承租人優(yōu)先購買權(quán)不受重視
房主賣房未通知租戶 賠了17萬
因為銷售其所有的房屋時,沒有通知租賃該房屋的租戶李女士,江蘇海保公司被告上法庭。昨日,江蘇省高院發(fā)布一起承租人優(yōu)先購買權(quán)不受重視的財產(chǎn)損害賠償糾紛案例,海保公司作為房屋出租人,因在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時沒有向租戶履行通知義務(wù),構(gòu)成違約,法院判決江蘇海保公司向李女士賠償損失17.2萬元。
房主賣房未通知,租戶打官司向房主索賠
租戶李女士在南通經(jīng)營一家婚紗攝影店,店面是租賃江蘇海保公司的商鋪,約定年租金4萬元,租期八年(自2006年2月1日起至2014年1月31日止),同時約定租賃期間出租人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提前一個月書面通知李女士。2013年2月,李女士在繳納房租時得知該租賃房屋已于2006年3月18日售與吳某,并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
2014年1月26日,李女士將海保公司、吳某以及受被告海保公司委托,與原告簽訂涉案房屋租賃合同的物業(yè)公司作為被告起訴至法院,請求判令被告海保公司與被告吳某間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,三被告連帶賠償原告人民幣45萬元。后訴訟中經(jīng)評估,賠償金額明確為房屋現(xiàn)價值和當(dāng)時銷售價的差額386.65萬元。
被告海保公司辯稱,原告李女士主張賠償損失386.65萬元是依據(jù)價格評估結(jié)論作為參考,評估的商業(yè)用房單價過高,評估報告鑒定的價格有失公允。李女士以2006年與2015年市場價的差距作為損失,該主張沒有依據(jù)。漲幅損失的計算應(yīng)扣除辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)產(chǎn)生的稅費。
被告物業(yè)公司辯稱,其受被告海保公司委托,與李女士簽訂涉案房屋的租賃合同,相關(guān)責(zé)任應(yīng)由海保公司承擔(dān)。被告吳某辯稱,其對訟爭房屋的取得屬善意取得,且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),李女士主張協(xié)議無效于法無據(jù)。
法院:賣房價的20%歸租戶
法院一審認(rèn)為,海保公司作為出租人在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù),其未按約履行的行為構(gòu)成違約,李女士有權(quán)主張相應(yīng)的違約損失。雙方租賃合同中對出租方的違約責(zé)任沒有作出約定,參考合同中約定的承租方違約時的責(zé)任比例,具體數(shù)額酌定為以海保公司和吳某成交價的20%,計算為17.2萬元。
由于李女士申請評估的房屋價值與吳某購房價格十分懸殊,明顯與市場行情不符,李女士據(jù)此差額主張損失,法院不予支持。吳某已對價受讓且占有財產(chǎn),并無證據(jù)證明其主觀上存有惡意的情形,因房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù),承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有對抗第三人的效力,吳某不承擔(dān)賠償責(zé)任。被告物業(yè)公司作為合同簽訂及合同履行的代理人,在代理權(quán)限內(nèi)實施民事法律行為,不承擔(dān)賠償責(zé)任,由其委托人承擔(dān)民事責(zé)任。據(jù)此判決海保公司賠償原告損失17.2萬元。駁回原告的其他訴訟請求。
后李女士不服,提起上訴。二審法院經(jīng)審理,駁回上訴,維持原判。
法官說法:承租人有優(yōu)先購買權(quán),沒有受到應(yīng)有重視
審理此案的法官表示,這些年房地產(chǎn)業(yè)繁榮,隨之而來的房屋租賃爭議也越來越多。依據(jù)法律規(guī)定,房屋租賃人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán),但是實踐中優(yōu)先購買權(quán)沒有受到應(yīng)有的重視,許多房屋所有人認(rèn)為房屋是自己的,可以隨意處分,租賃人無權(quán)干涉其房屋買賣活動。優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人所有權(quán)行使設(shè)置的一個合理的負(fù)擔(dān),具有合理性和正當(dāng)性,業(yè)主在房屋交易的時候要充分予以重視,否則由此造成的損失需要責(zé)任人進(jìn)行賠償。即使自己的房屋,買賣也不能太任性。
盡管優(yōu)先購買權(quán)在法律中規(guī)定了很長時間,但是關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)受侵害時如何賠償,法律并沒有明確的規(guī)定。根據(jù)我國法律規(guī)定的基本理念,民事賠償以填補損失為基本原則,對于因為優(yōu)先購買受到侵害引起的損害賠償,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實際損失情況進(jìn)行合理判斷。