土拍新政“發(fā)威”——江寧地價(jià)被摁住 六合地塊超限流拍  

土拍現(xiàn)場(chǎng)。

昨天下午，是南京市執(zhí)行超過最高限價(jià)流拍的“熔斷”新政首場(chǎng)土拍，出讓四幅地塊中，有三幅地塊都有最高限價(jià)。備受矚目的江寧青龍山G18、G19兩幅地塊都沒有“熔斷”，其中G18地塊被融僑地產(chǎn)以目前江寧板塊最高樓面地價(jià)19476元/平方米拿下，江寧地價(jià)被限在了2萬元/平方米之內(nèi)。但是最高限價(jià)率最低，甚至低于45%的六合地塊G21超過最高限價(jià)而流拍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土拍新政開始發(fā)威。

26家開發(fā)商參與,江寧地塊被限六合流拍

本次土地拍賣一共出讓四幅地塊，其中三幅地塊都有最高限價(jià)，包括江寧文靖路的G19地塊、江寧東山街道的G18地塊、江北六合龍池街道的G21地塊，以及沒有最高限價(jià)的南京高新區(qū)商辦混合地塊G20，晨報(bào)前日?qǐng)?bào)道過，其中最受關(guān)注的是江寧青龍山生態(tài)城的G18、G19地塊，這兩幅地塊的起拍價(jià)每平方米近萬元，最高限價(jià)接近目前附近區(qū)域的房?jī)r(jià)。

共有26家房企報(bào)名參與了本次地塊的爭(zhēng)奪，除了保利、弘陽、新城、榮盛這些“老熟人”，北京K2、三金、中銳、海信地產(chǎn)這些“生面孔”也出現(xiàn)在了名單里。

土拍第一塊地就是江寧區(qū)青龍山生態(tài)城G18地塊，掛牌出讓起始價(jià)12.1億元，起拍樓面地價(jià)9860元/平方米，“熔斷”最高限價(jià)為24億元，溢價(jià)率98.3%。共有19家房企報(bào)名參與競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分凝重，當(dāng)進(jìn)行到第58輪，融僑地產(chǎn)報(bào)價(jià)23.9億元，離“熔斷”紅線24億元僅一步之遙，中南地產(chǎn)沒有再舉牌，最終這幅地塊樓面地價(jià)被融僑地產(chǎn)定格在了19476元/平方米，距離最高限價(jià)19558元/平方米僅82元/平方米，擦著紅線順利出讓。

緊接著的G19地塊與G18地塊相鄰，相比G18地塊面積較小，掛牌出讓起始價(jià)6.4億元，起拍樓面地價(jià)9885元/平方米，最高限價(jià)12.6億元，樓面地價(jià)被限定在19461元/┫。但是該幅地塊的出讓并沒有延續(xù)G18地塊的驚險(xiǎn)，包括保利、K2、中南、榮盛、萬科、金地、海信等共14家房企參與競(jìng)拍，除了和昌地產(chǎn)在第17輪一次性加價(jià)6000萬元，其他加價(jià)都很平和，拍賣只進(jìn)行到第35輪，就被中南地產(chǎn)以總價(jià)11.3億元，樓面價(jià)17453元/平方米的樓面價(jià)摘得，這個(gè)價(jià)格比最高限價(jià)低了2008元/平方米。

在G20江北高新區(qū)商辦混合用地被明發(fā)地產(chǎn)以底價(jià)競(jìng)得之后，六合地塊G21的出讓讓整個(gè)土拍進(jìn)入了最后的高潮，G21六合龍池湖地塊掛牌出讓起始價(jià)5億元，起拍樓面價(jià)2353元/平方米，而“熔斷”最高限價(jià)僅為6.5億元，樓面地價(jià)3059元/平方米，溢價(jià)率僅為30%，比之前的45%最高限價(jià)還要低。共有14家開發(fā)商參與了爭(zhēng)奪，在第14輪，拍到6.4億元的時(shí)候，忽然有10家開發(fā)商共同舉牌，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)出一片笑聲，隨后29號(hào)新華地產(chǎn)再度舉牌，這幅最高限價(jià)6.5億元的地塊被主持人宣布流拍！

新政發(fā)威，江寧、六合地價(jià)均被限住

不管是江寧的G18地塊擦著紅線出讓，還是六合地塊流拍，都說明了南京的“熔斷”新政發(fā)揮了威力。

從2015年8月至今，江寧共誕生了6幅“萬元地”，在G18地塊的19476元/平方米樓面地價(jià)之前，江寧的最高地價(jià)是2015年12月9日江寧勝太路的G57地塊創(chuàng)下的樓面價(jià)16389元/平方米，江寧的這些萬元地或?qū)⒃谀陜?nèi)集中上市，市場(chǎng)上“破三萬奔四萬”的呼聲不絕于耳，如果昨日的土拍價(jià)格沒有“熔斷”政策，根據(jù)現(xiàn)在的趨勢(shì)，江寧房?jī)r(jià)在今年破三萬奔四萬似乎毫不費(fèi)力。

南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝很感慨：G18地塊最后成交價(jià)23.9億元，距離“熔斷”一步之遙，這是一次驚險(xiǎn)但是又成功的土地拍賣?？梢韵胂瘢绻麤]有最高限價(jià)新政，最終的成交價(jià)還將繼續(xù)拔高，所以這是一次土地新政的勝利，發(fā)揮了最高限價(jià)的威力，直接推動(dòng)了南京土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免了地價(jià)繼續(xù)沖高的風(fēng)險(xiǎn)。

六合地塊拍賣的“熔斷”跌破了現(xiàn)場(chǎng)媒體人的眼鏡，但是南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授孟祥遠(yuǎn)老師卻表示在意料之中，孟祥遠(yuǎn)表示，最近3個(gè)月，六合不少樓盤房?jī)r(jià)漲幅在30%-50%之間，關(guān)注度并不低，G12地塊是純住宅用地，又處于六合核心區(qū)，資質(zhì)不錯(cuò)，很可能引發(fā)不少開發(fā)商的垂青，但是最高溢價(jià)率僅有30%，流拍可能性很大。六合這個(gè)原本均價(jià)每平方米六七千元的地方，近期有樓盤居然放風(fēng)價(jià)高達(dá)1萬元/平方米，相信這次“熔斷”會(huì)給這些樓盤潑上一盆冷水。

南京恐再難出“地王”，“雙控”政策不會(huì)輕易退出

有流拍，有新的地價(jià)紀(jì)錄，新政之后，南京的地價(jià)是否能夠就此被控?。窟M(jìn)而整個(gè)樓市被降溫？專家表示，新政之后，南京恐怕再難出“地王”，“雙控”政策也不會(huì)輕易退出。

從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來看，南京市場(chǎng)庫存量很低（2.4萬套左右），供應(yīng)量相對(duì)不足，資金面充沛，開發(fā)商激進(jìn)拿地戰(zhàn)略也不可能立刻轉(zhuǎn)向，從26家開發(fā)商來參與土拍就能看出，南京控制房?jī)r(jià)和地價(jià)的任務(wù)還是挺艱巨的，需要一段時(shí)間，所以“雙控政策”應(yīng)該不會(huì)輕易退出，當(dāng)達(dá)到了控制地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、控制市場(chǎng)預(yù)期的作用，新政自然就會(huì)退出，因?yàn)楹罄m(xù)南京市場(chǎng)還要繼續(xù)發(fā)展。但是如果市場(chǎng)繼續(xù)火熱，那么就依然有政策進(jìn)一步加深、調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)的可能。

國土局預(yù)公告11塊地 江北占7塊

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南京市國土局再度在土拍之前給開發(fā)商們吃了一顆定心丸。昨日上午，南京市國土局掛出了2016年第五批預(yù)公告信息，共計(jì)推出了11幅土地的預(yù)公告。其中江北區(qū)域共計(jì)7幅地塊，六合區(qū)包攬了5幅地塊。另外，青龍山地鐵小鎮(zhèn)1幅地塊、江寧正方新城1幅地塊，鼓樓區(qū)湖南路和河西江心洲各占1幅，11幅地塊總用地面積在975345平方米，體量很大。

本次預(yù)公告的江北7幅地塊中，5幅位于六合，2幅位于江北主城區(qū)。主城兩幅地塊中，最受關(guān)注的是位于保利西江月附近，浦口區(qū)江浦街道環(huán)北路南側(cè)、江淼路北側(cè)地塊，該地塊用地總面積62252.82平方米，規(guī)劃性質(zhì)為住宅用地、幼托用地，最大容積率2.5，建筑限高80米。保利西江月預(yù)計(jì)6月底前加推精裝房源，預(yù)計(jì)均價(jià)也已經(jīng)到達(dá)到28000元/┫。高新區(qū)奶牛場(chǎng)地塊位于浦口區(qū)沿江街道寧六公路東側(cè)，用地總面積57502.91平方米，實(shí)際出讓面積57502.91平方米，規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地、零售商業(yè)用地。

六合區(qū)這3個(gè)月，價(jià)格上漲幅度達(dá)到30%左右，時(shí)隔半年沒有土地出讓，結(jié)果昨日下午一出讓就造成了超過最高限價(jià)而流拍，令人感嘆。昨天的預(yù)公告一下子推出了六合區(qū)5幅地塊，分別是葛塘新城的零售商業(yè)、二類居住用地；龍騰路之南純宅地；煤機(jī)廠周邊純宅地；南門汽車站零售商業(yè)、二類居住用地和人民商場(chǎng)周邊商辦混合用地、商住混合用地。相信如此豐富的供應(yīng)，會(huì)讓垂青六合的開發(fā)商理性出價(jià)。

本次預(yù)公告還掛出了“富人島”江心洲中部的一幅13萬平方米的地塊，位于江心洲緯七路隧道以北，總用地面積約129000平方米（含代征用地），規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地、基層社區(qū)中心、商辦混合用地。目前島上僅有一家新盤升龍?zhí)一▓@，當(dāng)初拿地的價(jià)格是8940元/平方米，價(jià)格未定，但業(yè)界都預(yù)計(jì)不會(huì)低。

江寧的兩幅地塊，一幅位于青龍山地鐵小鎮(zhèn)，北至三陽路，西至河清路，東至東流路，南至四望路，規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地、基層社區(qū)中心用地，出讓面積71739.1平方米，這是青龍山地鐵小鎮(zhèn)啟動(dòng)以來推出的第三幅地塊，今年年初出讓的兩幅地鐵小鎮(zhèn)G66地塊被恒大以14.9億元競(jìng)得，樓面價(jià)12100元/平方米；G67地塊被中南地產(chǎn)以19.3億元競(jìng)得，樓面價(jià)12728元/平方米，本次推出的地塊就位于G66地塊正南面，預(yù)計(jì)出讓價(jià)格不會(huì)低于之前的地價(jià)。另一幅正方新城附近地塊，位于江寧區(qū)機(jī)場(chǎng)高速以西，正方大道以南，用地總面積145195.63平方米，實(shí)際出讓面積101796.12平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地。目前周邊在售樓盤是銀城藍(lán)溪郡，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到15500元/平方米。

另外，本次預(yù)公告中，出現(xiàn)了少見的市中心地塊，鼓樓區(qū)湖南路04、05地塊位于鼓樓區(qū)湖南路，用地總面積85429.90平方米，地表出讓面積39380.29平方米，地下出讓面積44887.90平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地。本地塊將和建設(shè)中的湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目形成湖南路商圈新的商業(yè)地標(biāo)，并將和地鐵1號(hào)線和5號(hào)線相連接，再造集商業(yè)、娛樂和健身消費(fèi)體驗(yàn)為一體的湖南路新商圈。