傳聞的限貸政策還沒(méi)來(lái)，本月?lián)屌艿姆孔觼?lái)了

60家樓盤(pán) 帶來(lái)1萬(wàn)多套新房源

南京要限貸的傳聞已經(jīng)傳了半個(gè)月，從“認(rèn)貸又認(rèn)房”變成“認(rèn)貸不認(rèn)房”，從“最早7月18日出臺(tái)”到“8月1日?qǐng)?zhí)行”，無(wú)數(shù)版本傳了個(gè)遍，但至今還沒(méi)有確定出臺(tái)的官方消息。不知道是不是限價(jià)政策起了效果，南京房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅在昨日公布的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)中，從6月的第1位跌到7月的第18位，讓業(yè)界出現(xiàn)了“限貸是不是有必要出臺(tái)”的聲音。8月伊始，限貸政策還沒(méi)來(lái)，搶跑的房源來(lái)了，據(jù)網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，8-12月份全市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)商品住宅500多萬(wàn)平方米，其中，8月預(yù)計(jì)上市量達(dá)到106萬(wàn)平方米，60家樓盤(pán)帶來(lái)1.1萬(wàn)套新房，遠(yuǎn)超過(guò)7月。

7月南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅下跌17名

南京7月樓市并不冷清，單月銷(xiāo)售量11882套，銷(xiāo)售金額排行榜前十樓盤(pán)吸金超110.47億元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，其中城北的中海玄武公館以574套、超23.3億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)奪冠，相較以往榜單，這個(gè)成績(jī)可以說(shuō)史無(wú)前例。但是大家普遍感覺(jué)火爆的樓市卻在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上讓人大跌眼鏡，并沒(méi)有繼續(xù)保持6月房?jī)r(jià)漲幅的高位。7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)6月環(huán)比上漲4.0%，排名全國(guó)第三，僅次于合肥、廈門(mén)。而當(dāng)時(shí)中國(guó)指數(shù)研究院公布的全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)排名中，南京6月的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅3.82%位居全國(guó)第一位。昨晚中國(guó)指數(shù)研究院公布的7月全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)中，南京房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅“跌”至2.39%，別說(shuō)前三位了，前十位都沒(méi)進(jìn)，僅僅排名第18位。

南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份南京新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅2.39%，僅僅排名全國(guó)第18位，絕對(duì)漲幅不到排名第一的嘉興4.94%的一半，低于合肥4.17%、廈門(mén)4.05%、福州4.04%、濟(jì)南3.80%、上海2.93%、武漢2.64%、杭州2.55%、天津2.41%等一二線(xiàn)城市和省會(huì)城市。與6月份環(huán)比漲幅3.82%相比，7月份南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅大幅下降1.43個(gè)百分點(diǎn)，顯示在此前出臺(tái)的多重調(diào)控政策發(fā)揮的疊加效應(yīng)之下，漲幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)回落，南京樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯趨勢(shì)性降溫，正在走向穩(wěn)定健康發(fā)展的新局面。

雖然一般業(yè)界對(duì)于房?jī)r(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)都以18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)為準(zhǔn)，不過(guò)民間的統(tǒng)計(jì)結(jié)果也能說(shuō)明一定問(wèn)題，南京房?jī)r(jià)“限漲令”和“限價(jià)批”似乎對(duì)于南京房?jī)r(jià)的漲幅起到了一定的作用，但是造就了一批“福利房”和天價(jià)房號(hào)，讓不少市民感慨房子是不貴，就是買(mǎi)不到，不過(guò)這種顧慮在8月可能將得到緩解。

8月將有60盤(pán)攜1萬(wàn)多套房源入市

據(jù)網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年1-7月份南京市商品住宅上市量累計(jì)超680萬(wàn)平方米，較去年同期上漲35.6%。8-12月份全市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)商品住宅500多萬(wàn)平方米，其中，8月預(yù)計(jì)上市量達(dá)到106萬(wàn)平方米，將有60盤(pán)攜1萬(wàn)多套房源入市，其中包含十余家純新盤(pán)。江寧是8月全南京預(yù)計(jì)出貨樓盤(pán)最多的板塊，而且也是純新盤(pán)最多的板塊。8月江寧預(yù)計(jì)有19家樓盤(pán)推出2615套新房。正方新城推出600多套新房排名第一，九龍湖板塊排名第二，共450套房源將入市，祿口緊隨其后，以436套出貨數(shù)位居第三。江北、城北的上市量也預(yù)計(jì)有2000多套，位居二、三位，河西、城南分別有千余套上市量，而供貨量稀少的城東仙林8月新房預(yù)計(jì)上市量不足300套。

包括金浦紫御東方、金象朗詩(shī)紅樹(shù)林、融創(chuàng)臻園、旭輝鉑悅秦淮、恒大龍?等在內(nèi)的一批純新盤(pán)預(yù)計(jì)在8月樓市亮相，而新城香悅瀾山、保利堂悅、河西正榮潤(rùn)?、保利西江月、金地淺山藝境、榮里、萬(wàn)科翡翠公園等一批熱門(mén)樓盤(pán)也會(huì)在8月加推。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著南京房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)連續(xù)降低和房源供應(yīng)量的大幅度提高，政府出臺(tái)限貸政策的壓力減緩，下半年南京樓市的走勢(shì)有兩種觀點(diǎn)：一是在不限價(jià)的情況下，南京樓市自然發(fā)展，下半年會(huì)出現(xiàn)滯漲調(diào)整。南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅從6月的第1跌到7月的第18位，可見(jiàn)不管是限價(jià)政策作用還是房?jī)r(jià)已到高位動(dòng)力不足，滯漲已經(jīng)在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯。另一個(gè)預(yù)判是：假如限貸走嚴(yán)厲路線(xiàn)，假如下半年南京的土地供應(yīng)能夠加大，有望在今年底明年初改變預(yù)期，市場(chǎng)回調(diào)。

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開(kāi)發(fā)商拿地條件更嚴(yán)了！

南京土地出讓金首付款悄然提高至總地價(jià)60%

從2013年起，南京市就明確規(guī)定，土地出讓首付款比例從總價(jià)的30%、6個(gè)月內(nèi)付完提升到了首付款比例不得低于出讓金總價(jià)的50%，并且要在拍賣(mài)后一周內(nèi)付清。但是隨著南京樓市和土地市場(chǎng)的火熱，近期，南京市國(guó)土局再度悄然調(diào)高了土地出讓金的首付比例。在昨日南京市國(guó)土局對(duì)市人大一項(xiàng)建議的回復(fù)中，明確表示：土地市場(chǎng)交易價(jià)格較高或地價(jià)上漲較快的區(qū)域（六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)除外），住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為不低于成交價(jià)款的60%，同時(shí)要求所競(jìng)保障房建設(shè)資金與土地出讓金首付款一并支付。記者還看到，在南京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)陳光向南京市人大常委會(huì)所作的《對(duì)市人大常委會(huì)審議履職情況意見(jiàn)的整改報(bào)告》中，也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。報(bào)告中指出，提高土地出讓金首付比例，從而通過(guò)提高高競(jìng)爭(zhēng)、高溢價(jià)地塊的受讓門(mén)檻，引導(dǎo)企業(yè)理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按時(shí)交納成交價(jià)款、按時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，積極消化盤(pán)活閑置土地，打擊故意囤地行為，推動(dòng)形成有效市場(chǎng)供給。

開(kāi)發(fā)商拿地的首付款增加數(shù)億元

南京市國(guó)土局在對(duì)市人大第四次會(huì)議0099號(hào)提議的回復(fù)中指出，由于企業(yè)土地需求旺盛，市場(chǎng)分化顯著，今年上半年，南京市共成交經(jīng)營(yíng)性用地48幅，總用地面積237.14公頃，成交價(jià)總額756.29億元。與前幾年相比，今年成交地塊的溢價(jià)率顯著走高，溢價(jià)率超50%的地塊有24幅，全部為住宅用地，主要位于江北新區(qū)、江寧、建鄴區(qū)等區(qū)，而郊區(qū)和商業(yè)用地依然多數(shù)底價(jià)成交，偶有溢價(jià)成交的，溢價(jià)率僅在2%-34%之間。

為此，國(guó)土局對(duì)商品住房供應(yīng)偏緊和庫(kù)存較少區(qū)域要加大土地出讓供應(yīng)總量，對(duì)商品住房庫(kù)存量較大的區(qū)域，適當(dāng)減少土地供應(yīng)量，同時(shí)明確規(guī)定土地市場(chǎng)交易價(jià)格較高或地價(jià)上漲較快的區(qū)域（六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)除外），住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為不低于成交價(jià)款的60%，同時(shí)要求所競(jìng)保障房建設(shè)資金與土地出讓金首付款一并支付。

早在4月15日的土地拍賣(mài)開(kāi)始，南京就規(guī)定，如果拍賣(mài)成交價(jià)格不超過(guò)最高限價(jià)的，仍然按照老規(guī)則付款；如果成交價(jià)格超過(guò)最高限價(jià)的，首付款要大大提高，針對(duì)不同的地塊，有不同的約定。例如麒麟科創(chuàng)園G09地塊，國(guó)土部門(mén)規(guī)定首付款為最高限價(jià)的50%和保障房建設(shè)資金，而江北G07和G08地塊，首付款為最高限價(jià)的60%和保障房建設(shè)資金。最終，金隅嘉業(yè)以42.6億元人民幣的總價(jià)拿下了NO.2016G07地塊，按照新規(guī)，先要支付18.3億元（最高限價(jià)的60%），還有保障房建設(shè)資金12.1億元，首付款一共要支付30.4億元，而原來(lái)只要7日內(nèi)支付21.3億元就行了，多付了9.1億元?，F(xiàn)在要求首付款為成交價(jià)的60%加上保障房建設(shè)資金，也就是要付42.6億元的六成25.56億元，加上保障房建設(shè)資金12.1億元，總共37.66億元，比4月之前要多付16.36億元，比7月之前要多付7.26億元。

辦公用地可以轉(zhuǎn)型醫(yī)療、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

同時(shí)，國(guó)土局還強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)執(zhí)行土地最高限價(jià)政策，在土地出讓中，嚴(yán)格控制新的地王、樓王的出現(xiàn)，按照最高限價(jià)的樓面地價(jià)不超過(guò)同區(qū)域已成交地塊最高樓面地價(jià)和區(qū)域目前普通商品房售價(jià)的原則，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

2014年國(guó)土局就研發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地網(wǎng)上報(bào)名系統(tǒng)，2015年底完成全市建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)，并通過(guò)省廳驗(yàn)收。目前，網(wǎng)上交易系統(tǒng)內(nèi)部測(cè)試情況良好，已經(jīng)具備上線(xiàn)運(yùn)行的條件，國(guó)土局正陸續(xù)開(kāi)展內(nèi)部管理人員及開(kāi)發(fā)企業(yè)操作培訓(xùn)，將運(yùn)用各種宣傳媒介，推廣土地出讓全新交易方式。

另外，對(duì)于去庫(kù)存比較困難的地塊，例如部分已供未開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公用地，在符合城市規(guī)劃要求的前提下，允許企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)變規(guī)劃性質(zhì)等使用條件的方式，轉(zhuǎn)型發(fā)展醫(yī)療、養(yǎng)老等新興產(chǎn)業(yè)以及公共生活服務(wù)設(shè)施，不過(guò)具體項(xiàng)目轉(zhuǎn)型要采取“一事一議”方式報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)調(diào)整方案后實(shí)施。

業(yè)內(nèi)人士表示，土拍熔斷政策繼續(xù)，首付款比例提高，不僅減少了高價(jià)地的誕生，更大幅提高了拿地成本，顯示了國(guó)土局調(diào)控地價(jià)的決心。不過(guò)南京市場(chǎng)的火爆吸引了幾乎所有一二線(xiàn)的大牌開(kāi)發(fā)商，不少本地企業(yè)都“求地若渴”，近日又由于上一次土拍熔斷太多將8月5日的8幅地塊停止出讓?zhuān)烤瓜乱淮瓮僚膶⑷绾芜M(jìn)行，能不能阻擋開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的追捧，只能拭目以待國(guó)土部門(mén)新的公告。