房企、機(jī)構(gòu)、中介都來切“蛋糕”——

南京租房市場出現(xiàn)變局

一家長租公寓將房間分為男生房、女生房。充滿活力的裝修風(fēng)格常令租客一見傾心。

在一家新開業(yè)的長租公寓，年輕人聚在一起玩得很開心。

隨著從國家到地方一系列鼓勵(lì)租購并舉的政策出臺(tái)，不斷規(guī)?；放苹姆课葑赓U業(yè)站到了“風(fēng)口”——繼火遍北上廣深等一線城市后，長租公寓正在我市悄然升溫。

和多年前從我市起步的魔方、未來域等機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租公寓不同的是，這一輪帶火這一概念的，卻是龍湖、朗詩等多家知名房企打造的長租公寓“2.0版本”。

服務(wù)環(huán)節(jié)多、利潤率低、回報(bào)周期長，“不差錢”的房企何以看中目前“不掙錢”的租賃業(yè)務(wù)？房企、機(jī)構(gòu)、中介紛紛進(jìn)入切分“蛋糕”，我市的住房租賃市場又會(huì)迎來何種變局？

記者探訪

房地產(chǎn)商紛紛布局 打造長租公寓2.0版

從南京的軟件大道向西進(jìn)入河西大街，舉全市之力打造的河西新城如同畫卷，依次鋪陳在眼前。高樓鱗次櫛比的新城科技園如同河西新城的門戶，扼守河西大道兩旁，其中兩幢金黃色外立面的“姊妹樓”十分醒目——今年9月，龍湖地產(chǎn)的長租公寓品牌“冠寓”首次進(jìn)入南京，就“落子”在這兩幢位置絕佳的樓中。

記者日前探訪冠寓河西大街店，這里的4樓是一整層公共空間，配有直飲水和嵌入式烤箱的公共廚房，配有投影儀的公共影音室、配有多種基本健身器材和更衣間的健身房甚至棋牌室等設(shè)施一應(yīng)俱全。周末，幾位年輕人圍在桌球臺(tái)前比試身手，“很多年沒有打過桌球了，現(xiàn)在住在這，一有時(shí)間就和隔壁小伙伴切磋切磋，感覺回到了中學(xué)時(shí)光。”一名租客說。

走進(jìn)任意一個(gè)房間，里面都配備有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，空調(diào)、電視、洗衣機(jī)等品牌電器一應(yīng)俱全，房間色調(diào)明快，黃色、藍(lán)色相間的床品和配飾，讓整個(gè)房間的青春氣息撲面而來。管家介紹，這兩棟樓4至27樓共計(jì)2.88萬平方米，被改造成728個(gè)單間出租。根據(jù)房間大小和朝向的不同，房租從2700—4200元不等，短短一個(gè)月，新近投入使用的300多個(gè)房間中，已經(jīng)有1/3房間租了出去。

其實(shí)，不僅龍湖地產(chǎn)，一批知名房地產(chǎn)商已悄然布局我市長租公寓行業(yè)。

最先“吃螃蟹”的，是南京本地的銀城地產(chǎn)。南京銀城千萬間總經(jīng)理劉俊介紹，2015年4月，銀城就設(shè)計(jì)了“千萬間”的品牌，開始正式涉足長租公寓領(lǐng)域。與龍湖冠寓不同，銀城千萬間的模式是把散落在房東個(gè)人手中的房源轉(zhuǎn)租過來，重新按照標(biāo)準(zhǔn)化模式打造后再對外出租。目前，銀城在南京主城各個(gè)區(qū)共有8000間左右長租房，租客可以享受銀城千萬間統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的管家式服務(wù)，再也不需要因?yàn)殡娖鲹p壞或者房屋漏水等問題和個(gè)人房東扯皮。

另一家南京本地品牌房企朗詩地產(chǎn)，旗下的“朗詩寓”項(xiàng)目也剛剛在南京新街口低調(diào)落地。和其寸土寸金的地段相匹配的，不僅是其自帶高級感的裝修布置風(fēng)格，還有平均4000多元的月租金，都比以往的大多數(shù)長租公寓明顯高出一個(gè)檔次。

此外，在全國范圍內(nèi)，萬科、保利、旭輝等數(shù)十家房企均已實(shí)質(zhì)性進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，南京作為強(qiáng)二線城市代表，因?yàn)楦咝．厴I(yè)生眾多、對周邊城市人口吸納度較高等原因，已有不少房企醞釀來此布局長租房業(yè)務(wù)。

運(yùn)營現(xiàn)狀

長遠(yuǎn)來看市場大

目前大多“不掙錢”

據(jù)了解，房企運(yùn)營長租公寓，有著自身的獨(dú)特優(yōu)勢。

“我們的裝修和家具家電的配備，都因?yàn)楸晨康禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)了集中采購，從而提升了品質(zhì)和效率，最大化節(jié)約了成本。”冠寓相關(guān)人士介紹。不僅如此，地產(chǎn)商多年來的銷售服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，也為公寓的運(yùn)營提供了強(qiáng)有力的保障。按照龍湖的測算，南京冠寓的每間公寓裝修成本約1500元/平方米，樂觀估計(jì)的話，運(yùn)營六七年能收回成本。

銀城千萬間，2015年開始運(yùn)營，雖然目前近8000套房的入住率達(dá)到了93.8%，但平均一個(gè)房間只有1150元月租，劉俊直言：整體利潤率比較微薄。

“不差錢”的房企為什么要費(fèi)勁巴拉地做這目前“不掙錢”的租賃業(yè)務(wù)？

業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，去年以來，國家即開始鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場，為發(fā)展和培育長租公寓市場提供了良好的政策土壤。

另一方面，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，開發(fā)商都有運(yùn)營存量資產(chǎn)的需求，在這一背景下，租賃市場越來越被視為房地產(chǎn)“最后的紅利”。

冠寓運(yùn)營人員介紹，龍湖地產(chǎn)大舉進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，一方面是看中這個(gè)風(fēng)口，另一方面也是集團(tuán)想要做Cityhub（即“城市中心區(qū)”）概念，未來打造1+X產(chǎn)品線。“我們希望達(dá)到這樣的理想狀態(tài)：未來年輕人剛畢業(yè)租住冠寓，下班后到龍湖天街休閑消費(fèi)，等到有了一定的積累想要?jiǎng)?chuàng)業(yè)時(shí)入駐龍湖一展空間，有置業(yè)需求時(shí)則選擇龍湖地產(chǎn)……最終實(shí)現(xiàn)租售并舉，形成一條完整的產(chǎn)品和服務(wù)鏈條。”

而在劉俊看來，“培育市場總有個(gè)過程。”他說，比其他開發(fā)商更早一步搶先布局，他們看重的是未來租賃市場的巨大蛋糕。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前我市租賃市場年成交約30萬套，對于南京這樣規(guī)模的長三角中心城市而言，租賃市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和。劉俊分析，在美國，機(jī)構(gòu)運(yùn)營在租房市場的占比大概在21%左右，日本大約40%左右，而南京目前只有大約5%，未來市場空間巨大。

“居住品質(zhì)提高了，值”

各類長租公寓越來越多越來越好，最開心的莫過于租房客。

上個(gè)月，龍湖地產(chǎn)旗下長租公寓“冠寓”九竹路店剛剛開業(yè)試租期間，90后租客徐濤和妻子就拎著幾件換洗衣服，歡天喜地住了進(jìn)來。“可算找到自己喜歡的房了，以前和別人合租兩室一廳的住宅，環(huán)境設(shè)施陳舊就不說了，光是共用一個(gè)衛(wèi)生間就各種不方便。”他說。

徐濤是溧水人，2010年就在江寧開了一家南京恒通駕校，現(xiàn)在小孩在溧水家里由老人撫育，他們小兩口平時(shí)工作生活都在江寧。“當(dāng)時(shí)朋友介紹我過來看，一眼我們就看中了，這里的環(huán)境、設(shè)施、服務(wù)，特別符合我們年輕人的調(diào)性，反正溧水家里有房，我們在江寧就不準(zhǔn)備買房了，流動(dòng)資金都投在創(chuàng)業(yè)上。”徐濤笑著說，租公寓住挺好的，今年中秋節(jié)的時(shí)候，他們兩口子忙工作沒時(shí)間回去，晚上就在公寓組織的火鍋晚會(huì)和小伙伴們聚了個(gè)餐，別提多歡樂了。“以前合租房月租1000，現(xiàn)在月租2000塊，可是多花的這一點(diǎn)錢讓居住品質(zhì)提高了不少，我覺得很值。”徐濤說。

在我市一家軟件公司工作的程序員李杰森2016年研究生畢業(yè)后留在南京。他現(xiàn)在每個(gè)月拿出不到1/4的工資租房，其他的收入可以用來上各種培訓(xùn)班、健身、旅游和聚會(huì)交友。“我在國外待過一年，很多年輕人都住在長租公寓里，社群氛圍很好。只要公寓做得品質(zhì)夠好，我覺得以后95后、00后們應(yīng)該都能接受這種生活方式。”李杰森說。

記者從我市幾家新開業(yè)的長租公寓了解到，目前這種公寓的租客主要有幾類人群：一類是有過留學(xué)經(jīng)歷的國內(nèi)年輕人或者是在寧學(xué)習(xí)的外國留學(xué)生，另一類是公派的管理人員，他們通常對租金不太敏感，更加看重距離公司近，服務(wù)好等因素。此外，收入較高的程序員、金融從業(yè)人員等，也會(huì)比較青睞這類公寓。

“現(xiàn)在租房的大多是90后甚至95后，他們從小生活條件較好，對居住品質(zhì)的要求更高。”業(yè)內(nèi)人士分析說，“租房支出占收入的30%是比較合理的，但目前部分長租公寓的租金水平幾乎占到年輕人收入的一半多，這可能會(huì)抑制相當(dāng)一部分租房需求。”

“攪局者”來襲

傳統(tǒng)租賃市場面臨沖擊

長租公寓2.0版本來襲，老牌公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)首當(dāng)其沖感受到競爭的壓力。

日前，記者以租客身份走訪新街口附近幾家已經(jīng)運(yùn)營多年的長租公寓。這里的裝修大多已經(jīng)陳舊，一般只有寥寥幾名店員和保潔人員留守。當(dāng)記者表示嫌房間小或者設(shè)施簡單時(shí)，店員馬上主動(dòng)表示，如果租期較長，可以給予一定的優(yōu)惠，打完折月租金只要2000多元。

“過去幾年里，未來域、魔方等一批機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的長租公寓對二房東、群租房造成了強(qiáng)烈沖擊，客觀上促使南京魚龍混雜的租房市場相對規(guī)范起來，現(xiàn)在，隨著開發(fā)商等大鱷級別的競爭對手不斷加入，長租公寓又面臨洗牌壓力了，轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品迭代升級成了必然趨勢。”江蘇未來域酒店管理有限公司南京運(yùn)營負(fù)責(zé)人謝駿告訴記者，目前南京做集中式公寓的運(yùn)營機(jī)構(gòu)就有十幾家，一些大開發(fā)商也在積極布局，但從整體上看，南京的專業(yè)機(jī)構(gòu)所持有的公寓占比并不高，約占市場供應(yīng)總量的5％左右，雖然租價(jià)比一般的房源要高出10-20％左右，但一些地段好、品質(zhì)高的長租公寓還是很緊俏的。

他表示，今后長租公寓的“玩法”也要相應(yīng)改變。“比如，我們開始嘗試推出自有品牌的生活類產(chǎn)品，家居所需的食品、床品等生活用品，租客在APP下單即可第一時(shí)間享用。”

相比機(jī)構(gòu)運(yùn)營者，大量的“散戶”——出租自有房屋的房東和轉(zhuǎn)租房屋的二房東們，雖然對市場的反應(yīng)沒有那么敏感，但也意識(shí)到“這一行越來越規(guī)范了”。

安徽人陳梅（化名）和做裝修的丈夫這幾年一直在南京當(dāng)“二房東”，手里最多時(shí)拿著幾十套房。“最近秦淮警方處罰了一個(gè)群租房經(jīng)營戶，這事在我們?nèi)ψ永镎ㄩ_鍋了。大家都互相提醒著，以后南京出租房管理肯定會(huì)越來越嚴(yán)，哪怕是單純做合租的生意也要小心別越線別踩雷。”她說，看到南京出臺(tái)政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；\(yùn)營住房租賃，她擔(dān)心像他們這樣的散戶以后更加不好做了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于地理位置、租金水平等原因，房企推出的長租公寓2.0版，短期內(nèi)并不會(huì)簡單替代市場上原有的租賃房源，而是為租客提供了更多的選擇，是一種差異化競爭；但是，規(guī)?；邫n次的長租公寓涌現(xiàn)，一定會(huì)從客觀上倒逼全行業(yè)提高服務(wù)水平，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)租房連鎖運(yùn)營等模式，也可以讓黑中介、假房源等無處遁形。

新聞鏈接

南京推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)

作為國家發(fā)展住房租賃市場的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，今年8月15日，我市正式出臺(tái)了住房租賃試點(diǎn)工作方案。

方案提出，通過培育多層次市場主體，探索建立政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式；鼓勵(lì)具有一定運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和一定規(guī)模的民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及各類機(jī)構(gòu)投資者設(shè)立專門的住房租賃企業(yè)；要培育一批國有、混合所有及民營等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，引導(dǎo)市場規(guī)范有序經(jīng)營；探索建立通過政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，3年內(nèi)建設(shè)或籌集租賃性住房不低于50萬平方米……

方案明確，將選取符合條件的新建商品房項(xiàng)目，在出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，用于長期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。

方案出臺(tái)后的首個(gè)周末，即8月19日，市國土局發(fā)布土地出讓公告，對其中雨花臺(tái)區(qū)的G43地塊，設(shè)置了新的競價(jià)規(guī)則：當(dāng)土地出讓競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，開發(fā)企業(yè)不再繼續(xù)競價(jià)，改為競爭商品住宅自持面積，用于向社會(huì)出租。這被視為響應(yīng)租賃新政的首個(gè)實(shí)際落地舉措。不過，在9月20日的競價(jià)過程中，G43地塊并未達(dá)到最高限價(jià)，“競自持”的情況并未在南京出現(xiàn)。

8月底，南京等13座城市被國土部、住建部列為“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”試點(diǎn)城市，隨后市國土局表示將加緊研究南京的實(shí)施細(xì)則。昨天央視報(bào)道“北京集體土地建租賃住房，5600套已入住租戶”的消息，相信南京的相關(guān)舉措也應(yīng)該很快會(huì)落地。

本版攝影 本報(bào)記者 趙子慧