經(jīng)過近3年改造的揚子大廈，近日以嶄新面貌出現(xiàn)在南京市民面前，9家金融企業(yè)集體簽約入駐。

　　商務樓宇常被稱為“立體的開發(fā)區(qū)”“垂直的商業(yè)街”，是城市發(fā)展的重要載體。隨著時代變遷，城市可開發(fā)空間越來越少的同時，核心區(qū)現(xiàn)有樓宇逐漸老舊、業(yè)態(tài)相對落后，很多已無法滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。在城市更新大背景下，地處核心地段的老舊樓宇如何持續(xù)發(fā)揮“黃金效益”?記者就此展開調(diào)查。

　　騰籠換鳳，

　　老舊樓成了“億元樓”

　　“今年10月，揚子大廈完成改造正式交付，招商工作正在緊鑼密鼓進行?！?1月26日，南京市新街口揚子大廈前，壹城集團招商部經(jīng)理戚誠告訴記者。在他身后，建于上世紀90年代的揚子大廈煥然一新，未來將打造成新街口核心區(qū)商務新標桿。

　　揚子大廈矗立于淮海路和金鑾巷交界口，地理位置十分優(yōu)越，曾是南京市地標建筑之一。然而隨著時光流逝，大廈外立面逐漸老舊，內(nèi)部設施老化嚴重，業(yè)態(tài)也是五花八門，多為代賬公司、培訓機構(gòu)、旅游公司、個體旅館等小企業(yè)，與新街口“中華第一商圈”的定位不匹配。

　　2017年開始，壹城集團通過收購、租賃、置換等一系列方式整合揚子大廈物業(yè)，對其進行更新改造。歷經(jīng)3年多，揚子大廈改造一新。記者近日前往探訪時看到，大廈玻璃幕墻光鮮亮麗，白色外立面簡潔大氣，一樓大廳增設了咖啡吧，方便商務人士休閑小憩。

　　“舊瓶換新瓶，新瓶還要裝新酒?！逼菡\介紹，如今揚子大廈更名“壹城中心”，致力于打造總部企業(yè)辦公集聚樓宇，已簽約高山金融、浙商證券、華寶證券等一批金融企業(yè)，今后還將招引知名證券、保險、期貨等金融機構(gòu)總部，會計師事務所、律師事務所等中介服務機構(gòu)和高端商務商貿(mào)企業(yè)。

　　近年來，隨著城市化快速推進，不少城市發(fā)展遇到空間資源短缺的瓶頸。一方面，城市核心城區(qū)存量土地越來越稀缺，有好的產(chǎn)業(yè)項目卻沒有落地空間，南京有主城區(qū)相關(guān)人士曾自嘲擁有本區(qū)最大的“孵化器”——企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模找不到合適的載體，就遷往郊區(qū)或新城。另一方面，核心城區(qū)不少樓宇建成時間長、設施陳舊，占據(jù)“地利”好位置，卻未能實現(xiàn)“高效”產(chǎn)出，比如在南京玄武、鼓樓等主城區(qū)，低效樓宇面積已接近于一個城區(qū)高新區(qū)的規(guī)模。

　　“向存量要增量，越來越成為打破城市發(fā)展資源瓶頸、推動城市發(fā)展由外延擴張向內(nèi)涵提升的必由之路?！蹦暇┦幸?guī)劃和自然資源局秦淮分局局長李建波介紹，今年全國兩會期間，“城市更新”首次被寫入政府工作報告，城市更新不僅是小區(qū)更新，只有住宅宜居加上產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有活力，才能真正“盤活”老城區(qū)。低效樓宇提質(zhì)增效，既是提升城市顏值的有力抓手，也是加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展從而讓“黃金地段”釋放“黃金效益”的關(guān)鍵舉措。

　　也正因此，邊界不斷擴張的國內(nèi)各大城市在經(jīng)歷了突飛猛進的城市化進程后，紛紛將老舊樓宇更新改造作為推動高質(zhì)量發(fā)展的重點之一。去年，北京市西城區(qū)在全市率先發(fā)布了低效樓宇改造提升支持政策，計劃在3年時間內(nèi)投入不少于3億元助力區(qū)域樓宇優(yōu)化升級；杭州市西湖區(qū)啟動老樓宇、老商圈改造，提出在軟硬件改造提升的基礎(chǔ)上，開發(fā)全區(qū)層面智慧樓宇管理系統(tǒng)；南京市秦淮區(qū)也制定了扶持政策，每年安排1000萬元樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金，用于發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”專項獎勵、支持樓宇基礎(chǔ)配套設施升級改造。

　　近年來，南京不斷“騰籠換鳳”對老舊樓宇進行更新改造，一批老舊樓宇由內(nèi)而外重現(xiàn)活力。建于上個世紀80年代的南京商廈升級改造已接近尾聲，從傳統(tǒng)百貨逐漸轉(zhuǎn)型為具備更多消費功能的購物中心；玄武區(qū)東鼎大廈改造后“變身”錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，為珠江路再添城市硅巷創(chuàng)新載體；秦淮區(qū)九龍大廈改造以來，短短幾年間稅收從1000多萬元增加至突破2億元。

　　“堵點”不少，

　　新辦法解決“老問題”

　　從慘淡經(jīng)營到品質(zhì)蝶變，許多老舊樓宇實現(xiàn)這一變化背后的過程并不容易。

　　九龍大廈有限公司副總經(jīng)理李彬如至今記得，當年提出要改造時，一個商戶指著她的鼻子叫道“我不會給你們這么順利關(guān)門”。當時九龍大廈1-4層為九龍商場，80戶中老年服飾經(jīng)營戶中，多數(shù)已經(jīng)營近20年。有人提出，“我簽了合同，經(jīng)營得好好的，憑什么讓我走?”還有人說，“走可以，你們要賠償?！蹦嵌螘r間，為了推進改造，李彬如上上下下將所有商戶跑了個遍。最終，公司決定保留1-2樓中老年服飾售賣區(qū)，離開的商戶則引進或介紹到其他商場經(jīng)營。

　　九龍大廈遇到的難題并不是孤例。一些老舊商業(yè)樓宇在發(fā)展初期就被出售給多個產(chǎn)權(quán)主體，之后這些產(chǎn)權(quán)主體進行出售或出租，導致老舊樓宇的利益主體普遍小而散、多而雜。有人愿意進行樓宇改造，有人不愿意，若涉及經(jīng)營戶租約沒到期，如何協(xié)調(diào)處理也是個普遍難題。壹城集團自2017年接手揚子大廈，先是通過司法拍賣取得11層樓的產(chǎn)權(quán)，后又與南京寶祺裝飾公司等產(chǎn)權(quán)主體達成長期租賃協(xié)議、與南京銀行置換辦公空間，單是整合大廈物業(yè)、掃清產(chǎn)權(quán)障礙，就花了整整兩年時間。

　　南京市玄武區(qū)“121”推進辦載體轉(zhuǎn)型組組長蔣健介紹，目前的商務樓宇大多建成時間早、產(chǎn)權(quán)分散，該區(qū)75棟商務樓宇中，產(chǎn)權(quán)分散的樓宇共36棟，總面積達到145萬平方米，占全區(qū)樓宇總面積的48%。小業(yè)主眾多、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜，直接影響商務樓宇的集中運營和產(chǎn)業(yè)培育。

　　記者調(diào)查了解到，部分老舊樓宇手續(xù)缺失，也制約著更新改造的推進。建于上個世紀90年代之前的眾多老舊樓宇，建設中或多或少存在手續(xù)不全的現(xiàn)象，有的樓宇沒有房產(chǎn)證土地證，有的樓宇后期自行加建擴建，當下再進行改造均無法通過規(guī)劃部門審批。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在的普遍做法是，企業(yè)組織專家論證會，圍繞改造方案形成專家意見后，再由樓宇所在區(qū)的重大項目辦牽頭召集相關(guān)部門開重大項目會，形成會議紀要，之后在相關(guān)部門“默許”下進行樓宇改造。

　　“錢從哪兒來”一直是老舊樓宇更新面臨的難題。老舊樓宇改造涉及外立面提檔升級、內(nèi)部裝修裝飾、老化管線更改等方方面面，投入不是一個小數(shù)字。壹城集團相關(guān)負責人透露，揚子大廈改造中他們投了近2.7億元。錦創(chuàng)科技產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理夏可斌介紹，“舊樓改造的費用幾乎可以達到重建一棟新樓，因此我們選擇改造位置好、配套差、產(chǎn)權(quán)比較單一的舊樓，平均6-8年才能收回投資成本。短期看這是一件只產(chǎn)生微利的事情，我們看重的是綜合效益和長期效益?！?/p>

　　為破解資金難題，北京市發(fā)改委提出，對于改造升級項目發(fā)生的銀行貸款，可以按照基準利率給予不超過兩年的貼息支持，總金額不超過5000萬元。南京市規(guī)劃和自然資源局開發(fā)利用處副處長陳俊杰介紹，南京正探索放寬老舊樓宇改變使用功能，對辦公、超市、餐飲、影劇院等商業(yè)辦公建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整或者互換，優(yōu)化簡化辦理審批手續(xù)，此舉是為拓展老舊樓宇增值空間，使其便于融資從而更好地盤活產(chǎn)業(yè)。

　　精準定位，

　　升“顏值”更要增“智慧”

　　老舊低效樓宇改造，要考慮的不僅僅是如何提升“顏值”，更重要的是如何因地制宜、因物制宜改變功能。

　　從2016年接手九龍大廈開始，錦創(chuàng)科技產(chǎn)業(yè)園先后改造了銀都·錦創(chuàng)廣場等多個老舊樓宇，幾乎“改一個、活一個”。夏可斌介紹，精準定位是老舊樓宇改造成敗的關(guān)鍵，即考慮清楚這個樓適合做什么，然后圍繞定位改造提升和招商。

　　“2019年，我們專門成立了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究院公司，根據(jù)老舊樓宇的地理位置、當?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃等進行系統(tǒng)研究，為樓宇‘一樓一策’把脈問診，同時依托公司在北上成渝的眾創(chuàng)空間，為更新的樓宇導入符合定位的產(chǎn)業(yè)項目。”夏可斌說，九龍大廈地處新街口金融商貿(mào)區(qū)，被定位為金融科技產(chǎn)業(yè)園；基于珠江路本身的創(chuàng)業(yè)氛圍和數(shù)字產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將把東鼎大廈打造為錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)尚未開園，招商就完成了80%以上，“從定位、改造到后續(xù)運營，樓宇更新是個系統(tǒng)工程，必須圍繞定位一以貫之。尤其后續(xù)招商中，不符合樓宇定位的企業(yè)不能要?！?/p>

　　家住南京市建寧路6號院的居民小陳日前驚喜地發(fā)現(xiàn)，家門口的南京商廈變了——外立面新增了裸眼3D屏，商廈內(nèi)部更是新增了不少國際大牌和品牌餐飲店鋪。南京商廈副總經(jīng)理劉慧介紹，2019年商廈體驗業(yè)態(tài)規(guī)模占比僅5%，改造過程中對300個品牌的柜位進行了調(diào)整，引進打造了空中花園、露天咖啡館等，如今體驗業(yè)態(tài)的比重已上升到10%?！澳暇┥虖B的改造不是簡單的‘外墻翻新’，而是根據(jù)消費行為和客群特點，從內(nèi)部管線到柜位招租，再到氛圍改造、經(jīng)營模式，涵蓋運營管理全生命周期的更新?！?/p>

　　南大規(guī)劃院城鄉(xiāng)分院院長張川認為，老舊樓宇改造中或多或少會面臨規(guī)范程序、新舊標準銜接、建筑功能結(jié)構(gòu)調(diào)整等問題。不論是開發(fā)商自持還是政府所有，這些老舊低效樓宇要成功實現(xiàn)改造升級，都需要政府提供系統(tǒng)性的政策支持，以解決歷史遺留的難題；而涉及具體運管方式、業(yè)態(tài)調(diào)整和資金籌集，在確保合法合規(guī)合理的基礎(chǔ)上，還要遵循市場規(guī)律。

　　此外，樓宇運營主體或業(yè)主在運營過程中“重租輕稅”，與政府希望打造高成長性企業(yè)之間也存在矛盾。蔣健說，未來對在城市新城新區(qū)建設的樓宇，在土地招拍掛、項目立項、建設前期就要設定門檻，采取帶方案掛牌、區(qū)級平臺介入項目等方式，從樓宇租售比例、物業(yè)管理、招商業(yè)態(tài)等方面，按照政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提出明確要求和限制條件，從源頭上提升樓宇經(jīng)濟發(fā)展的品質(zhì)。

　　(新華日報記者 劉春 徐睿翔 李睿哲 高啟凡 鹿琳)