總價百萬的商鋪首付50萬 剩下開發(fā)商幫你還,這事是真的嗎?
南京綠國萬象都薈已經涉嫌違規(guī)“售后包租”,專家稱蘊含巨大投資及法律風險
“只付首付,永不供貸”,總價100萬的商鋪,你只需拿出50萬的首付,剩下的50萬貸款開發(fā)商幫你還,相當于總房價便宜了一半,供不應求的南京樓市還有這樣“天上掉餡餅”的好事?連日來,揚子晚報96096新聞熱線接到讀者電話,就位于南京城南的綠國萬象都薈項目的所謂“零風險高收益”提出質疑。記者調查發(fā)現(xiàn),市民反映的這一情況屬實。
南京商業(yè)地產專業(yè)人士表示,“只付首付,永不供貸”其實就是《商品房銷售管理辦法》中明確禁止的“售后包租”,最高法還曾將“售后包租非法吸收資金”入罪,其中蘊含的風險不容小覷,投資者一定要小心。而管理部門稱,該項目有打“擦邊球”的嫌疑,涉嫌違反《商品房銷售管理辦法》第十一條之規(guī)定,他們將密切關注該項目。
市民質疑
100萬的商鋪
只花50萬就能買到,還不用還貸?
手上有點積蓄的市民徐先生,眼看著不少理財項目收益越來越低,于是想找點投資收益高的項目試試。一次偶然的機會,徐先生得到了位于城南的綠國萬象都薈項目的銷售信息,于是去一探究竟,看看合適的話就做點投資。
隨后,按照對方的指示,徐先生來到了綠國萬象都薈項目的營銷中心。徐先生告訴記者,現(xiàn)場有不少置業(yè)顧問,他們介紹說綠國萬象都薈現(xiàn)在在售的是一樓到三樓的商鋪房源,其中一樓商鋪的售價在4萬元—8萬元/┫,二樓商鋪售價2.7萬元—3萬元/┫,三樓商鋪售價2.4萬元/┫。在徐先生看來,商鋪的價格相當于購買住房的價格,且商鋪如果出租得好,收益應該是不錯的。“銷售人員告訴我,這些商鋪的面積不是太大,總投資額也不多,收益比現(xiàn)在市面上很多投資項目要高,很值得像我這樣的人投資。”徐先生說,更具有誘惑性的是,該項目說正在搞促銷,針對二樓和三樓的商鋪,開發(fā)商特別推出了“只付首付,永不供貸”的政策。
簡單來說,就是購買小面積的商鋪,總價約在100萬元,購買者只需要付首付50萬元,剩下的50萬元由開發(fā)商找專人負責管理商鋪,用出租商鋪的租金供貸款,兩相抵扣10年后,這家商鋪就是購買者個人的。“銷售人員說的很好,我算了一下,這種方式也是挺不錯的。但我考慮的是,如果這10年里商鋪租不出去,還不得我付貸款?10年后如果商鋪還是沒人租,我不爛在手里啦。”徐先生說,他回家后在網上查了一下,發(fā)現(xiàn)類似綠國萬象都薈的這種銷售模式早已不新鮮,且有不少項目出了問題。記者了解到,有市民徐先生這樣疑慮的購買者不在少數(shù)。
記者調查
綠國萬象都薈“承諾”買房人
簽訂10年返租合同
為印證徐先生的說法,記者以投資者的身份來到了綠國萬象都薈項目的營銷中心。前來看房的人三五成群,而現(xiàn)場置業(yè)顧問的介紹,確如徐先生反映的一樣,特別是對二、三樓的商鋪作了重點推薦,并反復提出“只付首付,永不供貸”的優(yōu)惠,以吸引看房者的興趣。
對于記者的疑問,一位置業(yè)顧問給記者算了筆賬,如果購買二樓一套總價100萬的商鋪,按照他們的現(xiàn)行政策,只需要付50%的首付款,即50萬元,剩下的50萬貸款,月還貸5000元。該置業(yè)顧問稱,購買的商鋪交由他們打理,購房者在跟他們請來的商管公司簽訂10年返租合同后,月租金就能保證在5000元。商管公司會負責每月定期把出租收益5000元打到購房者的還貸賬戶上,如此一來,購房者本人基本就無需支付任何的還款費用。“相當于這套100萬的商鋪,你只花了50萬就買到了。”該置業(yè)顧問說。
不過,記者發(fā)現(xiàn),對于三樓商鋪的銷售,綠國萬象都薈項目方給出的政策與二樓有區(qū)別,即同樣是在購買商鋪后和商管公司簽訂10年的返租合同,但前5年的租金收益,開發(fā)商按每年6%的投資回報率一次性返還。算下來,如果三樓一套總價300萬的商鋪,購房者在購買時,開發(fā)商一次性返還30%,即相當于實際成交價為210萬,首付50%就是只需要付105萬。其后5年的租金,由開發(fā)商和購房者二八分成。
聽樓市專家分析
售后包租風險大,警惕商鋪變“傷鋪”
只需要付50%的首付,不需要還貸,就能坐擁一套繁華地段的商鋪,而且有長達10年的租約保障,這樣的投資真的是零風險高收益嗎?揚子晚報記者分別咨詢了南京一位商業(yè)地產專家及房管部門的工作人員。
在南京有著多年商業(yè)地產營銷及管理經驗的一位專業(yè)人士直言,首付一半,永不還貸,其實是“羊毛出在羊身上”。購房人表面上擁有了長達10年的租約回報,實際上可能是原來只能賣2萬元/┫的商鋪,開發(fā)商提高售價后,變成了3萬元/┫。同時,開發(fā)商一再宣傳商鋪升值前景如何美好,還愿意跟投資者簽訂租約,忽悠投資者購買商鋪。事實上,租金沖抵購房款及房貸,對于投資者而言是一場虛假的優(yōu)惠。
此外,專家稱,從眾多失敗的案例來看,相當一部分商鋪的開發(fā)商都是只管賣,并不管后期運營管理。而投資者只是看到了售后包租、返租金等優(yōu)惠條件,卻忽略了考察開發(fā)商的實際運營能力。在南京的商業(yè)地產市場上,售后包租的商場開業(yè)后因為經營不善而空置甚至關閉的情形不止一例。開發(fā)商承諾的高投資回報根本無法保證,致使投資者損失慘重,商鋪變成了“傷鋪”。
南京相關管理部門的一位工作人員告訴記者,2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”正是為了規(guī)避開發(fā)商虛假優(yōu)惠,賣房套現(xiàn)后“金蟬脫殼”,以造成投資者巨大損失的風險。也正是因為法規(guī)明令禁止,近年來一些開發(fā)商就打起了擦邊球,采取“引入商業(yè)管理公司”這種第三方介入的方式,來逃避監(jiān)管。綠國萬象都薈項目就涉嫌違反這一規(guī)定,他們將密切關注該項目。
而綠國萬象都薈的置業(yè)顧問也明確向記者表示,“和投資者簽約的商管公司就是開發(fā)商的子公司”,可能正是為了逃避法規(guī)的監(jiān)管,但專家提醒,這一模式依然延續(xù)了售后包租模式,其中蘊含的投資及法律風險不可忽視,購房者需慎重。
這樣賣樓曾有維權先例>>
南京中泰國際承諾包租10年
才過5年就付不出租金了
2013年3月11日,來自南京、杭州、義烏、溫州等全國各地的上百名業(yè)主“圍攻”中泰國際廣場,索要被欠數(shù)月的租金。
這批業(yè)主2007年在南京奧體附近的中泰國際廣場購買了商鋪,開發(fā)商江蘇圓泰置業(yè)有限公司和管理方江蘇中豪威爾商業(yè)管理有限公司當時承諾“10年包租、年回報率8%”。然而從2012年8月開始,因承租方紅星美凱龍撤出,導致中豪威爾連續(xù)多月無力支付業(yè)主租金,業(yè)主們多次上門催要未果,只好集體找管理方要說法,但維權結果并不能讓他們滿意。