記者 沈思怡 舒抒

  今年政府工作報告指出，要加快城市更新步伐，加快推進“兩舊一村”改造。其中，將啟動25個“城中村”改造項目，數(shù)量為近三年最多。

  “城中村”改造是城市更新的重要任務，不僅是重大民生工程，也是轉變城市發(fā)展方式、推動城市高質量發(fā)展的長久之策。但落到具體操作層面上，“城中村”改造項目也面臨涉及面廣、復雜程度高、開發(fā)周期長、投入成本大、融資渠道單一等挑戰(zhàn)。

  在上海兩會現(xiàn)場，代表委員們圍繞統(tǒng)籌多元力量、政策優(yōu)化、成本控制等方面建言，探索高效推進“城中村”改造的協(xié)同機制和破題之道。

  瑞安房地產(chǎn)參與了青浦“蟠龍?zhí)斓?rdquo;項目改造，今年又將參與奉賢南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”改造項目。在市人大代表、瑞安房地產(chǎn)有限公司行政總裁王穎看來，城市更新項目在融資渠道和政策調整實施等方面還有待優(yōu)化。比如，在前端融資上出臺相關政策，鼓勵保險資金等低成本長投資金的參與。在后端項目退出環(huán)節(jié)，要更大力度地推動房地產(chǎn)投資信托基金等不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)展，持續(xù)壯大交易市場。

  針對城市更新項目中的混合功能用地，王穎建議可以分用途、分業(yè)態(tài)制定不同功能的土地價款，這樣有利于幫助提高經(jīng)營主體參與項目決策和預算精準性。

  “通過設定科學合理的風險分擔機制和退出機制，使得城市更新項目開發(fā)風險得到有效管控，降低社會資本的風險承擔，激發(fā)企業(yè)參與城市更新的積極性。”王穎說。

  事實上，不只經(jīng)營主體面臨資金成本壓力，不少代表委員提到，作為“城中村”改造項目的直接推動者，屬地政府也面臨多階段、多維度的挑戰(zhàn)。

  市人大代表、奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)黨委書記瞿磊舉例：征拆方面，上海暫未出臺針對集體土地上的房屋征收政策，司法征收先后需要歷經(jīng)2年時間，周期長；融資方面，由區(qū)屬國企作為主體向政策性銀行進行城中村專項借款，貸款周期僅5年，還款期短，導致區(qū)屬國企壓力大。而且，相比中心城區(qū)，郊區(qū)“城中村”改造項目的區(qū)位優(yōu)勢相對欠缺，后續(xù)活化運營挑戰(zhàn)大。

  “針對‘城中村’改造項目，上海應出臺統(tǒng)一規(guī)范的集體土地政策細則。結合項目特性，適度松綁預售資金管理，加速資金流轉?？稍O立城中村改造專項基金或投資平臺，制定土地增值收益共享等激勵措施，打通社會力量、社會資金參與途徑。”瞿磊還建議，應進一步簡化城中村項目的基礎設施和公建配套設施前期行政審批手續(xù)，通過允許并聯(lián)審批、容缺辦理、承諾制等方式壓縮辦理時間。

  王穎也注意到，城市更新項目在實際推進過程中會牽涉到政府市區(qū)兩級多個部門，跨部門溝通協(xié)調、獲取審批的難度和工作量很大，影響項目推進效率。她建議，上海要進一步加強部門之間的協(xié)同協(xié)作，根據(jù)年度城市更新發(fā)展目標，加快推進“城中村”改造項目實施。