小區(qū)新老物業(yè)交接糾紛頻發(fā)

專家提醒：解聘選聘物業(yè)程序要規(guī)范合法

新物業(yè)公司進駐，老物業(yè)公司還是不肯走；老物業(yè)公司走了，卻在臨走時故意毀壞小區(qū)設(shè)施，或者遲遲不肯交出小區(qū)各種資料……日前，記者跟隨市人大常委會調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)新老物業(yè)公司交接時，頻頻引發(fā)各種矛盾沖突。據(jù)不完全統(tǒng)計，每年有近100家商品房小區(qū)因為更換物業(yè)發(fā)生大大小小的矛盾。

南京每年有數(shù)百家小區(qū)更換物業(yè)公司

近幾年，換物業(yè)的小區(qū)越來越多。記者從市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理處獲悉，目前，南京有物業(yè)服務(wù)市場化運作的小區(qū)4000多個，每年更換物業(yè)的小區(qū)有數(shù)百家。這其中，絕大部分老舊小區(qū)換物業(yè)比較平穩(wěn)，沒有大的矛盾沖突，而沖突較多的主要是商品房小區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，這兩年，每年約有近100家商品房小區(qū)因為換物業(yè)會發(fā)生大大小小的矛盾。

之所以這么多小區(qū)換物業(yè)，有很多原因。南京城市治理委員會公眾委員、南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)斐蓡T王興宏分析說，近幾年，隨著居民民主法治意識的增強，一旦對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，就會要求換物業(yè)。其次，物業(yè)市場的活躍度在提升，最近兩三年一些品牌房企開始在這個行業(yè)擴大市場，爭奪“蛋糕”。還有一些小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期，沒有繼續(xù)合作的意向，需要更換物業(yè)。

此外，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在少數(shù)的小區(qū)換了業(yè)委會，就會換物業(yè)公司，業(yè)委會成員和物業(yè)企業(yè)形成利益關(guān)系，業(yè)委會推動小區(qū)更換物業(yè)。

糾紛頻發(fā)，基層政府應(yīng)主動作為

這一年多來，江寧區(qū)的托樂嘉小區(qū)因為換物業(yè)的問題，風(fēng)波不斷，最嚴(yán)重的一次，小區(qū)業(yè)主手持盾牌、頭戴頭盔組隊與物業(yè)對峙；江北新區(qū)的鉆石新城小區(qū)，近7年換了5家物業(yè)公司，其中有一次還鬧上了法庭……     

市人大常委會調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些基層政府在更換物業(yè)時主動作為，減少了矛盾沖突。江北新區(qū)大廠街道就探索了一套物業(yè)平穩(wěn)交接的方式，已在兩個小區(qū)成功實施。街道副主任姚曉燕介紹，這種方式就是設(shè)立一個物業(yè)交接委員會，由街道、社區(qū)、派出所、業(yè)委會、業(yè)主代表參與，移交當(dāng)天，委員會成員全部參加，共同見證新老物業(yè)公司的交接。當(dāng)天交接的過程全程攝像，雙方公司對配電房、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施進行驗收，對交接的資料也一一進行檢查，并一一記錄。

專家：程序不合法最易引起矛盾

“換物業(yè)時出現(xiàn)矛盾沖突，有多方面的原因。”王興宏分析認(rèn)為，除了利益上的沖突，解聘、選聘物業(yè)時的程序不合法、不合規(guī)也很容易引起矛盾沖突。王興宏建議，業(yè)委會在更換物業(yè)時一定要學(xué)法、懂法，程序上不能有瑕疵。

君澤君律師事務(wù)所的鄭建和律師代理過多起更換物業(yè)的案子，他說，物業(yè)公司換得好，對小區(qū)的品質(zhì)、房價都有很大的提升，但換得不好適得其反。目前在少數(shù)企業(yè)，存在著業(yè)委會和物業(yè)利益捆綁的現(xiàn)象，他建議成立業(yè)主監(jiān)督委員會，監(jiān)督業(yè)委會的行為。

記者獲悉，為了進一步規(guī)范物業(yè)交接，我市已經(jīng)起草了《規(guī)范物業(yè)項目交接工作意見》《業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施細(xì)則》《業(yè)主公開招標(biāo)物業(yè)企業(yè)實施細(xì)則》等3部文件，將為小區(qū)換物業(yè)提供指導(dǎo)性意見。

本報記者 許琴