“這堵墻拆掉后，小區(qū)空間大了很多，阿拉變成一家人了?！逼胶凸⒕用褚φ⑴d奮地說。

　　坐落于上海市長寧區(qū)清池路363號的平和公寓，與平塘路185弄的春房小區(qū)僅一墻之隔。墻兩側的居民樓采光不好、過道局促，還影響到消防車進出。僅有一棟樓的平和公寓更有難言之隱：物業(yè)公司跑路后，小區(qū)管理幾乎癱瘓。

　　自北新涇街道促成兩個小區(qū)物業(yè)合并后，情況開始有了轉機。去年12月，橫亙在平和公寓與春房小區(qū)間的一堵圍墻被拆除，兩個小區(qū)走上全方位合并統(tǒng)籌之路。

　　拆墻，不僅僅拆掉物理空間上的那堵墻，也打開了社會基層治理的新思路。在上海，用小區(qū)合并改造方式破解老舊小區(qū)“中年危機”的案例已有不少。這些拆墻合并的故事背后，遇到哪些難題，又帶來哪些啟示?

　　小區(qū)失管

　　物業(yè)公司跑路，小區(qū)陷入失管境地。沒人站崗，停在樓下的電瓶車時有失竊

　　建于1996年的平和公寓只有一棟樓，4個門洞、70戶人家，堪稱“迷你小區(qū)”。居民有加裝電梯的意愿，但因為過道空間局促，只有最里面一個門洞加梯成功。平和公寓沒有成立業(yè)委會，居民長期拖欠物業(yè)費。說起之前的物業(yè)公司，姚正英一肚子氣，“如果管得好，我們也愿意繳物業(yè)費?？墒俏飿I(yè)管理一塌糊涂，怎么讓人繳得甘心?”

　　2018年11月，這家物業(yè)公司難以為繼，跑路了，平和公寓陷入“失管”境地。“一下子小區(qū)沒人站崗，停在樓下的電瓶車時有失竊?！本用裥煺袂僬f。

　　“平和公寓的物業(yè)費是每平方米0.8元，屬于老公房正常水平，但整個小區(qū)只有5000多平方米，這樣的面積沒有物業(yè)公司肯接管?！北毙聸芙值擂k事處副主任李志斌說，為了保障小區(qū)的基本安全，街道臨時派了門責隊員巡邏，幫助小區(qū)居民熬過一段時間。但這不是長久之計。

　　與平和公寓僅一墻之隔的春房小區(qū)，有5棟樓，20個門洞、270戶人家，物業(yè)費也是每平方米0.8元，小區(qū)養(yǎng)護水平明顯好過平和公寓。在街道協(xié)調(diào)下，負責春房小區(qū)的新程物業(yè)公司準備接管平和公寓。

　　此前，平和公寓從未進行過大修，門禁、道閘破爛不堪。進場前，新程物業(yè)提出讓開發(fā)商將平和公寓的門禁、道閘做整體維修，縮小兩個小區(qū)之間的差距。2019年8月，新程物業(yè)進場。

　　“以前保潔一個月來一次，現(xiàn)在每周都來，小區(qū)比以前干凈了，也更安全了?！逼胶凸h(huán)境的變化讓居民很有獲得感，他們開始主動繳物業(yè)費了。

　　但對新程物業(yè)來說，接手頗為吃力。因為隔著一堵墻，門衛(wèi)維護成本高，安保人員做不到24小時駐守，只能實施智能化管理和巡邏相結合。

　　橫亙在兩個小區(qū)之間的這堵墻還埋藏種種隱患：墻兩側道路太窄，消防車、救護車都開不進來，春房小區(qū)的車也只能開到小區(qū)主干道。春房小區(qū)居民丁金葉說：“住在這里，搬家最麻煩，車子只能停在外面，家具要扛好長一段路，太不方便了!”

　　“有沒有可能將兩個小區(qū)打通，合二為一?”李志斌說，那時街道就有了這個想法，但拆墻絕非易事。

　　合并機會

　　進入精品小區(qū)改造名單，橫亙在兩個小區(qū)之間的圍墻拆除了，小區(qū)一下子變開闊了

　　2020年下半年，平和公寓和春房小區(qū)進入長寧區(qū)精品小區(qū)改造名單，這項助力老舊小區(qū)環(huán)境提升的民心工程讓北新涇街道看到破題的契機?！靶^(qū)‘合二為一’的更新改造機會來了?！崩钪颈笳f。

　　去年8月起，小區(qū)開啟居民意見征詢。對平和公寓和春房小區(qū)來說，“合二為一”是做大空間、做強資源。然而，居民心里各有算盤。有人提出“合并后如果隔壁小區(qū)的車子停在我們這里怎么辦”；有人問“拆墻改成小區(qū)道路后，車子開進來撞到孩子怎么辦”；還有人想到“空間一旦打開，能裝電梯的門洞多了，那已裝電梯的門洞就不具備優(yōu)勢了”……

　　“照理合并方案對平和公寓利好更大，但沒想到，阻力恰恰在平和公寓。”北新涇街道北翟居民區(qū)書記余旭波說，居委會召開聽證會，請來設計師介紹合并改造方案，平和公寓幾戶居民跳出來阻止。為了消除居民疑慮，居委會、業(yè)委會、物業(yè)一次次上門解釋。好在絕大多數(shù)居民都支持合并，不少居民還主動做其他居民的工作。

　　經(jīng)過一次次協(xié)商，大家心齊了。去年12月16日，橫亙在春房小區(qū)和平和公寓之間的這堵圍墻終于拆除了?！靶^(qū)一下子變開闊了?！币φ⑿老驳卣f，因高墻遮蔽，原來靠墻的居民家陽光照不進來，現(xiàn)在陽光滿屋，心情也變好了。

　　墻一拆，滿盤活。平和公寓一樓原來是開發(fā)商的房產(chǎn)，一直用作庫房。圍墻拆除后，北新涇街道計劃在此新建“為老服務中心”，設一個助餐點，這樣，兩個小區(qū)的老人都能享受到家門口的貼心服務。借助拆除圍墻、區(qū)域擴大，街道還在小區(qū)內(nèi)新增10個停車位和20個新能源汽車充電樁，停車難、充電難的窘境也有所緩解，后續(xù)的垃圾箱房建設也在推進中。

　　共享物業(yè)

　　相鄰兩個小區(qū)選聘同一家物業(yè)，保安、保潔、保綠、保修服務共享，相當于“拆墻”

　　事實上，這不是北新涇街道第一次試點小區(qū)合體。早在2020年，通過“共享物業(yè)”模式，街道幫助一扇門里分屬兩家物業(yè)公司的兩個小區(qū)，消除了持續(xù)幾十年的管理痛點。

　　位于天山西路80弄的天蒲小區(qū)，共有4棟樓、282戶居民。小區(qū)物業(yè)費只有每平方米0.18元，物業(yè)公司無法展開正常小區(qū)管理，居民抱怨環(huán)境太差，不想漲物業(yè)費。這樣的僵局導致小區(qū)物業(yè)費30年都在“原地踏步”，小區(qū)環(huán)境一塌糊涂。

　　毗鄰而建的蒲淞北路17弄小區(qū)，4棟樓、246戶居民，和天蒲小區(qū)共用一扇門，也是從天山西路80弄大門進出。但這個小區(qū)卻由另一家物業(yè)公司管理，物業(yè)費每平方米0.8元。因為與天蒲小區(qū)共用一扇門，小區(qū)環(huán)境也受到很大影響。

　　“這兩個小區(qū)雖緊挨著，但由兩個物業(yè)公司管理，關系復雜?！崩钪颈笳f，在街道撮合下，兩個小區(qū)都和新程物業(yè)簽下聘用合同。天蒲小區(qū)的物業(yè)管理費上調(diào)至每平方米0.8元。物業(yè)合并后，正規(guī)保安人員入駐小區(qū)24小時值守，專業(yè)保潔日掃日清，小區(qū)環(huán)境大為改善。這些實實在在的變化讓居民滿意。

　　李志斌說：“雖然這兩個小區(qū)之間沒有物理圍墻，但相鄰兩個小區(qū)選聘同一家物業(yè)，保安、保潔、保綠、保修服務資源共享，也相當于‘拆墻’?！?/p>

　　盤活空間

　　把圍墻打開，將小區(qū)合并，可解決物業(yè)管理區(qū)域不清、職責不清、小區(qū)公共資源緊缺問題

　　“拆墻”背后，凸顯老舊小區(qū)特別是老舊迷你小區(qū)的物業(yè)失管危機。

　　從目前市場行情來看，對于4萬平方米以下的小區(qū)，物業(yè)公司一般都不愿接手。而在上海中心城區(qū)有不少建造年代久遠的迷你小區(qū)，物業(yè)服務成本難以分攤，成了物業(yè)公司避之不及的“孤島”。這些小區(qū)基礎設施配套差、物業(yè)收費標準低、社區(qū)資源統(tǒng)籌難，小區(qū)管理陷入惡性循環(huán)。

　　北新涇街道幾個小區(qū)的合并探索提供了一種解決路徑——把圍墻打開，將小區(qū)合并，不僅能促成物業(yè)統(tǒng)一管理，也能盤活公共空間，從根本上解決物業(yè)管理區(qū)域不清、職責不清、小區(qū)公共資源緊缺的問題。

　　記者發(fā)現(xiàn)，不光在長寧區(qū)，普陀區(qū)、虹口區(qū)也出現(xiàn)類似合并案例。普陀區(qū)石泉路街道有不少處境尷尬的迷你小區(qū)，街道的破解之道也是“合并”。他們將房屋類型相同、品質相似、地域相近、管理區(qū)域較小的多個小區(qū)合并為一個小區(qū)，通過擴大規(guī)模，降低物業(yè)管理成本，對小區(qū)進行有序管理。

　　合并成功的案例不少。擁有254戶居民的石泉路165弄童家橋小區(qū)和有709戶居民的嵐皋路200弄(1—36號)小區(qū)同屬薛家厙居民區(qū)范圍。多年來，被真如港河道分開的兩個小區(qū)互連互通并不方便。2020年，在石泉路街道的協(xié)調(diào)與運作下，兩個小區(qū)合并到一個小區(qū)，統(tǒng)一掛上“太浜巷小區(qū)”的標牌。

　　大連西路153—157號是典型的“老小亂”微型小區(qū)，只有72戶居民。這個小區(qū)沒有圍墻，規(guī)模太小，問題太多，一直沒有合適的物業(yè)公司接手。歐陽路街道通過“小小區(qū)”一體化建設，將橫在該小區(qū)與天寶第一小區(qū)之間的圍墻拆除，沿著大連西路小區(qū)紅線新建合并后的小區(qū)圍墻，“小小區(qū)”合二為一，成立蔣家橋小區(qū)。居民感受到明顯變化：小區(qū)主干道拓寬了，信報箱和晾衣架更新了，還增加了綠化，房屋內(nèi)外墻面也粉刷一新。

　　關鍵人和

　　通過“家里人”解決“家里事”，搭建由自治小組、居民、物業(yè)公司構成的“三方聯(lián)席會議”平臺

　　小區(qū)合并之路并非都是順暢的。春房小區(qū)、平和公寓合并改造中所遇到的部分居民抵觸，幾乎出現(xiàn)在每個合并案例中，這也考驗著小區(qū)“三駕馬車”的引領協(xié)調(diào)能力，考驗著小區(qū)居民的自治能力。

　　嵐皋西路95弄、嵐皋西路145弄、蘭田新村1—12號、蘭田新村13—26號、嵐皋西路234弄原是蘭鳳居民區(qū)的5個獨立小區(qū)，圍墻隔著，互不往來。5個老小區(qū)空間小、住戶少，各有難題。除嵐皋西路95弄外，其余4個小區(qū)均是開放式的。因為建造年代久，小區(qū)基礎設施與設備老舊，停車位緊張、環(huán)境衛(wèi)生差等問題突出。

　　石泉路街道開的藥方就是“合并”。他們決定將這5個小區(qū)合并為2個小區(qū)。然而有部分居民強烈抵觸，他們質疑5個小區(qū)之間管理水平的差異對資源共享的影響，擔憂物業(yè)管理費調(diào)價，也擔心維修基金存量落差，合并方案一度告吹。

　　但蘭鳳居民區(qū)并未放棄，居民區(qū)黨總支對小區(qū)公共空間規(guī)劃問題、停車難問題進行系統(tǒng)梳理，形成清單，逐一制定解決方案。同時依靠全體黨員發(fā)動群眾，召集業(yè)委會、物業(yè)公司、居民代表等召開征詢會、居民代表會議。經(jīng)反復醞釀商討，終于打消居民心中的疑慮，將原本5個小區(qū)合并為2個大的小區(qū)，即嵐皋西路95弄、145弄合并更名為嵐皋西路95弄、145弄小區(qū)，蘭田新村1—12號、蘭田新村13—26號、嵐皋西路234弄合并更名為蘭田小區(qū)。

　　坐落在萬西轄區(qū)沿河的萬安公寓、萬西小區(qū)、華通公寓是3個迷你小區(qū)。從2019年開始，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道結合老舊小區(qū)整合契機，決定將這3個小區(qū)合并為一，對環(huán)境進行全面提升。可第一次征詢沒通過，合并方案差點流產(chǎn)。面對阻力，萬西居民區(qū)充分發(fā)揮黨建樓組自治平臺作用，通過“家里人”解決“家里事”，居委會主任、業(yè)委會成員和居民代表組成“小小區(qū)”合并自治小組，同步搭建由自治小組、居民、物業(yè)公司構成的“三方聯(lián)席會議”平臺。經(jīng)過長達5個月的征詢，居民終于打消疑慮。2020年初，小區(qū)合并成功，“萬西公寓”新一屆業(yè)委會宣告成立。

　　“人心齊，泰山移?！崩钪颈笳f，小區(qū)合并能否成功，不僅在于天時地利，更在人和。(記者 王海燕)