拿不出“一年納稅證明或社保繳納證明”

外地人在寧買(mǎi)房因新政違約 想追回中介費(fèi)和定金遇阻

背井離鄉(xiāng)，一直在南京租房打拼的王女士，最大的夢(mèng)想就是在南京買(mǎi)套房子。今年9月26日，作為一名新南京人，王女士交了中介費(fèi)和定金，簽下了購(gòu)房合同。一周后，因?yàn)樾抡某雠_(tái)，沒(méi)有一年以上繳稅和社保證明的她，一下失去了在南京購(gòu)房的資格。因?yàn)檫`約，中介公司和賣(mài)房人都不愿退錢(qián)給王女士，焦急的王女士面臨房子沒(méi)買(mǎi)成還要倒貼6萬(wàn)元的尷尬。

買(mǎi)房因新政違約，想追回6萬(wàn)元中介費(fèi)和定金被拒

今年9月26日，來(lái)南京打工多年的王女士決定買(mǎi)下一套60多平方米的商品房。在中介公司簽過(guò)合同的第二天，王女士交了1萬(wàn)元中介費(fèi)和5萬(wàn)元定金。本以為房子穩(wěn)穩(wěn)到手的王女士，高高興興過(guò)起了國(guó)慶節(jié)。

10月5日，南京出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控新政，正在過(guò)節(jié)的王女士一下焦慮起來(lái)。根據(jù)新規(guī)規(guī)定：像王女士這樣非南京市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在南京累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

而王女士雖然在南京打工多年，但一直打的是零工，用人單位不肯簽勞動(dòng)合同，既沒(méi)有納過(guò)稅也沒(méi)有繳過(guò)保險(xiǎn)。直到今年4月王女士才找到一家用人單位，雖然簽了合同，開(kāi)始繳納保險(xiǎn)了，但仍然拿不出1年的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

這意味著，王女士突然失去了在南京購(gòu)房的資格。但中介費(fèi)和定金已經(jīng)交出去了，王女士急忙找中介公司和賣(mài)家討要1萬(wàn)元中介費(fèi)和5萬(wàn)元定金，但此時(shí)中介公司和賣(mài)家都不愿退錢(qián)。

眼看自己房子沒(méi)買(mǎi)成，還損失6萬(wàn)元血汗錢(qián)，王女士急得徹夜難眠，不知怎么才好。

律師：因新政導(dǎo)致的合同解除，中介費(fèi)和定金應(yīng)予返還

房子事關(guān)民生大計(jì)。當(dāng)購(gòu)房行為遭遇房地產(chǎn)調(diào)控，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行怎么辦？北京中銀(南京)律師事務(wù)所曹純鋼律師認(rèn)為，王女士因新政違約，不是買(mǎi)賣(mài)雙方造成的，而是因?yàn)榉慨a(chǎn)新政變化導(dǎo)致。 根據(jù)2003年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條：“……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還給買(mǎi)受人。”

曹律師表示，新政出臺(tái)導(dǎo)致王女士的房產(chǎn)交易無(wú)法繼續(xù)，為不可抗力，中介公司和賣(mài)方其實(shí)不能再收取費(fèi)用，中介費(fèi)和定金依法應(yīng)退還給王女士。但是，中介人員畢竟也付出了勞動(dòng)，比如打車(chē)、復(fù)印材料等必要的費(fèi)用支出，那么，買(mǎi)賣(mài)雙方可以協(xié)商，扣除相應(yīng)中介費(fèi)用，對(duì)中介公司付出的成本進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

買(mǎi)方因樓市限購(gòu)而違約，合理要求獲法院支持

記者昨日采訪中了解到，像王女士這樣因樓市新政出現(xiàn)違約的案例，在江蘇省法院也曾出現(xiàn)過(guò)多起。在南京房地產(chǎn)突遭嚴(yán)厲調(diào)控的2011年，購(gòu)房合同糾紛案件也曾隨之上升。江蘇省高院在2012年3月1日曾發(fā)布“2011年度十大民生案例”中就有這樣的判例，法院認(rèn)為調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為系基于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，對(duì)買(mǎi)方訴請(qǐng)解除合同的應(yīng)依法予以支持。

2011年1月16日，原告南京市民江先生經(jīng)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從被告趙某處購(gòu)買(mǎi)房屋一套，合同簽訂后江某向趙某支付了10萬(wàn)元定金，向經(jīng)紀(jì)公司支付了居間費(fèi)用15000元。孰料兩月19日南京“限購(gòu)令”下，規(guī)定“對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住房”，江某夫妻因已有兩套住房被限購(gòu)。

3月2日，江某以房產(chǎn)新政出臺(tái)致其無(wú)法購(gòu)房為由起訴趙某要求退還定金10萬(wàn)元，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，趙某退還定金96000元。5月25日，江某復(fù)以此由再行起訴房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，要求退還所收居間費(fèi)用15000元；法院審理后判令該經(jīng)紀(jì)公司退還江某居間費(fèi)用14000元。

江蘇省高院認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)新政是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不理智行為，政策的出臺(tái)系不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的客觀情況；若因房產(chǎn)新政致已經(jīng)訂立的合同事實(shí)上無(wú)法履行，買(mǎi)方要求賣(mài)方退還已收房款，符合情理，應(yīng)予支持；若賣(mài)方在交易過(guò)程中確有損失，也可視情由雙方分擔(dān)損失。同理，居間人已經(jīng)收到的居間報(bào)酬理應(yīng)退還江某，但居間人支出的合理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由江某承擔(dān)。

江蘇省高院審判委員會(huì)專(zhuān)職委員謝國(guó)偉在《江蘇法院民生權(quán)益司法保護(hù)報(bào)告》新聞發(fā)布會(huì)中曾表示，對(duì)購(gòu)房人因限購(gòu)政策導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，以及因限貸政策導(dǎo)致無(wú)法取得銀行貸款而無(wú)力支付購(gòu)房款，請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，依法予以支持。

注意

新政后貸款辦不下來(lái)，這10萬(wàn)購(gòu)房定金不能退還

市民趙女士已有一套房，準(zhǔn)備再買(mǎi)一套，便通過(guò)中介與賣(mài)房人黃先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同，黃先生將其位于鼓樓區(qū)的一套房屋出售給趙女士，價(jià)款為320萬(wàn)元，簽約日付定金10萬(wàn)元，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)支付100萬(wàn)元，余款辦理按揭貸款，于銀行放貸后支付給黃先生。

當(dāng)時(shí)雙方在購(gòu)房合同中注明：如因銀行放貸或個(gè)人資信問(wèn)題影響按揭額度或銀行不批貸款，不足部分由趙女士現(xiàn)金補(bǔ)足?？烧l(shuí)知國(guó)慶期間南京出臺(tái)房產(chǎn)新政，她買(mǎi)的房子屬于限貸對(duì)象，且在使用信用卡時(shí)有多次延期還款記錄，銀行拒絕向她發(fā)放購(gòu)房貸款。

無(wú)奈之下，趙女士只好跟黃先生協(xié)商，因房貸新政限制等情況影響無(wú)法履行合同了，希望能解除雙方合同，退回已付的10萬(wàn)元定金。

貸款辦不下來(lái)，既非“不可抗力”也非“情勢(shì)變更”

趙女士和黃先生訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按約履行。合同雖約定部分價(jià)款由趙女士申請(qǐng)銀行按揭貸款支付，但亦明確約定因銀行放貸政策或個(gè)人資信問(wèn)題無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，趙王女士應(yīng)以現(xiàn)金支付。

因?yàn)樗诩s定期限未按約支付價(jià)款，且明確表明沒(méi)有履行合同的可能，已購(gòu)成根本違約，也不能因新政原因構(gòu)成“情勢(shì)變更”，此種情形是不能退還10萬(wàn)元定金的。

提醒

簽約時(shí)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)事先約定，以防被追究違約責(zé)任

北京中銀(南京)律師事務(wù)所曹純鋼律師提醒買(mǎi)房人，目前樓市政策多變，簽約時(shí)務(wù)必對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)予以充分考慮并予以事先約定，以防購(gòu)房不成反被追究違約責(zé)任。而因限購(gòu)導(dǎo)致合同無(wú)法履行買(mǎi)方是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任有不同情況：一是雙方在簽約時(shí)有明確約定的從其約定；二是合同沒(méi)有特別約定，但簽約時(shí)各方悉知買(mǎi)方不符合購(gòu)房條件導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)的，各方均有過(guò)錯(cuò)，相互之間都不構(gòu)成違約，損失各自承擔(dān)；三是合同沒(méi)有特別約定，但簽約時(shí)隱瞞不符合購(gòu)房或貸款條件買(mǎi)方的“三無(wú)人員”身份的，買(mǎi)方構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。

鏈接

樓市新政下，哪些情況可以解除合同？

一般合同中說(shuō)的“不可抗力”包括限購(gòu)限貸嗎？是否一定能退回定金？

律師認(rèn)為，限購(gòu)限貸政策不屬于不可抗力，不能將政策原因作為不可抗力解除合同。但限購(gòu)限貸政策屬于情勢(shì)變更，可以根據(jù)情勢(shì)變更的原則解除合同，要回定金。如果雙方在合同中對(duì)限購(gòu)限貸政策有特別約定的，依照特別約定。

因?yàn)橄拶J無(wú)法補(bǔ)充首付款，可以解除合同嗎？

限貸政策實(shí)施后，買(mǎi)房人能否以“限貸”為由主張解除合同，需要分情況討論：如果限貸政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)在買(mǎi)房人以其受限貸政策影響而無(wú)法繼續(xù)履行為由解除合同的，法律不支持。

如果調(diào)控政策實(shí)行前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買(mǎi)房人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行，而請(qǐng)求解除合同的，法律支持。這種情況下，賣(mài)房人應(yīng)將收受的購(gòu)房款或者定金退還給買(mǎi)房人。

購(gòu)房資格沒(méi)了買(mǎi)不了房子，中介費(fèi)能退嗎？

因房屋買(mǎi)賣(mài)未成交，可以不按合同約定的價(jià)格支付中介費(fèi)，但需向中介支付必要費(fèi)用及合理報(bào)酬。