記者 沈思怡 舒抒
今年政府工作報(bào)告指出,要加快城市更新步伐,加快推進(jìn)“兩舊一村”改造。其中,將啟動(dòng)25個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目,數(shù)量為近三年最多。
“城中村”改造是城市更新的重要任務(wù),不僅是重大民生工程,也是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)久之策。但落到具體操作層面上,“城中村”改造項(xiàng)目也面臨涉及面廣、復(fù)雜程度高、開發(fā)周期長(zhǎng)、投入成本大、融資渠道單一等挑戰(zhàn)。
在上海兩會(huì)現(xiàn)場(chǎng),代表委員們圍繞統(tǒng)籌多元力量、政策優(yōu)化、成本控制等方面建言,探索高效推進(jìn)“城中村”改造的協(xié)同機(jī)制和破題之道。
瑞安房地產(chǎn)參與了青浦“蟠龍?zhí)斓?rdquo;項(xiàng)目改造,今年又將參與奉賢南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”改造項(xiàng)目。在市人大代表、瑞安房地產(chǎn)有限公司行政總裁王穎看來,城市更新項(xiàng)目在融資渠道和政策調(diào)整實(shí)施等方面還有待優(yōu)化。比如,在前端融資上出臺(tái)相關(guān)政策,鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金等低成本長(zhǎng)投資金的參與。在后端項(xiàng)目退出環(huán)節(jié),要更大力度地推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金等不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)展,持續(xù)壯大交易市場(chǎng)。
針對(duì)城市更新項(xiàng)目中的混合功能用地,王穎建議可以分用途、分業(yè)態(tài)制定不同功能的土地價(jià)款,這樣有利于幫助提高經(jīng)營(yíng)主體參與項(xiàng)目決策和預(yù)算精準(zhǔn)性。
“通過設(shè)定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制和退出機(jī)制,使得城市更新項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控,降低社會(huì)資本的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān),激發(fā)企業(yè)參與城市更新的積極性。”王穎說。
事實(shí)上,不只經(jīng)營(yíng)主體面臨資金成本壓力,不少代表委員提到,作為“城中村”改造項(xiàng)目的直接推動(dòng)者,屬地政府也面臨多階段、多維度的挑戰(zhàn)。
市人大代表、奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)黨委書記瞿磊舉例:征拆方面,上海暫未出臺(tái)針對(duì)集體土地上的房屋征收政策,司法征收先后需要?dú)v經(jīng)2年時(shí)間,周期長(zhǎng);融資方面,由區(qū)屬國(guó)企作為主體向政策性銀行進(jìn)行城中村專項(xiàng)借款,貸款周期僅5年,還款期短,導(dǎo)致區(qū)屬國(guó)企壓力大。而且,相比中心城區(qū),郊區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)欠缺,后續(xù)活化運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)大。
“針對(duì)‘城中村’改造項(xiàng)目,上海應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一規(guī)范的集體土地政策細(xì)則。結(jié)合項(xiàng)目特性,適度松綁預(yù)售資金管理,加速資金流轉(zhuǎn)??稍O(shè)立城中村改造專項(xiàng)基金或投資平臺(tái),制定土地增值收益共享等激勵(lì)措施,打通社會(huì)力量、社會(huì)資金參與途徑。”瞿磊還建議,應(yīng)進(jìn)一步簡(jiǎn)化城中村項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施前期行政審批手續(xù),通過允許并聯(lián)審批、容缺辦理、承諾制等方式壓縮辦理時(shí)間。
王穎也注意到,城市更新項(xiàng)目在實(shí)際推進(jìn)過程中會(huì)牽涉到政府市區(qū)兩級(jí)多個(gè)部門,跨部門溝通協(xié)調(diào)、獲取審批的難度和工作量很大,影響項(xiàng)目推進(jìn)效率。她建議,上海要進(jìn)一步加強(qiáng)部門之間的協(xié)同協(xié)作,根據(jù)年度城市更新發(fā)展目標(biāo),加快推進(jìn)“城中村”改造項(xiàng)目實(shí)施。