進入8月，一年一度的臺風(fēng)旺盛期到來。和往年不同，家住上海老城廂的居民再不用擔(dān)心漏水積水問題。今天，上海最后一片二級以下舊里——黃浦區(qū)建國東路68街坊及67街坊東塊二輪征詢簽約醞釀期滿，截至1日晚，二輪征詢簽約率高達98.14%。這意味著，越來越多居民可以搬離老屋、喬遷新居。

　　剛剛過去的7月，上海城市建設(shè)發(fā)展經(jīng)歷了歷史性時刻，上海全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造。為了這一刻，黨員干部和群眾付出了30年的努力。

　　“改革開放特別是上世紀九十年代以來，歷屆市委、市政府對舊區(qū)改造都高度重視，始終把舊區(qū)改造作為一項重要的民生工程和城市建設(shè)發(fā)展的重要工作，全力以赴推進?！鄙虾Ｊ信f改辦工作專班負責(zé)人徐堯表示，從1991年到2022年上半年，上海完成各類房屋舊改超過3000萬平方米，受益居民約130萬戶。

　　如果放在1991年，這樣的改造規(guī)模和速度是不可想象的。當時有專家預(yù)測，按照彼時的推進速度，如果要改造1500萬平方米的危棚簡屋和二級舊里，需要近百年時間。按此推算，若是3000萬平方米，則需要近兩百年。從兩百年壓縮到30年，被譽為“天下第一難”的上海舊改，是如何走出一條新路的?

　　千方百計籌措資金，才能形成推動力

　　最近，新昌路1號、7號舊改地塊開工，這里將保留“外商里弄”格局，但品質(zhì)大大優(yōu)于從前。因為資金短缺，兩處地塊的舊改停滯多年，直到2020年上海建工集團注資得以重新啟動。

　　財力，是所有舊改繞不開的話題。1990年前后，原閘北蘇家巷地區(qū)被貼上“水深火熱”的標簽：一下雨就積水，一到夏天熱得不能進屋，居民只能睡在馬路上。有一位老太太，一家8口住在15平方米的簡屋內(nèi)，疊床架屋已無濟于事，只能挖地三尺，在地洞里放張床。時任市領(lǐng)導(dǎo)多次視察，深為當?shù)鼐用衿D難的居住條件而難過，曾要求每年對原閘北區(qū)舊改進行財政補貼。但當時，窘迫的政府財力之于規(guī)模龐大的危棚簡房、二級舊里，實在是杯水車薪。

　　“十個平方九個頭，陸?？諛訕佑小薄伴T對門，窗對窗，白天要開燈，戶戶拎馬桶”，這些在舊改居民中流傳幾十年的自我調(diào)侃，背后是道不盡的無奈辛酸。舊改呼聲強烈，上海開始大膽探索，千方百計籌措資金，創(chuàng)新理念貫穿始終。

　　“從1991年到2006年，上海舊改形成了政府主導(dǎo)、多方參與的新格局。先后推出采取減免或緩繳土地出讓金、稅費優(yōu)惠、財政補貼、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與、土地儲備等一系列措施，極大豐富了舊改資金渠道。”市舊改辦工作專班負責(zé)人表示。原盧灣區(qū)斜三地塊在全市首次嘗試土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，虹鎮(zhèn)老街試點采用中外合資方式改造……種種創(chuàng)新之舉至今為人津津樂道。

　　很快，上海意識到，這一招無法吃遍天，“籌錢”思路必須與時俱進。隨著城市和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，舊改形勢發(fā)生了很大變化。瑞安房地產(chǎn)有限公司深有體會：1996年起，公司參與虹鎮(zhèn)老街舊改，一期只用了10個月，二期兩年多，四期用了4年多，五期項目到了第7年還在“拉鋸”。

　　前期房屋征收成本越來越高，僅喬家路地塊就要投入數(shù)百億元，光靠政府財政投入難以為繼，若讓開發(fā)商來改造，成本收益可能倒掛，參與改造的意愿也在降低。留下來的舊改地塊就成了“硬骨頭”。到2018年底，中心城區(qū)還有238萬平方米二級以下舊里未啟動改造，涉及13.4萬戶家庭。

　　為了解決好人民群眾關(guān)心期盼、反映強烈的民生難題，上海市委、市政府將舊區(qū)改造列為16項民心工程之首，深入排摸現(xiàn)階段這一民生難題的癥結(jié)所在，深入思考和研究破解難題的思路辦法。

　　比如，實施“市區(qū)聯(lián)手、政企合作”舊區(qū)改造新機制，上接政府戰(zhàn)略要求，下接市場化融資手段，為舊改地塊的順利啟動提供保障。新昌路兩處地塊就是在此機制下，引入上海建工提供了后續(xù)開發(fā)資金。

　　市、區(qū)兩級政府和有關(guān)部門還借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，形成了賦予“舊改地塊一二級聯(lián)動”資格的共識，探索“一地一策”，制定“1+15”政策體系，為統(tǒng)籌資金提供可持續(xù)的支持機制。

　　又如，成立上海市城市更新中心，全面統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)資源，從“一地一策”轉(zhuǎn)向“綜合平衡、動態(tài)平衡、長期平衡”。具體職能由上海地產(chǎn)集團全資子公司上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司承擔(dān)，實行專賬管理、獨立運作，強化內(nèi)部管理和考核。經(jīng)市政府批準，有20幅市級資源地塊專項用于支持地產(chǎn)集團政企合作舊改項目的資金平衡。

　　2019年起，上海舊改跑出“加速度”。以虹口為例，短短一年時間，北外灘地區(qū)連續(xù)啟動6個“組團打包”項目33個街坊，一年的征收量超過前8年的總和，惠及居民2.1萬戶。“終于苦過來了!”蝸居北外灘十年的老知青張扎根感嘆。如今，他已經(jīng)搬入寬敞的奉賢新居。

　　堅持公平透明，出發(fā)點和落腳點都是人民

　　2007年，在一場招聘會后，有一名應(yīng)屆大學(xué)生找到全國勞模、原上海安佳房地產(chǎn)動拆遷公司(現(xiàn)為黃浦一征所)總經(jīng)理張國樑傾訴：作為公司招募的首批大學(xué)生征收員，他深感榮幸，可是家人不同意，因為“動遷公司名聲不好”。這該怎么辦?

　　大學(xué)生的苦惱，觸動著張國樑。21世紀的前幾年，上海有著和全國許多城市同樣的難題：舊改地塊矛盾很多，簽約率一年不到60%，常常推進不下去。一個地塊做五六年，乃至十幾年也不奇怪。

　　工作人員想完成征收，居民也想搬走，明明是勁往一處使的活兒，為什么結(jié)果卻不好呢?從上世紀八十年代開始做動遷的張國樑發(fā)現(xiàn)，這是因為沒有做到公開透明，“過程不好導(dǎo)致結(jié)果不好”。

　　上世紀九十年代開始，上海舊改速度加快。當時，動拆遷行業(yè)成熟度不及當下，存在不規(guī)范、不透明現(xiàn)象，一些地塊動遷補償“先緊后松”，容易造成“誰先走誰吃虧”的困境。

　　上海市領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)，一切工作的出發(fā)點和歸宿都是為了最廣大人民群眾的根本利益。要設(shè)身處地，多算大賬，絕不可把眼前困難當托詞。

　　破解難題，要從解開老百姓的“心結(jié)”入手。從2002年起，上海探索出核心為公開透明的“陽光動遷”，讓舊改工作真正步入了“快車道”。張國樑在全市首次招聘大學(xué)生征收員，就是希望培養(yǎng)一批舊改公平公正公開理念下成長的“原住民”。在2019年新一輪舊改中，喬家路地塊(東塊)二輪征詢預(yù)簽約啟用全程直播，讓簽約過程“上網(wǎng)”，首日點擊量達到560萬次。這一創(chuàng)新，很大程度上得益于“陽光動遷”延續(xù)下來的公平、公開、工作理念。

　　“實踐證明，只有在陽光下操作，切實保障群眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，舊區(qū)改造才能順利推進?！笔信f改辦工作專班負責(zé)人說，這一理念同樣與時俱進，現(xiàn)在還運用電子觸摸屏等信息技術(shù)手段，堅持二次征詢、結(jié)果公開、政策前后一致、第三方評議監(jiān)督、審計和監(jiān)察部門全程參與等機制和做法，通過制度加科技，實現(xiàn)公開透明。

　　舊改，征的是房，動的是人，遷的是家。每個居民的家庭情況和預(yù)期千差萬別，身處舊改一線的工作人員動之以情，曉之以理，通過建立各種平等協(xié)商機制，妥善解決群眾利益訴求。

　　有“上海第一居委”之稱的寶興里，僅用172天實現(xiàn)居民100%自主簽約、100%自主搬離，刷新了中心城區(qū)舊改成果新紀錄。其他基地黨員干部紛紛前來，學(xué)習(xí)被有關(guān)部門總結(jié)歸納的“寶興十法”：一線工作法；精準排摸法；黨員帶動法；危中尋機法；平等交流法；循序漸進法；釘釘子法；換位思考法；組合拳法；經(jīng)常聯(lián)系法。

　　虹口舊改還有個特別的“2+1+N”工作模式，即2名征收工作人員+1名群眾工作組成員，這個“N” 則包含了人大代表、專業(yè)律師、人民調(diào)解隊伍等團隊，大家共同服務(wù)舊改群眾；發(fā)動舊改隊伍中的黨員進駐基地，亮身份、做表率，此后啟動的舊改項目均以高比例生效，幾乎所有地塊黨員簽約率都是100%。

　　在新一輪舊改中，這樣的創(chuàng)新模式還有很多，內(nèi)核始終是“從群眾中來，到群眾中去”的思路。

　　提升城市能級，用發(fā)展成果惠及民生

　　1994年12月19日，31歲的上海寅豐毛紡廠工人杭偉給時任副市長夏克強寫了一封信。作為成都路高架(即南北高架)工程的動遷戶，他在信中建議，高架通車之前，讓動遷居民代表參觀工程，同時制作紀念品贈送給每戶動遷居民。半個月后，夏克強來到杭偉一家的臨時住處，當面感謝他們?yōu)樯虾＝煌ńㄔO(shè)作出的貢獻。

　　30年舊改，改善的不僅是居民生活條件，城市面貌更是日新月異。在市民的參與和支持下，上海城市建設(shè)一步步向前推進，市民從中也獲得了豐厚的回報。舊改給城市發(fā)展預(yù)留的空間，區(qū)域能級經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有了極大優(yōu)化。曾經(jīng)污水橫流、房屋破敗的董家渡13、15街坊，經(jīng)過十多年醞釀，終于崛起一座座高樓大廈。實現(xiàn)數(shù)字化管理的綠地外灘中心，已有多家國內(nèi)外知名金融機構(gòu)進駐，成為南外灘的重要門戶。

　　2017年，上海城市建設(shè)從“拆改留”向“留改拆”轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展的內(nèi)涵更有厚度。在不斷刷新的簽約率下，有一項工作越來越審慎：守護歷史底蘊、傳承城市文脈的工作細之又細。

　　第一個啟動的舊改新機制地塊喬家路地塊，位于上海老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)。2020年底，上海抓住舊改契機，厘清復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)，將地塊里250多年歷史的私宅書隱樓收回。不影響建筑的前提下，書隱樓啟動長達3個月的應(yīng)急搶險維護，結(jié)構(gòu)重新加固，頂部加蓋鋼結(jié)構(gòu)雨棚，深入墻體的野草被鏟除，脫落的老構(gòu)件也被歸整編號，等待未來的全面修繕。這座曾搖搖欲墜的珍貴文物，平穩(wěn)度過多個臺風(fēng)影響期。

　　這是一次探索性嘗試：改善群眾居住條件和保護歷史風(fēng)貌，可以走出一條兩者兼顧的路徑。

　　隨著征收工作結(jié)束，舊改工作也“轉(zhuǎn)段”進入后半場：把舊改洼地變成“功能提升、經(jīng)濟發(fā)展、城市治理”的高地。舊改地塊普遍位于上海黃金地段。如何用好這些土地，讓城市記憶延續(xù)，讓地塊價值充分彰顯，需要基于區(qū)域發(fā)展乃至城市發(fā)展的角度進行全盤思考。

　　虹口17街坊股轉(zhuǎn)就是這一思路下的新突破。去年8月，由上海地產(chǎn)集團與區(qū)屬國企合資成立的虹口17街坊項目公司啟動股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯(lián)交所“場所聯(lián)動”招商股轉(zhuǎn)工作機制的地塊，在中國內(nèi)地尚屬首例。

　　諸多競買人中，招商蛇口脫穎而出，其報價不是最貴，但開發(fā)方案拿到了全場最高分，即最大程度保留歷史文脈，留存石庫門肌理，并注入現(xiàn)代使用功能。

　　不以賣高價為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，背后算的是一筆社會賬?！吧虾５禺a(chǎn)集團發(fā)揮功能性平臺職能，創(chuàng)新舊改地塊開發(fā)建設(shè)機制。圍繞‘好人家、好作品、好價格’，以開放的態(tài)度引導(dǎo)市場力量積極參與，讓最專業(yè)的人來做專業(yè)的事?！鄙虾３鞘懈鹿矩撠?zé)人表示。

　　退休之后，張國樑終于得空在外兜風(fēng)，他對街邊的建筑設(shè)施如數(shù)家珍：“你看，現(xiàn)在的內(nèi)環(huán)線、成都路高架、復(fù)興SOHO廣場、恒基·旭輝天地，還有這些商品房、寫字樓，以前都是舊里，有些還是條件更差的‘滾地龍’?！痹谂f改一線奔走30年，張國樑依然作為上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會房屋征收工作委員會主任發(fā)光發(fā)熱。

　　“成片舊改結(jié)束了，我作為曾經(jīng)的一分子，真的覺得很興奮。我也不擔(dān)心后輩們會‘失業(yè)’，因為城市更新是永恒的主題，上海還有不少老舊住宅、城中村需要改造，他們總有用武之地。”張國樑說，“不過我堅信，有了前30年舊改的經(jīng)驗積累、機制完善，城市更新工作會越做越好的，因為大家關(guān)切民生的心始終都在。”