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外地人在寧買房因新政違約 想追回中介費和定金遇阻

拿不出“一年納稅證明或社保繳納證明”

外地人在寧買房因新政違約 想追回中介費和定金遇阻

背井離鄉(xiāng),一直在南京租房打拼的王女士,最大的夢想就是在南京買套房子。今年9月26日,作為一名新南京人,王女士交了中介費和定金,簽下了購房合同。一周后,因為新政的出臺,沒有一年以上繳稅和社保證明的她,一下失去了在南京購房的資格。因為違約,中介公司和賣房人都不愿退錢給王女士,焦急的王女士面臨房子沒買成還要倒貼6萬元的尷尬。

買房因新政違約,想追回6萬元中介費和定金被拒

今年9月26日,來南京打工多年的王女士決定買下一套60多平方米的商品房。在中介公司簽過合同的第二天,王女士交了1萬元中介費和5萬元定金。本以為房子穩(wěn)穩(wěn)到手的王女士,高高興興過起了國慶節(jié)。

10月5日,南京出臺房產(chǎn)調(diào)控新政,正在過節(jié)的王女士一下焦慮起來。根據(jù)新規(guī)規(guī)定:像王女士這樣非南京市戶籍居民家庭申請購買首套住房時,應(yīng)提供自購房之日起前兩年內(nèi)在南京累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

而王女士雖然在南京打工多年,但一直打的是零工,用人單位不肯簽勞動合同,既沒有納過稅也沒有繳過保險。直到今年4月王女士才找到一家用人單位,雖然簽了合同,開始繳納保險了,但仍然拿不出1年的納稅證明或社會保險繳納證明。

這意味著,王女士突然失去了在南京購房的資格。但中介費和定金已經(jīng)交出去了,王女士急忙找中介公司和賣家討要1萬元中介費和5萬元定金,但此時中介公司和賣家都不愿退錢。

眼看自己房子沒買成,還損失6萬元血汗錢,王女士急得徹夜難眠,不知怎么才好。

律師:因新政導致的合同解除,中介費和定金應(yīng)予返還

房子事關(guān)民生大計。當購房行為遭遇房地產(chǎn)調(diào)控,導致房屋買賣合同無法履行怎么辦?北京中銀(南京)律師事務(wù)所曹純鋼律師認為,王女士因新政違約,不是買賣雙方造成的,而是因為房產(chǎn)新政變化導致。 根據(jù)2003年出臺的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條:“……因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以要求解除合同,出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。”

曹律師表示,新政出臺導致王女士的房產(chǎn)交易無法繼續(xù),為不可抗力,中介公司和賣方其實不能再收取費用,中介費和定金依法應(yīng)退還給王女士。但是,中介人員畢竟也付出了勞動,比如打車、復(fù)印材料等必要的費用支出,那么,買賣雙方可以協(xié)商,扣除相應(yīng)中介費用,對中介公司付出的成本進行適當補償。

買方因樓市限購而違約,合理要求獲法院支持

記者昨日采訪中了解到,像王女士這樣因樓市新政出現(xiàn)違約的案例,在江蘇省法院也曾出現(xiàn)過多起。在南京房地產(chǎn)突遭嚴厲調(diào)控的2011年,購房合同糾紛案件也曾隨之上升。江蘇省高院在2012年3月1日曾發(fā)布“2011年度十大民生案例”中就有這樣的判例,法院認為調(diào)控政策應(yīng)當認定為系基于不可歸責于當事人的原因,對買方訴請解除合同的應(yīng)依法予以支持。

2011年1月16日,原告南京市民江先生經(jīng)由房產(chǎn)經(jīng)紀公司從被告趙某處購買房屋一套,合同簽訂后江某向趙某支付了10萬元定金,向經(jīng)紀公司支付了居間費用15000元。孰料兩月19日南京“限購令”下,規(guī)定“對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房”,江某夫妻因已有兩套住房被限購。

3月2日,江某以房產(chǎn)新政出臺致其無法購房為由起訴趙某要求退還定金10萬元,經(jīng)法院主持調(diào)解,雙方解除房屋買賣合同關(guān)系,趙某退還定金96000元。5月25日,江某復(fù)以此由再行起訴房產(chǎn)經(jīng)紀公司,要求退還所收居間費用15000元;法院審理后判令該經(jīng)紀公司退還江某居間費用14000元。

江蘇省高院認為,國家出臺房產(chǎn)新政是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場上的不理智行為,政策的出臺系不可歸責于買賣雙方當事人的客觀情況;若因房產(chǎn)新政致已經(jīng)訂立的合同事實上無法履行,買方要求賣方退還已收房款,符合情理,應(yīng)予支持;若賣方在交易過程中確有損失,也可視情由雙方分擔損失。同理,居間人已經(jīng)收到的居間報酬理應(yīng)退還江某,但居間人支出的合理費用應(yīng)當由江某承擔。

江蘇省高院審判委員會專職委員謝國偉在《江蘇法院民生權(quán)益司法保護報告》新聞發(fā)布會中曾表示,對購房人因限購政策導致無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,以及因限貸政策導致無法取得銀行貸款而無力支付購房款,請求解除房屋買賣合同的,依法予以支持。

注意

新政后貸款辦不下來,這10萬購房定金不能退還

市民趙女士已有一套房,準備再買一套,便通過中介與賣房人黃先生簽訂了房屋買賣中介合同,黃先生將其位于鼓樓區(qū)的一套房屋出售給趙女士,價款為320萬元,簽約日付定金10萬元,辦理過戶手續(xù)時支付100萬元,余款辦理按揭貸款,于銀行放貸后支付給黃先生。

當時雙方在購房合同中注明:如因銀行放貸或個人資信問題影響按揭額度或銀行不批貸款,不足部分由趙女士現(xiàn)金補足。可誰知國慶期間南京出臺房產(chǎn)新政,她買的房子屬于限貸對象,且在使用信用卡時有多次延期還款記錄,銀行拒絕向她發(fā)放購房貸款。

無奈之下,趙女士只好跟黃先生協(xié)商,因房貸新政限制等情況影響無法履行合同了,希望能解除雙方合同,退回已付的10萬元定金。

貸款辦不下來,既非“不可抗力”也非“情勢變更”

趙女士和黃先生訂立的房屋買賣合同成立有效,雙方均應(yīng)當按約履行。合同雖約定部分價款由趙女士申請銀行按揭貸款支付,但亦明確約定因銀行放貸政策或個人資信問題無法申請按揭貸款時,趙王女士應(yīng)以現(xiàn)金支付。

因為她在約定期限未按約支付價款,且明確表明沒有履行合同的可能,已購成根本違約,也不能因新政原因構(gòu)成“情勢變更”,此種情形是不能退還10萬元定金的。

提醒

簽約時對政策風險事先約定,以防被追究違約責任

北京中銀(南京)律師事務(wù)所曹純鋼律師提醒買房人,目前樓市政策多變,簽約時務(wù)必對各種風險予以充分考慮并予以事先約定,以防購房不成反被追究違約責任。而因限購導致合同無法履行買方是否應(yīng)承擔責任有不同情況:一是雙方在簽約時有明確約定的從其約定;二是合同沒有特別約定,但簽約時各方悉知買方不符合購房條件導致無法過戶的,各方均有過錯,相互之間都不構(gòu)成違約,損失各自承擔;三是合同沒有特別約定,但簽約時隱瞞不符合購房或貸款條件買方的“三無人員”身份的,買方構(gòu)成違約,應(yīng)當按照合同約定向賣方承擔違約責任。

鏈接

樓市新政下,哪些情況可以解除合同?

一般合同中說的“不可抗力”包括限購限貸嗎?是否一定能退回定金?

律師認為,限購限貸政策不屬于不可抗力,不能將政策原因作為不可抗力解除合同。但限購限貸政策屬于情勢變更,可以根據(jù)情勢變更的原則解除合同,要回定金。如果雙方在合同中對限購限貸政策有特別約定的,依照特別約定。

因為限貸無法補充首付款,可以解除合同嗎?

限貸政策實施后,買房人能否以“限貸”為由主張解除合同,需要分情況討論:如果限貸政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款,現(xiàn)在買房人以其受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由解除合同的,法律不支持。

如果調(diào)控政策實行前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款,現(xiàn)買房人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續(xù)履行,而請求解除合同的,法律支持。這種情況下,賣房人應(yīng)將收受的購房款或者定金退還給買房人。

購房資格沒了買不了房子,中介費能退嗎?

因房屋買賣未成交,可以不按合同約定的價格支付中介費,但需向中介支付必要費用及合理報酬。

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