嘉定華亭鎮(zhèn)探索集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股，“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”一期交房
187戶村民住進(jìn)水鄉(xiāng)風(fēng)貌“度假酒店”
屋前有大路，屋后有小河，白墻黛瓦，小橋流水，如同一幅江南水墨畫卷……在上海嘉定區(qū)“東北門戶”之稱的華亭鎮(zhèn)聯(lián)一村農(nóng)田深處，最近多了許多幢“鄉(xiāng)村度假酒店”。這些“酒店”其實(shí)是聯(lián)一村在推進(jìn)市級(jí)鄉(xiāng)村振興示范村建設(shè)過程中為村民建設(shè)的置換房。27日，“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”聯(lián)一村農(nóng)民相對(duì)集中居住平移歸并一期新房正式交房，187戶農(nóng)戶喜提高顏值新居。
記者了解到，通過市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作，聯(lián)一村借著農(nóng)村土地制度改革東風(fēng)，在全市率先探索集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)數(shù)千畝農(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，轉(zhuǎn)型為都市服務(wù)型農(nóng)業(yè)，走出一條鄉(xiāng)村振興新路。
將散落的村莊歸并整合
聯(lián)一村東與寶山羅涇接壤，北與江蘇瀏河毗鄰。2019年，聯(lián)一村入選市級(jí)鄉(xiāng)村振興示范村建設(shè)計(jì)劃名單。聯(lián)一村原有村宅普遍建于上世紀(jì)80年代，村宅散落、房屋老舊，村里基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，有些路段連三輪車都很難通過。村民吳興泉告訴記者，他家上一次翻建已是1980年的事了，“當(dāng)時(shí)平房翻樓房，花了3萬元，這些年來大大小小也修了好幾次”。
在嘉定區(qū)，有這種情況的村子并非只有聯(lián)一村。嘉定全區(qū)有農(nóng)宅8.5萬余戶，其中30戶以下的自然村宅占三分之一，大多數(shù)房屋樣式落后、配套不全，有的已年久失修。怎么改變農(nóng)宅零、散、舊的情況?嘉定區(qū)試行村莊歸并，將原有自然散落的村莊歸并整合，最大限度集約土地、改善農(nóng)民居住環(huán)境。聯(lián)一村是試點(diǎn)村。
2018年5月，嘉定區(qū)政府與上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，首個(gè)合作項(xiàng)目就是華亭鎮(zhèn)聯(lián)一村的“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”。這也是全市率先啟動(dòng)的國企與地方政府共同合作開發(fā)的鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目。“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”對(duì)農(nóng)民相對(duì)集中居住先行探索，建設(shè)方對(duì)村民老舊房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆除、歸并新建，以宅基地平移歸并方式解決農(nóng)民相對(duì)集中居住問題。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，聯(lián)一村原有28個(gè)自然村落、18個(gè)村民小組，經(jīng)歸并后形成5個(gè)組團(tuán)，戶均占地由0.82畝降至0.55畝。這樣一來，宅基地涉及的集體建設(shè)用地資源被釋放出來。項(xiàng)目一期安置組團(tuán)位于蒲華塘兩側(cè)，新房還原了江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌。
土地紅利得到充分釋放
“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”項(xiàng)目遠(yuǎn)期目標(biāo)10平方公里，將打造一個(gè)融田園、文化、旅游、康養(yǎng)于一體的農(nóng)旅特色小鎮(zhèn)。項(xiàng)目一期規(guī)劃美麗鄉(xiāng)村、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、主題農(nóng)旅、鄉(xiāng)居康養(yǎng)四個(gè)功能板塊。該項(xiàng)目通過體制機(jī)制創(chuàng)新，吸引社會(huì)資本參與，同時(shí)探索集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股，走出鄉(xiāng)村振興新路?！拔覀儾粌H加大了政府投入，也改變了以往政府單方面投入的模式，更注重發(fā)揮市場(chǎng)作用，引導(dǎo)社會(huì)力量參與開發(fā)?！奔味▍^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
集體建設(shè)用地使用權(quán)如何作價(jià)，又如何入股?聯(lián)一村通過名下集體企業(yè)上海嘉定聯(lián)一實(shí)業(yè)公司，在保持集體建設(shè)用地性質(zhì)不變的基礎(chǔ)上，以本村所屬集體建設(shè)用地40年使用權(quán)作為注冊(cè)資本成立項(xiàng)目公司，引進(jìn)上海地產(chǎn)鄉(xiāng)悅建設(shè)發(fā)展有限公司對(duì)其進(jìn)行投資。公司以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股，占項(xiàng)目公司總股本20%；上海地產(chǎn)集團(tuán)以現(xiàn)金增資，占項(xiàng)目公司總股本80%。
未來，“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”項(xiàng)目將通過承包地規(guī)?；?jīng)營，逐步流轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)2000畝農(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營。在這個(gè)過程中，土地資源要素轉(zhuǎn)化為資本要素，土地紅利被充分釋放，股東可按股份比例分享項(xiàng)目利潤，節(jié)余建設(shè)用地的開發(fā)還可平衡村莊歸并、農(nóng)民集中建房的資金，帶動(dòng)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
“村民”向“居民”轉(zhuǎn)變
離開老破農(nóng)宅，住進(jìn)“鄉(xiāng)村度假酒店”，村民們能否適應(yīng)這種有別于城市社區(qū)和純農(nóng)社區(qū)的新型居住形態(tài)?
“之前農(nóng)村地區(qū)一直采用村民自治管理，但這種管理方式缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；如果采用城市地區(qū)封閉小區(qū)的管理模式，也可能會(huì)產(chǎn)生治理難題?！比A亭鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長徐鋒說，部分村民原先在農(nóng)村長期散居，參與物業(yè)管理的意識(shí)比較淡薄。為了探索集中居住管理的有效方式，聯(lián)一村計(jì)劃在尊重村民原有居住習(xí)慣的基礎(chǔ)上，建立一套與特大城市郊區(qū)特點(diǎn)相匹配的新農(nóng)村集中居住管理模式。“我們將打造五大自治共治載體，即‘亭·院治理聯(lián)盟’‘物管·紅專員’‘鄉(xiāng)悅·會(huì)客廳’‘民情·議事會(huì)’和‘百姓·秀舞臺(tái)’，實(shí)現(xiàn)‘村民’向‘居民’轉(zhuǎn)變，逐漸形成適合集中居住的社會(huì)治理新模式。”具體而言，“亭·院治理聯(lián)盟”將聯(lián)合政府職能部門和村委會(huì)力量，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整治；鎮(zhèn)里將選拔“物管·紅專員”，包干聯(lián)系、及時(shí)解決村民日常生活中遇到的難題；“鄉(xiāng)悅·會(huì)客廳”將組織村民不定期開展社區(qū)活動(dòng)，收集社情民意；“民情·議事會(huì)”將解決收集到的社區(qū)問題；“百姓·秀舞臺(tái)”將舉辦文化宣講、文藝演出等。
“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”二期項(xiàng)目也已啟動(dòng)。二期安置組團(tuán)位于一期東北側(cè)，涉及5個(gè)村民小組，總占地面積約99畝，總建筑面積約4.7萬平方米，共計(jì)194戶。未來，嘉定區(qū)將根據(jù)進(jìn)城鎮(zhèn)集中居住、農(nóng)村平移集中居住兩種模式，持續(xù)推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住，到明年全區(qū)新增不少于4000戶農(nóng)民實(shí)現(xiàn)相對(duì)集中居住。(首席記者 茅冠雋)
