長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 樓市漲，誰(shuí)最高興？當(dāng)然是賣(mài)家了?？墒悄悴恢溃胁簧儋u(mài)家偷偷在哭。為什么？因?yàn)樗麄冑u(mài)虧了。對(duì)于有誠(chéng)信的人來(lái)說(shuō)，虧了也就只能自己生生氣了?？蓪?duì)于一些不講誠(chéng)信的人來(lái)說(shuō)，他們會(huì)想盡一切辦法的耍賴(lài)：這房子我就是不賣(mài)了，你能拿我怎么辦。
房子、房子，都是房子惹的禍。交易完成和氣生財(cái)也就罷了，買(mǎi)賣(mài)不成結(jié)冤家的才真是虐，直接導(dǎo)致法院房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同案件量增多。記者從江寧區(qū)人民法院獲悉，據(jù)辦案法官統(tǒng)計(jì)，近期的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，大部分是賣(mài)方違約。賣(mài)家收到傳票后的態(tài)度也讓人很生氣：我就是不高興賣(mài)了，賠錢(qián)就賠錢(qián)。
面對(duì)這樣的賣(mài)家，我們?cè)撛趺崔k？買(mǎi)家別急，看法官給我們支招。
提醒一 簽合同時(shí)睜大眼 確保賣(mài)方有權(quán)處分
張九最近過(guò)得不太好，老婆在跟他鬧離婚，離婚協(xié)議都發(fā)到郵箱了。方案是給40萬(wàn)，就放棄房子。
張九思量再三，手上沒(méi)那么多錢(qián)，既然她不要房子，先把房子賣(mài)了。合同簽得很快，張九一個(gè)人簽的字，承諾家庭有糾紛由自己全權(quán)承擔(dān)，買(mǎi)方?jīng)]較真，定金也交了。
三個(gè)月后的一天，張九老婆跑去買(mǎi)方處大鬧：“我就是不同意賣(mài)房，快把我家房子給我退回來(lái)！”買(mǎi)方火冒三丈，張九一肚子委屈，老婆自感無(wú)辜，好像大家都是受害方，談賠償?shù)臅r(shí)候也互相推諉。談不妥，最終只能法庭上相見(jiàn)。
法官支招 這種情況下買(mǎi)方吸取教訓(xùn)：
1、核實(shí)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人名字，盡量讓所有共有權(quán)人都在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字?；蛘呖吹讲辉趫?chǎng)產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書(shū)。
2、如果是夫妻共同房產(chǎn)，房產(chǎn)證上只有一個(gè)人名字，應(yīng)當(dāng)讓夫妻另一方也到場(chǎng)簽字，或提供授權(quán)委托書(shū)。
提醒二 保存證據(jù) 固定賣(mài)方每一階段的意思表示
任麗覺(jué)得自己做事一向不吃虧的，但賣(mài)房這件事，想起來(lái)腿都軟。
任麗的合同簽了200萬(wàn)，結(jié)果樓上鄰居賣(mài)了220萬(wàn)，而東頭一家戶(hù)型一樣的賣(mài)了230萬(wàn)。好家伙，賣(mài)虧了，想起來(lái)就蝕心。不知道也就算了，知道了哪能眼睜睜看著自己虧？任麗立馬打電話(huà)給買(mǎi)方，要求加15萬(wàn)。合同都簽了，買(mǎi)方怎能任人宰割？一口回絕。任麗也強(qiáng)硬了，繼續(xù)發(fā)短信給買(mǎi)方，原價(jià)不可能了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這樣，最少加12萬(wàn)。買(mǎi)方繼續(xù)回絕。任麗打電話(huà)給中介，要求重新商議價(jià)格，中介斡旋多次，無(wú)果。貸款預(yù)審批也擱置沒(méi)辦。合同沒(méi)有再履行。等待雙方的只能是對(duì)簿公堂了。
法官支招
這種情況下買(mǎi)方需注意：1、保留來(lái)往溝通記錄。盡情地在短信和微信上溝通吧！說(shuō)出你們的真實(shí)表示，將有效溝通記錄下來(lái)。
2、如果是往來(lái)電話(huà)可以錄音，不需要誘導(dǎo)性發(fā)問(wèn)，不需要刻意扭曲或隱瞞，實(shí)事求是地溝通一件事情，可以作為意思表示的證據(jù)。
3、更正式的溝通方式，是信函。但自然人之間使用的較少，也不夠短平快，除非已經(jīng)到委托律師的階段。
4、對(duì)于短信和電子平臺(tái)的聊天記錄，對(duì)方若是用不是我發(fā)的、是別人發(fā)的或者偽造的之類(lèi)的話(huà)否認(rèn)，首先保留手機(jī)或電子設(shè)備的原件，其次與對(duì)方本人通訊。如果微信賬號(hào)是對(duì)方本人、聊天內(nèi)容與糾紛有關(guān)，且與其他證據(jù)形成證據(jù)鏈相互佐證，有證明效力。
5、如果報(bào)警處理，保留報(bào)警記錄。如果到調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，保留調(diào)解筆錄。
提醒三 遇到反悔的積極磋商 積極促進(jìn)合同履行
當(dāng)事雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定貸款預(yù)審批最遲通過(guò)時(shí)間，約定過(guò)戶(hù)時(shí)間為8月1日。雙方提交過(guò)貸款預(yù)審批的材料，但還需要補(bǔ)交一部分，還需賣(mài)方配合簽字。結(jié)果問(wèn)題出現(xiàn)了。
據(jù)買(mǎi)方稱(chēng)，他們出國(guó)旅游到7月28日回來(lái)，一下飛機(jī)就與賣(mài)方約談到銀行完成預(yù)審批及當(dāng)日過(guò)戶(hù)事宜。次日，雙方到了銀行，哪知賣(mài)方死活不簽字，認(rèn)為：即便我簽了，8月1日之前銀行也來(lái)不及出結(jié)果。這可把買(mǎi)方急壞了，表示找關(guān)系加急，銀行工作人員表示預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)沒(méi)問(wèn)題，時(shí)間最快一周。可賣(mài)方還是認(rèn)為一周后出結(jié)果就已經(jīng)過(guò)了約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，解除合同吧。
以這樣的形式要求解除合同，讓買(mǎi)家無(wú)比郁悶，這難道不是故意耍賴(lài)？孰是孰非，咱們法庭上見(jiàn)吧。
法官支招
這種情況下買(mǎi)方采取的方法：1、早日完成貸款預(yù)審批，打消賣(mài)方的顧慮，買(mǎi)方應(yīng)處于更積極的地位。
2、如果貸款預(yù)審批有波折，需要更換銀行，可能會(huì)導(dǎo)致過(guò)戶(hù)等后續(xù)步驟的延遲，但本著誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方簽訂合同后以守約為先，守約并不是機(jī)械僵硬地?fù)笗r(shí)間點(diǎn)，而是在出現(xiàn)瑕疵后積極彌補(bǔ)、調(diào)整。
3、糾紛一般出現(xiàn)在對(duì)貸款預(yù)審批的通過(guò)時(shí)間沒(méi)有約定、約定時(shí)間較短或買(mǎi)方資信有瑕疵的情況下，一般合同有兜底條款可以解決。但為防止前期買(mǎi)賣(mài)雙方不合，盡可能順利履行，買(mǎi)方確實(shí)需要對(duì)貸款流程、所需條件有清晰的預(yù)估，在出現(xiàn)糾紛后積極溝通彌補(bǔ)，保留溝通證據(jù)，也可能通過(guò)提前支付現(xiàn)金的方式證明誠(chéng)意?！。ㄎ闹腥宋锵祷?/p>
□通訊員 寧研 金陵晚報(bào)記者 陳菲
