原標(biāo)題：盤活小區(qū)資源，政府適時(shí)“輸血”，運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”——老小區(qū)之“痛”，新藥方來解

　　浙江在線2月28日訊(浙江在線記者 丁珊 錢祎 王晨輝)2月18日到22日，浙江日?qǐng)?bào)記者分赴我省各個(gè)城市，探尋老舊小區(qū)居民的各式“新煩惱”。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)的“新煩惱”層出不窮，比如沒有物業(yè)是多數(shù)老舊小區(qū)的常態(tài)，而替代物業(yè)的居民自治管理又暴露出新問題;全省開展的老小區(qū)改造中，很多頑疾在現(xiàn)階段依然解決不了;涌入老舊小區(qū)的“新鄰居”、新業(yè)態(tài)，又對(duì)小區(qū)環(huán)境容量、現(xiàn)有管理秩序帶來影響。

　　當(dāng)這些老舊小區(qū)居民為新問題而煩惱時(shí)，也有一部分小區(qū)運(yùn)作得當(dāng)、井然有序。記者探訪了這些小區(qū)，并請(qǐng)專家、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、社區(qū)干部、業(yè)委會(huì)主任等一同為解老小區(qū)治理之痛支招。

　　要自治更要善治

　　雙方都滿意

　　才能良性循環(huán)

　　杭州市西湖區(qū)文新街道競(jìng)舟社區(qū)老小區(qū)蘭桂花園因居民治理有方而成為“網(wǎng)紅”。小區(qū)建成于1999年，因維護(hù)得好，看上去像新的一樣。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，蘭桂花園治理得好，關(guān)鍵是業(yè)委會(huì)發(fā)揮了積極作用。小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)不僅被打理得井井有條，每年還有逾百萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性收入反哺業(yè)主。

　　不少小區(qū)都遇到過業(yè)委會(huì)履職難、人員進(jìn)進(jìn)出出的尷尬，那么，蘭桂花園有什么秘訣?業(yè)委會(huì)主任周國(guó)柱的心得是，一要激發(fā)業(yè)委會(huì)的積極性，二要建立規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制。

　　“業(yè)委會(huì)通常處于小區(qū)矛盾的風(fēng)口浪尖，需平衡各方利益。”周國(guó)柱說，比如前些年地鐵2號(hào)線工程要從蘭桂花園地下穿過，涉及多戶居民的利益。周國(guó)柱和業(yè)委會(huì)成員開了無數(shù)次協(xié)調(diào)會(huì)，聽了不少冷嘲熱諷，最終拿出了讓各方滿意的業(yè)主拆復(fù)建補(bǔ)償方案。

　　有時(shí)居民對(duì)業(yè)委會(huì)的誤解難以避免，比如，業(yè)委會(huì)是不是有灰色空間?會(huì)不會(huì)背著業(yè)主拿錢?對(duì)于這些隱患點(diǎn)，周國(guó)柱立下一條“業(yè)委會(huì)不碰錢”的原則，將小區(qū)店面房、停車費(fèi)等共有收支儲(chǔ)存在物業(yè)賬戶。雖然這樣做要比業(yè)委會(huì)自己管錢多繳5.5%的營(yíng)業(yè)稅，但也獲取了業(yè)主們的信任。

　　“業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的信任是無價(jià)的。”西湖區(qū)民政局副局長(zhǎng)顧余丹認(rèn)為，業(yè)委會(huì)運(yùn)行探索雖然在我國(guó)已走過20多個(gè)年頭，但各地區(qū)各業(yè)委會(huì)的自治水平和程度不一、問題多元。她認(rèn)為，探索設(shè)立監(jiān)事會(huì)，履行對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，既可讓業(yè)委會(huì)工作更規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，也反過來暢通業(yè)主和業(yè)委會(huì)的溝通渠道，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　當(dāng)然，業(yè)委會(huì)作為小區(qū)治理的關(guān)鍵一環(huán)，需要牽好物業(yè)的手才能并肩齊行。但記者在溫州、紹興等地老小區(qū)了解到，老小區(qū)并非從來沒有物業(yè)。有些物業(yè)進(jìn)了老小區(qū)，又因收不齊物業(yè)費(fèi)、管理不善等原因退出。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)我們“吐槽”，盼著物業(yè)能重回老小區(qū)。

　　“在業(yè)主和物業(yè)的‘老大難’問題上，小區(qū)既有共性問題，也有個(gè)性需求，不能‘一張方子’抓藥。”顧余丹說，要根據(jù)小區(qū)居民群體的特點(diǎn)，考慮業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的接受度，在物業(yè)服務(wù)定價(jià)和服務(wù)質(zhì)量之間取得平衡。

　　杭州市西湖區(qū)西溪街道文天社區(qū)馬塍路11號(hào)小區(qū)，居住的近一半是老年人，最近嘗試在居民自管小組的基礎(chǔ)上引入物業(yè)管理。停車管理、道路保潔等3個(gè)月試運(yùn)行，小區(qū)居民普遍認(rèn)可服務(wù)后再補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)。

　　“大家都是講道理的人，如果服務(wù)確實(shí)到位，大家肯定會(huì)滿意，該繳的物業(yè)費(fèi)也不會(huì)拖欠。”小區(qū)居民李阿姨說。原本不習(xí)慣繳物業(yè)費(fèi)的老年人也轉(zhuǎn)變觀念，今年小區(qū)物業(yè)費(fèi)收了六成，超出原本的預(yù)期。

　　進(jìn)駐老小區(qū)的物業(yè)，還得留得住、留得久。溫州市鹿城區(qū)茶花社區(qū)百好花園在聘請(qǐng)物業(yè)管理公司時(shí)，便用“薪酬制”代替原先的“承包制”。“物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理獲得酬金，業(yè)委會(huì)測(cè)評(píng)提高質(zhì)量，這樣物業(yè)公司管理經(jīng)營(yíng)不虧損，業(yè)主又能獲得質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。”茶花社區(qū)黨委書記張尤榮說，好比運(yùn)行規(guī)范的公司，董事會(huì)制定的政策，授權(quán)給總經(jīng)理來執(zhí)行，“雙方都滿意才會(huì)進(jìn)入越來越好的正向循環(huán)。”

　　要造血也要輸血

　　大改造需政府與居民齊心協(xié)力

　　老小區(qū)改造難以徹底，主要是資金來源問題。

　　沒錢，就要想盡辦法增收。比如，溫州市鹿城區(qū)蒲鞋市街道的上陡門東小區(qū)，雖然位置在黃金地段，但房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊的小區(qū)，原因就是小區(qū)治理不好，路面坑洼不平，綠化帶頹敗。去年新的業(yè)委會(huì)選舉上來后，把主要精力花在重新盤活小區(qū)資源，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部增收上。

　　例如，小區(qū)周邊商業(yè)設(shè)施多，白天小區(qū)開放120個(gè)停車位給外來車輛停，可獲得一筆收入;小區(qū)有個(gè)小廣場(chǎng)，業(yè)主大會(huì)還在討論改成立體車庫(kù)。這樣下來，基本能實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　資源挖掘充分，又經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，部分老小區(qū)居民共有設(shè)施的收入，不僅補(bǔ)貼小區(qū)居民的物業(yè)費(fèi)，連大家普遍頭疼的外立面改造等大額支出的資金也不發(fā)愁。

　　杭州最會(huì)賺錢的小區(qū)蘭桂花園，小區(qū)犄角旮旯都被盤活：依靠出租房店面、會(huì)所，取得一筆經(jīng)營(yíng)性收入;小區(qū)大門附近的業(yè)主活動(dòng)室，改造其中一層出租給飯店;兩個(gè)自來水增壓泵房被改成商鋪，一年收入也有10多萬(wàn)元。

　　這方面，寧波南門街道馬園社區(qū)也想了不少招兒。社區(qū)黨委書記張國(guó)芳告訴記者，近年來社區(qū)積極拓展合作平臺(tái)，制定“誰(shuí)排污誰(shuí)治理”原則，聯(lián)合城管、環(huán)保等部門和商家洽談共同改造地下排污管網(wǎng)，改造的資金由商家共同攤派，解決了餐飲業(yè)污水排放問題。

　　一方面，老小區(qū)向內(nèi)深挖潛力，逐步實(shí)現(xiàn)自力更生。但另一方面，老小區(qū)在面對(duì)動(dòng)輒全域性的大工程時(shí)，往往無能為力。

　　“老舊小區(qū)硬件改造事關(guān)全局而牽涉廣泛，無法通過‘自給自足’的舊有模式實(shí)現(xiàn)更新和發(fā)展，需要政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)資金、資源、信息等要素。”浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授徐林說，例如在新加坡，由小區(qū)居民醞釀、提出改造方案，政府與居民共同承擔(dān)改造資金，再由政府統(tǒng)籌各部門實(shí)施改造。

　　對(duì)寧波房齡20年以上的265個(gè)老舊小區(qū)來說，廣泛分布的消防隱患點(diǎn)是件麻煩事，小區(qū)憑一己之力已無法解決。2018年開始，寧波市級(jí)財(cái)政安排3000萬(wàn)元經(jīng)費(fèi)，用于提升消防設(shè)施、電動(dòng)車充電設(shè)施、電氣線路等，并建立以街道為主的多部門執(zhí)法聯(lián)席會(huì)議制度，解決老小區(qū)執(zhí)法問題。

　　“除了在硬件投入上牽頭實(shí)施，還希望政府幫助我們業(yè)委會(huì)提升服務(wù)能力。”上陡門東小區(qū)業(yè)委會(huì)主任汪敏敏說，消防管網(wǎng)老化，大家提心吊膽怕發(fā)生火災(zāi)，“我們很想組建一支屬于自己小區(qū)的消防隊(duì)，但還沒和相關(guān)部門建立有效暢通的對(duì)接渠道，希望有關(guān)部門能上門提供培訓(xùn)。”

　　對(duì)于汪敏敏的呼聲，徐林認(rèn)為這是社區(qū)自治到一定階段的必然需求。“基層政府更多通過對(duì)公益項(xiàng)目的‘微投入’賦能社區(qū)，為社區(qū)組織提供可持續(xù)發(fā)展的資源。此外，基層政府可通過購(gòu)買服務(wù)，對(duì)功能型組織志愿者和社區(qū)社會(huì)組織骨干人員開展培訓(xùn)，提升其服務(wù)能力。”徐林建議。

　　對(duì)那些改造中無法顧及的老小區(qū)新需求，這兩年不少地區(qū)也在探索中尋求方法。

　　老小區(qū)加裝電梯難的事，在今年的溫州市兩會(huì)上，引起很多代表、委員關(guān)注。大家認(rèn)為，裝電梯不能損害小區(qū)其他業(yè)主的利益，但個(gè)別人沒有合法正當(dāng)理由或依據(jù)而無端反對(duì)的，同樣不能成為阻礙的理由。當(dāng)然，電梯后續(xù)保養(yǎng)、維修、監(jiān)管等問題，都要政府提前介入，建章立制。

　　要新思路也要新手段

　　像管酒店一樣

　　管出租房

　　近年來，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、民宿等新業(yè)態(tài)也紛紛入駐老小區(qū)。上下學(xué)時(shí)，家長(zhǎng)學(xué)生進(jìn)進(jìn)出出;旅游旺季，游客拖著行李箱“哐當(dāng)哐當(dāng)”，小區(qū)居民一方面深受噪聲困擾，一方面也為居住環(huán)境安全而憂心忡忡。那么這些“新鄰居”到底合不合法?

　　舟山市曾一度存在校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)的亂象，部分嚴(yán)重的還租住在車棚內(nèi)。普陀區(qū)教育局有關(guān)工作人員表示，依據(jù)我國(guó)民辦教育的相關(guān)法律，從事文化課輔導(dǎo)教育的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，需由教育部門審批登記。審批登記時(shí)，對(duì)辦學(xué)場(chǎng)所的消防條件、防震等級(jí)等指標(biāo)作了具體要求，但一般住宅樓的安全條件不符合辦學(xué)要求，這也是住宅小區(qū)不能辦培訓(xùn)班的主要原因。

　　目前培訓(xùn)機(jī)構(gòu)魚龍混雜，相當(dāng)一部分未經(jīng)審批，也就是“黑機(jī)構(gòu)”。這位工作人員說，去年普陀區(qū)公安、民政、工商等多部門聯(lián)合發(fā)文，對(duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)亂象進(jìn)行整治，情況有所好轉(zhuǎn)。

　　溫州鹿城區(qū)也曾對(duì)住宅樓內(nèi)辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的亂象進(jìn)行過整治，但一名教育局工作人員對(duì)記者表示，由于非法開辦民辦教育機(jī)構(gòu)的成本比較低，市場(chǎng)需求和利潤(rùn)又大，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)亂象得不到根本遏制，“還需要加大違法成本。”

　　同樣，在小區(qū)內(nèi)開辦民宿機(jī)構(gòu)也需履行正規(guī)的設(shè)立手續(xù)。“住宅用房不可以隨意改變性質(zhì)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。”浙江錦豐律師事務(wù)所律師滕玲玲說，“要辦民宿，需經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，到有關(guān)部門審批。業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)經(jīng)營(yíng)民宿的行為，可將情況反映給公安機(jī)關(guān)。即使在合法的前提下，民宿入住者也要進(jìn)行身份登記，簽訂入駐協(xié)議，防止干擾其他居民。”

　　杭州市西湖區(qū)北山街道探索推行“互聯(lián)網(wǎng)+治理”，參照旅館業(yè)管理的辦法，依照房屋建筑安全、治安安全、消防安全、租住人員類型、日常管理等，對(duì)出租房像酒店一樣進(jìn)行星級(jí)評(píng)估。三星級(jí)最好，屬于“放心類”，指日常自我管理到位、無安全隱患;二星級(jí)屬于“關(guān)注類”，指剛出租不久或者剛整改過;一星級(jí)屬于“嚴(yán)管類”，需嚴(yán)格檢查。

　　經(jīng)整治，北山街道出租房屋發(fā)案數(shù)、流動(dòng)人口犯罪數(shù)、出租房屋火災(zāi)數(shù)分別同比下降50%、15%、15%。元宵節(jié)后，從安慶來杭州打工的青年小趙選擇一間三星級(jí)的租房入住，他說：“住這個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)自己放心，也要時(shí)時(shí)遵守規(guī)章制度，維護(hù)好居住環(huán)境，不能因自己行為失當(dāng)降了星。”

　　隨著基層治理方式多元化，老小區(qū)流動(dòng)人口管理難正在被逐步破題。