記者 沈思怡 舒抒

  日前，位于虹橋開發(fā)區(qū)的重磅商辦綜合體晶耀虹橋傳來好消息——本月，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)全面封頂，預(yù)計(jì)今年9月底迎來全面竣工。

  2024年，上海提出全面實(shí)施商務(wù)樓宇更新提升行動(dòng)。作為首批10個(gè)試點(diǎn)商務(wù)單元之一，長(zhǎng)寧區(qū)對(duì)有著將近40年發(fā)展歷史的“虹開發(fā)”開展了更新研究，在核心區(qū)0.65平方公里的基礎(chǔ)上，適度擴(kuò)展至周邊約4平方公里商務(wù)樓宇較為集聚的區(qū)域，涉及商務(wù)樓39幢、辦公總量約181萬平方米，探索商務(wù)樓宇煥新、綜合交通升級(jí)、公共空間提質(zhì)等更新路徑。

  虹橋開發(fā)區(qū)可以看作上海推進(jìn)商務(wù)樓宇更新的縮影。今年兩會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，代表委員提到，當(dāng)前上海部分商辦樓宇面臨供需雙重收縮、增量過剩、空置率攀升、租金下滑等挑戰(zhàn)，商務(wù)樓宇更新迫在眉睫。

  但在推進(jìn)過程中，存在資金平衡難度大且回收期長(zhǎng)、市場(chǎng)各類主體參與意愿走低、零類融合用地的落地實(shí)施有待細(xì)化、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)需要?jiǎng)?chuàng)新突破等問題。商業(yè)辦公用地招商難度較大等挑戰(zhàn)也逐漸顯現(xiàn)。

  市人大代表、上海世界貿(mào)易商城有限公司執(zhí)行董事朱晨告訴記者，盡管既有政策鼓勵(lì)商務(wù)樓宇更新采用彈性規(guī)劃政策，促進(jìn)商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、居住等功能與商辦功能融合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)空置商務(wù)樓宇功能的轉(zhuǎn)換，但實(shí)際操作中仍存在困難。

  朱晨建議，針對(duì)已更新的商務(wù)樓宇，給予部分用地性質(zhì)變更的彈性。即土地性質(zhì)不變的情況下，可在某一時(shí)間周期內(nèi)靈活轉(zhuǎn)換使用功能。如在滿足相關(guān)要求前提下，可根據(jù)市場(chǎng)需要，將商業(yè)辦公建筑靈活轉(zhuǎn)化為人才公寓、租賃房或酒店等使用，豐富更新后商務(wù)樓宇的使用場(chǎng)景。“盤活存量空間，關(guān)鍵在于方式的‘靈活’。”朱晨說。

  除了樓宇本身的硬件設(shè)施和功能再造，當(dāng)商務(wù)樓宇融入城市更新，同樣要考慮與該片區(qū)周邊公共服務(wù)及配套設(shè)施的融合發(fā)展。

  朱晨舉例，在推進(jìn)“虹開發(fā)”的城市更新規(guī)劃中，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域交通支撐，更好串聯(lián)“虹開發(fā)”與虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域及中心城區(qū)，同時(shí)促進(jìn)“老虹橋”的國(guó)際商務(wù)貿(mào)易資源向長(zhǎng)三角輻射并深度融入長(zhǎng)三角。