收房前接到開發(fā)商的違約金催繳函
違約金最低數(shù)千元最高60多萬元，怎么回事？
元旦前夕，在位于南京河西江東南路的一家樓盤售樓處內(nèi)，聚集了數(shù)十位購買了該樓盤房子的業(yè)主，他們告訴記者，2016年12月31日是開發(fā)商承諾交房的時間，可他們等來的不是交房通知書，而是開發(fā)商催繳違約金的函。
收房前業(yè)主得知要繳違約金
據(jù)了解，這家樓盤有四百多戶，有一百多戶收到了開發(fā)商發(fā)給他們的違約金催繳函，差不多有一半都收到了這類函件。
市民方先生告訴南京晨報記者，自己于2014年9月份與這家樓盤的開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，之后，他和所有購房者根本就沒聽開發(fā)商提過存在違約金，而且吃驚的是，他的違約金總額竟高達30.3萬多元。
那么，這份巨額違約金究竟是怎么產(chǎn)生的呢？方先生說，“我是這家樓盤第一批的購房者，按照開發(fā)商的約定，一周之內(nèi)交了百分之三十的首付款，我是9月16日交的首付款，之后按規(guī)定辦理了相應(yīng)貸款，如今每月也一直在還貸款?，F(xiàn)在，新房交付在即，不是收到開發(fā)商交驗新房通知，而是收到開發(fā)商違約金催繳函，真是莫名其妙。”
方先生說，當(dāng)時他辦理的是商業(yè)和公積金組合貸款，按照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)和公積金組合貸款必須要等到樓房封頂后，方可到銀行辦理手續(xù)，但他還是按照銷售人員要求，在交納了首付款后，向銀行提交了貸款的相關(guān)手續(xù)。
“到2015年7月房子封頂了，開發(fā)商通知我去銀行辦理了按揭手續(xù)，我也很配合，立即到銀行辦理了手續(xù)，于是在2015年8月份下款，我是2015年8月開始還房款的。到2015年10月份，公積金又下來了。”方先生說。
和方先生一樣，趕到這家樓盤售樓處的四五十位購房者，都收到了這家樓盤開發(fā)商的違約金催繳通知，他們的違約金最低數(shù)千元，最高則達到了60多萬元。
開發(fā)商：因為業(yè)主材料不全
那么，開發(fā)商收取的，到底是什么樣的違約金呢？隨后，購房人找到了這家公司的李經(jīng)理。他表示，小區(qū)共有幾百多戶，其中涉及違約金的有不少戶，但這次發(fā)了違約金催繳函的只有100多戶，只是其中一部分業(yè)主。
這位李經(jīng)理介紹說，“我們合同約定的是，簽約當(dāng)天，要把按揭資料補齊，我們所有的合同條款簽訂之后，補齊資料，送到銀行，銀行對資料認可了，就算款清了。”
李經(jīng)理告訴記者，購房者在提交資料后，銀行最短放款時間為65天，而最長放款時間達到500天。因此，按照每天萬分之三，他們才要求這些業(yè)主繳納違約金。記者算了一筆賬，如果貸款額為200萬元，每天違約金就達到了600元，每月則為18000元。
“從平均賬齡來說，要達到190多天，這在南京所有的開發(fā)企業(yè)里，我們給客戶的未付款，賬齡周期是最長的，那么，根據(jù)合同約定，只要資料不齊之前，我們都是要算違約金的。”李經(jīng)理說。
然而購房者表示，他們中絕大部分都按時向銀行提交了有效的按揭資料，但由于政策規(guī)定，公積金貸款必須等到樓盤封頂后方可辦理，這才導(dǎo)致了銀行沒有及時放款。另外由于開發(fā)商違規(guī)使用資金，曾被主管部門處罰。
“我們資料都提交了，后來告訴我們說，你要等等，我們辦不了。后來他們因違規(guī)就被電視臺、報紙曝光了，是因為他們動用了監(jiān)管資金，始終備不了案，我們就拿不到合同，辦不了貸款。”購房者說。
律師：開發(fā)商所謂“違約”不成立
最終，李經(jīng)理表示，任何事情都可以協(xié)商，他希望業(yè)主坐下來，和開發(fā)公司就違約金一事進行協(xié)商解決。那么，這筆開發(fā)商提出的違約金，究竟有沒有法律依據(jù)呢？江蘇焯燃律師事務(wù)所虞興東律師認為，開發(fā)商和購房人簽訂的購房合同中，只約定了購房人向銀行提交按揭資料的時間，沒有明確開發(fā)商獲得款項的時間，所以購房人不需要承擔(dān)所謂的違約責(zé)任。
虞興東律師表示，一開始，購房者是提供完整資料的，但由于開發(fā)商樓盤沒有封頂，組合貸款無法辦理，之后又發(fā)生了開發(fā)商被處罰的問題，所以導(dǎo)致了相關(guān)的手續(xù)無法辦理，這對于購房者而言，不構(gòu)成違約。根據(jù)合同約定，如果個別業(yè)主因貸款手續(xù)不齊，或者因為個人征信問題被銀行拒貸，而延誤了開發(fā)商回款時間，則由雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成可以起訴到法院。
記者截稿時，這家樓盤的購房者告訴記者，12月31日本應(yīng)是交房日期，卻收到這條交房通知：尊敬的一期業(yè)主：您好！非常感謝您對我們的信任和支持，現(xiàn)在非常榮幸地通知您，您的房屋在2017年1月1日達到交付條件，我們將在1月1日-1月3日（本周日-下周二）集中辦理房屋交付手續(xù)。因業(yè)主較多，為更好地為您服務(wù)、我們將逐批辦理，請您在收到我司交付通知書后按照相應(yīng)時間安排，攜帶相關(guān)資料和費用前來辦理交付手續(xù)……
