍賴：這房子我就是不賣了，你能拿我怎么辦。
房子、房子，都是房子惹的禍。交易完成和氣生財也就罷了，買賣不成結(jié)冤家的才真是虐，直接導(dǎo)致法院房地產(chǎn)買賣合同案件量增多。記者從江寧區(qū)人民法院獲悉，據(jù)辦案法官統(tǒng)計，近期的二手房買賣糾紛中，大部分是賣方違約。賣家收到傳票后的態(tài)度也讓人很生氣：我就是不高興賣了，賠錢就賠錢。
面對這樣的賣家，我們該怎么辦？買家別急，看法官給我們支招。
提醒一 簽合同時睜大眼 確保賣方有權(quán)處分
張九最近過得不太好，老婆在跟他鬧離婚，離婚協(xié)議都發(fā)到郵箱了。方案是給40萬，就放棄房子。
張九思量再三，手上沒那么多錢，既然她不要房子，先把房子賣了。合同簽得很快，張九一個人簽的字，承諾家庭有糾紛由自己全權(quán)承擔(dān)，買方?jīng)]較真，定金也交了。
三個月后的一天，張九老婆跑去買方處大鬧：“我就是不同意賣房，快把我家房子給我退回來！”買方火冒三丈，張九一肚子委屈，老婆自感無辜，好像大家都是受害方，談賠償?shù)臅r候也互相推諉。談不妥，最終只能法庭上相見。
法官支招 這種情況下買方吸取教訓(xùn)：
1、核實房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人名字，盡量讓所有共有權(quán)人都在房屋買賣合同上簽字。或者看到不在場產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書。
2、如果是夫妻共同房產(chǎn)，房產(chǎn)證上只有一個人名字，應(yīng)當(dāng)讓夫妻另一方也到場簽字，或提供授權(quán)委托書。
提醒二 保存證據(jù) 固定賣方每一階段的意思表示
任麗覺得自己做事一向不吃虧的，但賣房這件事，想起來腿都軟。
任麗的合同簽了200萬，結(jié)果樓上鄰居賣了220萬，而東頭一家戶型一樣的賣了230萬。好家伙，賣虧了，想起來就蝕心。不知道也就算了，知道了哪能眼睜睜看著自己虧？任麗立馬打電話給買方，要求加15萬。合同都簽了，買方怎能任人宰割？一口回絕。任麗也強硬了，繼續(xù)發(fā)短信給買方，原價不可能了，現(xiàn)在房價這樣，最少加12萬。買方繼續(xù)回絕。任麗打電話給中介，要求重新商議價格，中介斡旋多次，無果。貸款預(yù)審批也擱置沒辦。合同沒有再履行。等待雙方的只能是對簿公堂了。
法官支招
這種情況下買方需注意：1、保留來往溝通記錄。盡情地在短信和微信上溝通吧！說出你們的真實表示，將有效溝通記錄下來。
2、如果是往來電話可以錄音，不需要誘導(dǎo)性發(fā)問，不需要刻意扭曲或隱瞞，實事求是地溝通一件事情，可以作為意思表示的證據(jù)。
3、更正式的溝通方式，是信函。但自然人之間使用的較少，也不夠短平快，除非已經(jīng)到委托律師的階段。
4、對于短信和電子平臺的聊天記錄，對方若是用不是我發(fā)的、是別人發(fā)的或者偽造的之類的話否認(rèn)，首先保留手機或電子設(shè)備的原件，其次與對方本人通訊。如果微信賬號是對方本人、聊天內(nèi)容與糾紛有關(guān)，且與其他證據(jù)形成證據(jù)鏈相互佐證，有證明效力。
5、如果報警處理，保留報警記錄。如果到調(diào)解委員會調(diào)解，保留調(diào)解筆錄。
提醒三 遇到反悔的積極磋商 積極促進(jìn)合同履行
當(dāng)事雙方簽訂的房屋買賣合同沒有約定貸款預(yù)審批最遲通過時間，約定過戶時間為8月1日。雙方提交過貸款預(yù)審批的材料，但還需要補交一部分，還需賣方配合簽字。結(jié)果問題出現(xiàn)了。
據(jù)買方稱，他們出國旅游到7月28日回來，一下飛機就與賣方約談到銀行完成預(yù)審批及當(dāng)日過戶事宜。次日，雙方到了銀行，哪知賣方死活不簽字，認(rèn)為：即便我簽了，8月1日之前銀行也來不及出結(jié)果。這可把買方急壞了，表示找關(guān)系加急，銀行工作人員表示預(yù)審?fù)ㄟ^沒問題，時間最快一周?？少u方還是認(rèn)為一周后出結(jié)果就已經(jīng)過了約定的過戶時間，解除合同吧。
以這樣的形式要求解除合同，讓買家無比郁悶，這難道不是故意耍賴？孰是孰非，咱們法庭上見吧。
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這種情況下買方采取的方法：1、早日完成貸款預(yù)審批，打消賣方的顧慮，買方應(yīng)處于更積極的地位。
2、如果貸款預(yù)審批有波折，需要更換銀行，可能會導(dǎo)致過戶等后續(xù)步驟的延遲，但本著誠實信用原則，雙方簽訂合同后以守約為先，守約并不是機械僵硬地?fù)笗r間點，而是在出現(xiàn)瑕疵后積極彌補、調(diào)整。
3、糾紛一般出現(xiàn)在對貸款預(yù)審批的通過時間沒有約定、約定時間較短或買方資信有瑕疵的情況下，一般合同有兜底條款可以解決。但為防止前期買賣雙方不合，盡可能順利履行，買方確實需要對貸款流程、所需條件有清晰的預(yù)估，在出現(xiàn)糾紛后積極溝通彌補，保留溝通證據(jù)，也可能通過提前支付現(xiàn)金的方式證明誠意。?。ㄎ闹腥宋锵祷?/p>
□通訊員 寧研 金陵晚報記者 陳菲
