原標(biāo)題：獨家|江蘇上半年房地產(chǎn)觀察：持續(xù)回暖，穩(wěn)字當(dāng)先
7月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局解讀，6月面對復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)業(yè)復(fù)市繼續(xù)推進(jìn)，住房需求持續(xù)釋放，70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格微漲。江蘇的南京、無錫、揚州、徐州，在這70個大中城市之列。
房價：一個“穩(wěn)”字管半年
對于今年1月至5月，70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)，國家統(tǒng)計局解讀的關(guān)鍵詞依次為“總體穩(wěn)定”“穩(wěn)中有落”“總體穩(wěn)定”“穩(wěn)中略漲”“環(huán)比略有上漲”?？梢?，一個“穩(wěn)”字能夠概括這半年的商品住宅價格。
2月最為特殊，受疫情影響，揚州新建商品住宅、二手住宅無成交，價格視為沒有變動;南京新建商品住宅出現(xiàn)環(huán)比0.1個百分點的微弱回落;無錫二手住宅環(huán)比下降0.3個百分點。在上半年其他月份，這4個城市的新建商品住宅、二手住宅價格，環(huán)比、同比都為微漲態(tài)勢。
交匯點記者在國家統(tǒng)計局網(wǎng)站查到，江蘇全省商品住宅銷售面積，2月僅為759.13萬平方米，3月為1899.14萬平方米，4月為2904.95萬平方米，5月回升到4212.90萬平方米，為去年同期的96.8%。
在“房住不炒”的政策下，消費者購房心態(tài)少了幾分焦慮。在南京一家科技公司工作的袁林，兩年前賣掉江南主城的一套小房子，想換套江北新主城的房子。兩年來，她成了江北各樓盤的?？停昂髤⑴c7次新樓盤開盤搖號，搖中一次，因?qū)粜筒粷M意而棄號。她說，在新房仍然限價、限購的調(diào)控政策下，新房價格不會漲太快，不如再等等。
今年元旦，《2020年南京市人才購買商品住房辦法(試行)》開始實施，袁林符合這一新政中人才的條件，申請到“人才購房證明”。6月1日，袁林參加江北熱門樓盤“江畔都會上城”。這一次搖號，普通房中簽率1.43%，而人才房中簽率為6.75%。袁林搖中，且選到滿意的戶型。
成交：二手房交易回暖迅速
南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華教授認(rèn)為，上半年江蘇房地產(chǎn)市場在城市間存在分化，有的城市相對較冷，而蘇南城市、南京、連云港等市上半年房價上漲幅度稍大一些。
吳翔華介紹，目前南京、無錫、徐州、常州、揚州和南通啟東、蘇州張家港等7個市縣實施限售政策，南京、蘇州、無錫、淮安、揚州和鎮(zhèn)江句容等6個市(縣)實施限購政策，而限價幾乎在全省各地都存在。對于限購和限價城市，二手房市場的表現(xiàn)比新房市場更有參考價值。
7月14日，365淘房存量房中心與網(wǎng)尚研究機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的“2020年上半年二手房數(shù)據(jù)”顯示，今年2月南京二手房成交量不足1000套;3月成交回溫明顯，共成交9153套;6月達(dá)到近年新高——11771套，同比上漲82.2%。
在南京河西地區(qū)一家金融機構(gòu)工作的小李，2019年底入手單位附近一套99平方米的二手房。這是一個新房、二手房價格倒掛較為明顯的區(qū)域，小李簽購房合同時有幾分猶豫，畢竟比搖中新房的同事多花100多萬元。最近半年，小李經(jīng)常上網(wǎng)刷一刷小區(qū)二手房成交價，看到房價在漲，也就安心了。
影響二手房價的因素是復(fù)雜的。365淘房存量房中心總經(jīng)理單偉認(rèn)為，今年南京市教育局推出的“公民同招”入學(xué)政策，帶動了有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的二手房成交量增加。南京市河西南部一個小區(qū)，由于今年學(xué)區(qū)劃定，掛牌價同比漲幅高達(dá)18%，成交量也居于高位。
根據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶發(fā)布的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》，連云港市成為全國二手房價漲幅榜第一名，6月份二手房均價10685元，相比去年底上漲14.99%。不過，去年底連云港市二手房均價環(huán)比下跌13.44%。因此，這一漲幅還要客觀看待。
消費：剛需與改善型需求俱旺
上半年南京二手房市場上，60平方米以內(nèi)房屋掛牌量同比增長38%，此類房屋多為主城老舊學(xué)區(qū)房;90平方米-180平方米大面積戶型，掛牌套數(shù)也明顯增加，此類房源業(yè)主一般會購置更高端的改善型住宅。
上半年無錫住宅成交數(shù)據(jù)顯示，90-144平方米的住宅占70%。今年6月，該市新房均價達(dá)到20222元/平方米，首次突破均價2萬元/平方米。“這個成交結(jié)構(gòu)說明，無錫市場是一個以剛需和改善型為主的市場。”無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵分析，“一方面，土地市場的熱度傳導(dǎo)到新房市場;另一方面，住宅品質(zhì)在提升，健康節(jié)能房、智能家居房、科技住宅等等適銷對路產(chǎn)品受到市場青睞。隨著蘇錫常一體化和無錫新一輪城市建設(shè)加速，生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)支撐和人口導(dǎo)入的加強，無錫的城市價值會進(jìn)一步提升。”
南通市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副秘書長汪均介紹，據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計，上半年南通成交 11040 套住宅，同比減少 1452 套、下降 11.6%。上半年《南通市居民優(yōu)先購買市區(qū)首套普通商品住房實施辦法(試行)》出臺，為無房居民特別是選擇南通的無房人才增加購房機會、減輕購房壓力。五六月份，南通樓市明顯復(fù)蘇，開盤常供不應(yīng)求，通州區(qū)6月份住宅成交面積達(dá)28萬平方米，創(chuàng)歷史新高。預(yù)計下半年南通房地產(chǎn)市場還將有好的銷售局面，持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
調(diào)控：出讓土地時即“限房價”
吳翔華分析，房地產(chǎn)市場3月開始逐漸復(fù)蘇，到五六月份新房、二手房成交量上漲都較快，主要一季度市場需求疊加至二季度集中釋放。同時，為了刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，各地出臺了不少較寬松的政策，一些地方政府在土地出讓方面也加大力度，一定程度上會影響人們的投資預(yù)期，刺激更多人入市。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2020年上半年全國300城市土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)”顯示，土地出讓金總額在500億元至1000億元的城市有11個，蘇州、南京、南通、無錫位列其中。
6月5日發(fā)布的《南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告(2020年寧出第07號)》，備受關(guān)注——8幅涉宅地塊都設(shè)置了毛坯房銷售限價，且在地塊競價達(dá)到最高限價時停止競價，改為競爭人才房建筑面積。這是南京首次采取“限房價、競地價”土地出讓的方式，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地之際，便“拿”到未來新房售價的“天花板”，傳遞出南京堅決穩(wěn)定地價、房價的態(tài)度。7月10日，除一幅地因故終止出讓外，其他7幅地塊成功，其中出5幅“觸頂”。
4月21日，南通市通州區(qū)地塊競拍超300輪，溢價率近60%。汪均認(rèn)為，今年初，南通確定了“長三角一體化新門戶城市”的城市新定位，加上通州灣全力打造江蘇新出?？凇⒛贤ㄐ聶C場選址、北沿江高鐵開工提前、滬蘇通鐵路正式開通運營等重大利好，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的國內(nèi)外企業(yè)更加看好南通。南通今年在加大土地供應(yīng)總量的基礎(chǔ)上，4月首現(xiàn)“限地價+限房價”的“雙限”地塊。“土地出讓實行‘雙限’，是南通穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)市場‘一城一策’工作方案，實現(xiàn)‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’目標(biāo)的重要舉措。”汪均說，“一般來說‘雙限’地在兩年后新盤交付，如果售價跟周邊二手樓盤差距不大，就會在一定程度上抑制炒房客的沖動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”(劉霞 白雪 徐冠英)
