住戶需求有何不同?停車位配比能否降低?交通問題如何解決?不斷優(yōu)化增值服務(wù)的錢從哪來?

　　有巢公寓：破題“全新土地”造租賃房

　　至2020年底，全市已累計成交152幅租賃住房土地，預(yù)計今年上半年有6000套至7000套房源形成供應(yīng)

　　3月26日，位于上海松江的有巢國際公寓社區(qū)泗涇店開放首批租客入住。拎包入住、智能管理……除了這些備受年輕人喜愛的標(biāo)簽之外，有巢對上海住房體系構(gòu)建也有著特殊意義。它是上海首個集體土地建設(shè)租賃住房項目，也是上海首個入市的單地塊集中選址新建租賃住房項目。

　　2017年起，上海開始加快租賃住房市場建設(shè)，從供應(yīng)的“龍頭”——土地入手，創(chuàng)新推出租賃住房用地、集體土地入市試點新建租賃住房……在這里建成的房源屬于“只租不售”的純租賃房源。截至2020年底，全市已累計成交152幅租賃住房土地，預(yù)計今年上半年有6000套至7000套房源形成供應(yīng)。

　　要在全新模式的土地上建造全新的租賃住房，對政府和企業(yè)而言，無疑是一次從無到有的探索。

　　車位配比一定要1∶0.8嗎

　　解決一線城市青年人才的居住矛盾，擴(kuò)大新建租賃住房供應(yīng)無疑是一條有效路徑。青年群體通常處于職業(yè)起步階段，對租金更加敏感，對居住環(huán)境有不同要求，不能完全按照現(xiàn)有住宅設(shè)計規(guī)范去建設(shè)。但在全市新建租賃住房啟動初期，設(shè)計規(guī)范、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面的配套政策和管理規(guī)范還在完善，無論是政府部門還是“跑得快”的企業(yè)，都是摸著石頭過河。

　　在松江泗涇有巢國際公寓社區(qū)，抬眼便能看到依次排列的5棟公寓樓，外形設(shè)計頗具現(xiàn)代感。小區(qū)共有825套房源，地下車庫配備車位400多個，車位配比約1∶0.5。但是按照規(guī)定，在同區(qū)位新建住宅中的車位配比應(yīng)不低于1∶0.8。為何會有不同?

　　“租賃住宅的住戶需求和普通小區(qū)是不一樣的?！比A潤置地有巢公寓副總經(jīng)理徐亞男說。有巢公寓主要租戶是周邊白領(lǐng)，很少有人開車。小區(qū)開發(fā)設(shè)計之初，開發(fā)團(tuán)隊曾經(jīng)陷入苦惱：租賃住宅項目的成本回收周期長，租金回報率低，論短期收益顯然和商品住房無法相比，因此每筆支出都得精打細(xì)算。要是按照現(xiàn)有住宅規(guī)范去配置停車位數(shù)，需要投入大量建設(shè)成本，如果日后小區(qū)沒有規(guī)劃設(shè)計中的停車需求，還會造成空間浪費(fèi)。

　　破題，需從頂層設(shè)計入手。有巢公寓找到市區(qū)兩級相關(guān)部門尋求幫助。在相關(guān)部門協(xié)調(diào)支持下，各方針對車位配比進(jìn)行了多次研討和專家評審論證，最終順利將比例下調(diào)。

　　和有巢公寓開發(fā)團(tuán)隊一樣，上海地產(chǎn)、上海城投、張江集團(tuán)等一批較早投身純租賃房源小區(qū)開發(fā)的企業(yè)，都曾經(jīng)遇到同類難題。設(shè)計哪些戶型、面積多大、燃?xì)庖灰霊簟@些看似平凡瑣碎的細(xì)節(jié)，對于全新的租賃住宅小區(qū)，都需要重新考量。

　　不少開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研的成果，針對產(chǎn)品與既有規(guī)范適配問題的建設(shè)性意見也被采納，并收錄到全市層級的設(shè)計導(dǎo)則中。2020年10月出臺的《上海市租賃住房規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》，強(qiáng)化中小戶型供應(yīng)導(dǎo)向，對日照時長等許多建設(shè)細(xì)節(jié)進(jìn)行了調(diào)整。

　　“結(jié)合租賃住房特點和租客需求，上海租賃住房建設(shè)在頂層設(shè)計上有諸多創(chuàng)新，在區(qū)域規(guī)劃、土地供應(yīng)、設(shè)計規(guī)范、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營管理、金融支持、財政補(bǔ)貼等方面陸續(xù)出臺了系列配套政策?！笔蟹抗芫肿》拷ㄔO(shè)監(jiān)管處處長馮鋼花表示，一系列創(chuàng)新是為了在有限空間中，合理配置開發(fā)成本，騰挪出更多資源，用于提高租賃住房的建設(shè)品質(zhì)和服務(wù)。

　　離地鐵站4公里為何還能受歡迎

　　一般來說，房源距離地鐵站點越遠(yuǎn)，出租周期越長。有巢泗涇店地處上海外環(huán)線以外，距離最近地鐵站9號線泗涇站有4公里車程。若采用公交接駁，要坐滿9個站點，再步行15分鐘，全程需要花費(fèi)40分鐘。但首批房源開放申請時，有巢公寓出租率達(dá)到七成。

　　“有的租戶第一次看房時，的確會因為交通問題產(chǎn)生顧慮，但聽說馬上要開班車，就放下心來。”門店店長陸秋琦說。由有巢公寓投資運(yùn)營的接駁班車，可將通勤時間縮短到10分鐘，剛好解決了通勤之困。

　　在上海已經(jīng)推進(jìn)的百余幅租賃住房用地中，有相當(dāng)一部分地處遠(yuǎn)郊，曾引發(fā)擔(dān)憂：郊區(qū)租房能否解決年輕人的居住問題?

　　有巢提供了一種探索樣本。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，除了服務(wù)松江本地白領(lǐng)，有巢公寓還有不少租戶來自漕河涇、新天地等9號線沿線企業(yè)。在他們看來，高性價比的租住環(huán)境剛好能滿足需求。

　　在諸多配套里，擊中租客的“點”各有不同。“95后”應(yīng)屆生陳海燕常常忘帶鑰匙，她偏愛人臉識別門禁和密碼鎖；許歡從事室內(nèi)裝修工作，經(jīng)常要開著新能源車奔波于各個項目，讓他印象深刻的是地庫里配備充電樁的停車位。有人更喜歡書吧、觀影區(qū)和跑道，女性租客更看重小區(qū)集中式的智能化安全管理體系——這些都是企業(yè)經(jīng)過反復(fù)調(diào)研才落地的運(yùn)營和服務(wù)，而享受這些服務(wù)，只需支付2000元至3000多元的月租。

　　“從長遠(yuǎn)來看，租賃住房要形成有效供應(yīng)，應(yīng)該與時俱進(jìn)，通過豐富應(yīng)用場景，不斷為社區(qū)增值?！瘪T鋼花說，“十三五”期間，上海培育和發(fā)展住房租賃市場的重心主要在租賃住房房源的建設(shè)籌措上，“十四五”期間，將更多聚焦租賃住房的品質(zhì)供應(yīng)。

　　伴隨消費(fèi)升級，居住社區(qū)已不僅僅承擔(dān)居住功能，而且成為重要社交場所。越來越多的開發(fā)企業(yè)有意識地采取多種手段，滿足租客需求。在城投寬庭、城方公寓、張江國際社區(qū)租賃式住宅等項目中，健身房等功能區(qū)、活動區(qū)已經(jīng)成為標(biāo)配。

　　但企業(yè)還面臨一個現(xiàn)實問題：租賃住房社區(qū)不斷優(yōu)化增值服務(wù)，錢從哪來?

　　業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)一方面要節(jié)約成本，如建立成本控制體系、做足周邊市場調(diào)研、結(jié)合租戶需求營造應(yīng)用場景等，不求面面俱到，但求精準(zhǔn)供應(yīng)。同時可以通過在小區(qū)中提供優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)，向租戶收取一定費(fèi)用，或者輸出管理經(jīng)驗等方式進(jìn)行開源。有巢公寓已與部分區(qū)屬國企達(dá)成合作，未來將在這些國企開發(fā)的新建租賃住房中，提供小區(qū)運(yùn)維管理服務(wù)。

　　“希望公募類REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)可以加快在租賃住房項目中落地，緩解資金壓力。新建租賃住房屬于重資產(chǎn)持有，產(chǎn)權(quán)清晰、合規(guī)性好，可以成為融資的優(yōu)良標(biāo)的?！毙靵喣姓f。

　　首個集體土地建租賃房試點

　　在上海全域范圍內(nèi)，有8萬多套租賃住房正在緊張建設(shè)中。今年內(nèi)，浦東張江、寶山顧村、閔行莘莊、靜安市北等區(qū)域，還有一批新建租賃住房將入市。

　　大規(guī)模房源供應(yīng)引人深思：上海建設(shè)用地已經(jīng)面臨天花板，租賃住房如何布局，才能避免造成對未來城市發(fā)展空間的“透支”?

　　仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)，在上海推動高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，不同區(qū)域的租賃住房也在扮演不同角色，因地制宜地解決區(qū)域發(fā)展的需求。以即將入市的張江國際社區(qū)租賃式住宅為例，它主要輻射張江科學(xué)城，上?？萍即髮W(xué)、中國商飛上飛院、閱文集團(tuán)等多家知名企業(yè)早早“盯上”房源，紛紛趕來洽談合作。

　　松江是目前上海唯一的集體土地建設(shè)租賃住房試點行政區(qū)，率先入市的有巢公寓正是滬上首個試點。華潤置地相關(guān)工作人員坦言，從開發(fā)角度，集體土地和國有建設(shè)土地并無差別，但因為土地性質(zhì)不同，集體土地可減免一筆配套費(fèi)用，為企業(yè)減輕了資金負(fù)擔(dān)?！巴ㄟ^盤活閑置土地，釋放集體土地資源價值，有巢公寓恰恰是上海多渠道供應(yīng)租賃住房的一種創(chuàng)新形式?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　近期發(fā)布的《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》還提出，要在五個新城加大租賃住房供應(yīng)，滿足職住平衡和產(chǎn)城融合。

　　與此同時，來自不同行業(yè)的開發(fā)企業(yè)，推動了上海住房租賃市場差異化發(fā)展。新建租賃住房的開發(fā)單位來自80多家央企和國企旗下公司，各有所長。如，上海城投專業(yè)從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營管理，建造租賃住房時，從建設(shè)初期就把節(jié)能、環(huán)保和低影響開發(fā)考慮進(jìn)去，進(jìn)行數(shù)字化信息化管理和全流程品控。由此打造的城投寬庭灣谷社區(qū)采用了工業(yè)化裝修模式，比如在一室戶中引入整體衛(wèi)浴設(shè)備。

　　不過，租賃住房建設(shè)依然任重道遠(yuǎn)。“從目前實踐來看，長期穩(wěn)定居住為主的社區(qū)型租住生活方式仍然處在起步階段，需要屬地政府和租賃運(yùn)營企業(yè)的緊密合作，助力加強(qiáng)社區(qū)治理和黨建引領(lǐng)，強(qiáng)化公共服務(wù)和配套建設(shè)，逐步總結(jié)和探索形成與之相適應(yīng)、相匹配的成熟治理模式?！笔蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。