記者 戚穎璞 實習生 王繹淩
春節(jié)前，位于松江洞涇的地塊吸引4家競買人激烈角逐，經(jīng)過51輪競價，以20.52億元總價、27.93%高溢價率成交。
洞涇地塊不僅是上海2024年公告出讓的最后一塊住宅用地，也是2025年首塊公開競拍的住宅地塊，這一承前啟后、辭舊迎新的關鍵鏈接，引領上海土拍市場走出一波“跨年行情”。
信號一：政策效應集中釋放
從全國來看，新年首場宅地交易迎來的“開門紅”并非個案。截至1月21日，包括北上廣深在內的全國20個重點城市，2025年新建商品住房用地的成交面積同比去年同期增長了33%。
“這得益于國家一攬子增量政策效應的充分釋放。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。
2024年9月26日，中央政治局會議推出一攬子增量政策。其中包括：支持推動房地產市場止跌回穩(wěn)，疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，促進房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。國家一攬子增量政策為上海房地產市場復蘇回暖創(chuàng)造了條件。上海隨即采取一系列措施，三天之后發(fā)布“滬七條”樓市新政。
應該說，土地作為樓市供應的最前端，上海對去年全年土地市場進行謀劃調度。在土地供應階段就提高住宅品質建設要求，自去年6月起交易規(guī)則實現(xiàn)“三次跨越”，即第三批次放開地價的10%競拍溢價率上限，第四批次取消房地聯(lián)動價，第五批次開始實施“雙高雙競雙放開”（競高品質建設標準+競價，地價房價雙放開）。從第六批次開始，針對區(qū)域分化、冷熱不均的情況，進一步對接市場需求和適應情況變化，采取針對性有效舉措，供應地塊在保持中心城區(qū)比例的基礎上，逐步選擇外圍地塊適度投入市場。隨著黃浦江蘇州河沿線、東方樞紐及周邊、大吳淞等地區(qū)和鐵路松江站及寶山站、20號線延伸線、機場聯(lián)絡線等一系列重大規(guī)劃公示和項目落地建設，為未來地區(qū)發(fā)展營造了更加有利的環(huán)境氛圍。
疊加國家政策，上海表現(xiàn)為土地和房地產市場雙回暖。一方面，土拍市場持續(xù)向好，亮點頻出。2024年宅地交易無一流拍，地塊單價和溢價率，屢創(chuàng)新高。另一方面，商品住房成交“量升價穩(wěn)”，2024年10至12月，新房月均成交76萬平方米，比1至9月的月均成交增加41%，比2023年同期月均成交增加15%；新房和二手房價格四季度指數(shù)環(huán)比持續(xù)上漲。
信號二：五個新城持續(xù)發(fā)力
2025年首拍，洞涇地塊受到熱捧，是否意味著郊區(qū)全線升溫？
記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)商決策投資態(tài)度整體保持理性，競得地塊無論是在市區(qū)還是郊區(qū)，都是高品質地塊。從郊區(qū)來看，五個新城和南北轉型地段的地塊更加受到關注。上海市根據(jù)市場需求，加大優(yōu)質地塊的供應力度，為打造高質量的住宅產品提供條件。
青浦新城地塊，借助長三角一體化和上海大都市圈的發(fā)展優(yōu)勢，瞄準華為等高科技人群的居住需求，由外資（盤古地產）拿地；奉賢新城地塊，毗鄰新城綠心，憑借周邊藍綠交織的環(huán)境優(yōu)勢、緊鄰軌交站點的區(qū)位、豐富的商業(yè)文化醫(yī)療資源等，民企（貝殼）以13.89%的溢價率競得，將通過可變戶型、立體綠化、多重服務等打造優(yōu)質住宅產品和悠閑生活模式，提高新城建設品質。
年初出讓的松江洞涇地塊，得益于松江新城發(fā)力效應?；诿鞔_的未來發(fā)展規(guī)劃，在松江當?shù)?，該地塊被認為是“滬松十二坊”區(qū)域價值轉化的空間“核爆點”。
記者了解到，松江“滬松十二坊·山水人文卷”將依托滬松公路發(fā)展軸，結合在建軌交12號線西延伸的站點布局，驅動若干重點功能板塊，激活佘山腳下山水十二景，引領區(qū)域整體發(fā)展和品質提升、品牌塑造。具體來看，“滬松十二坊”西側將打造以通波塘“一水兩岸”為中心的山水服務綠心，東側以洞涇未來灣為核心打造科技創(chuàng)新中心。
聚焦新城建設，松江也在推進土地資源的“優(yōu)儲精供”，持續(xù)加大優(yōu)質地塊供應。此次交易的洞涇地塊就很典型，在它周邊，有軌道交通12號線和9號線交會，有望激活區(qū)域交通網(wǎng)絡和地塊周邊配套建設。而且，松江洞涇地塊是上海2021年實行集中土拍以來，容積率最低的一幅地塊，為1.01，地塊周圍水系環(huán)繞，周邊住宅去化較快。這意味著，地塊未來的建筑密度較低，適合打造較高品質的改善型住宅產品。
結合去年綜合來看，第七批次、第八批次、第九批次出讓的青浦新城地塊、奉賢新城地塊和松江新城地塊，分別由外資、民企和央企競得，并且競拍溢價率逐步提升，意味著上海五個新城的規(guī)劃愿景和發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌銎毡檎J可。
市場認為，強化規(guī)劃引領和設計賦能，精準研究需求細分市場，發(fā)揮優(yōu)勢特點打造個性化產品，或將是開發(fā)商的一條新路。
信號三：溢價向外圍拓展
“溢價”本身也值得說道。
位于新城地塊以溢價成交，并不是首例。實際上，從去年第七、第八批次開始，溢價已從中心城區(qū)向外圍拓展。
上海房地產市場逐步呈現(xiàn)趨暖向好的態(tài)勢，土拍熱度持續(xù)向郊區(qū)新城外溢，“捷報頻出”。去年第四批次中，位于市中心的徐匯濱江地塊拿下全國“新地王”；在第七批次中，位于內環(huán)和中環(huán)之間的浦東新楊思地塊，創(chuàng)下近年來最高溢價率并在競高品質建設指標中全面觸頂。隨著土拍熱度的持續(xù)上升，外環(huán)外的土拍回暖明顯。除了第七批次盤谷地產拿下青浦新城宅地、第八批次貝好家摘得奉賢新城地塊以外，寶山淞南商住混合地塊和純住宅地塊也分別以16.03%和14.86%的溢價率成交。
溢價向外圍拓展，和房地產市場整體向好有關。外圍的土地之所以有市場，根本原因在于供需關系——郊區(qū)高品質地塊上開發(fā)的好房子賣得動。
根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2024年第四季度，上海新房供求關系即供/求指標分別為0.79、1.01和0.93。2025年1月1日至19日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其供/求指標為0.46。這都說明，上海房地產市場消化能力明顯增強，在積極消化庫存的過程中，房地產供需平衡的基礎更為扎實。
業(yè)內人士表示，從中心城區(qū)到新城的宅地普遍受到熱捧，是超大城市發(fā)展綜合效應的具體體現(xiàn)，是五個中心功能輻射的結果。
信號四：交易主體更多元
洞涇地塊競買人分別是招商蛇口、象嶼、國貿、保利發(fā)展，最終競得人為上海保利城市發(fā)展有限公司。
從2024年開始，一個明顯趨勢是土地交易市場出現(xiàn)新面孔，交易主體更多元。
滬外企業(yè)變多了。2024年，中建七局和中建港航、山東鐵投都是首次參與到上海土拍當中。第二批次土拍中，北京城建首次參與上海土拍，溢價摘得楊浦區(qū)長海社區(qū)地塊。閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊由安徽交控旗下的安高和安聯(lián)聯(lián)合體競得。可見在全國范圍內，上海依然是房地產行業(yè)高度認可值得投資的城市。
參與土拍的企業(yè)也打破了央國企主導的格局。自2022年以來，上海土拍延續(xù)以央國企為主力的格局，但是多元化趨勢開始凸顯。在今年第一批次第二輪中，民企大華、龍湖，分別斬獲閔行浦錦地塊、奉賢新城地塊。第七批次青浦新城地塊是由具備外資背景的盤谷地產競得。第八批次的徐匯龍華地塊由港資宸嘉發(fā)展集團競得，奉賢地塊由民企貝好家拿到。
這些交易案例釋放了一個信號：看好上海、投資上海，依然是具有資金實力的企業(yè)的首要選擇。
上海市規(guī)劃資源局資源利用處有關負責人表示，今年，上海宅地出讓的啟動時間大大提前，將采用“小步快跑”節(jié)奏，增加供地頻次，并根據(jù)規(guī)劃實施要求和市場供需變化及時調度推出合適地塊。
“上海土地交易市場”官網(wǎng)顯示，上海2025年第一批次浦東、虹口、松江、奉賢4幅住宅地塊即將于2月20日進行現(xiàn)場交易；另有嘉定1幅住宅地塊已于1月26日發(fā)布公告，將于3月3日進行交易。
