記者 戚穎璞

  2025年剛剛過(guò)半，今年上海新拍宅地中，有三分之一已經(jīng)火熱開(kāi)工。

  記者從上海市規(guī)劃資源局獲悉，今年上半年，上海公開(kāi)出讓的19幅商品住宅地塊中，有15幅溢價(jià)成交，其中7幅溢價(jià)率超過(guò)30%，最高突破40%。土地出讓中，樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高，區(qū)域地王頻出，溢價(jià)圈直接拓展到遠(yuǎn)郊，如金山和奉賢、松江、青浦、嘉定等新城?；赝袌?chǎng)軌跡，上海土地市場(chǎng)熱度持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年半，在全國(guó)走出獨(dú)立行情。

  有聲音認(rèn)為，市場(chǎng)高熱度靠的是核心區(qū)稀缺資源的持續(xù)釋出。事實(shí)不全然如此，在半年公開(kāi)出讓成交數(shù)百億元、單幅土地百輪競(jìng)價(jià)頻現(xiàn)帶來(lái)的感官刺激背后，上海正在探索踐行超大城市推進(jìn)人民城市建設(shè)的新路：堅(jiān)持一張藍(lán)圖干到底，聚焦美好生活和高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化。

  規(guī)劃賦能催生內(nèi)生動(dòng)力

  土拍表現(xiàn)反映的是市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期和企業(yè)投資策略。上海市規(guī)劃資源局資源利用處負(fù)責(zé)人表示，今年的供地邏輯繼續(xù)緊扣城市發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)城市總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)，讓新的發(fā)展極，例如“一江一河”沿岸、中城地區(qū)、五個(gè)新城，和傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)區(qū)位共同發(fā)力。

  規(guī)劃能夠賦予地塊發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，不僅適用于中心城區(qū)。曹路靠近張江科學(xué)城，是上海中城地帶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一的“金海灣”現(xiàn)代城鎮(zhèn)。這幾年，多項(xiàng)規(guī)劃疊加，產(chǎn)業(yè)增多、人氣更足，市場(chǎng)承接力好，優(yōu)質(zhì)住宅去化快。這樣極具性?xún)r(jià)比的“潛力股”區(qū)域自然會(huì)受到市場(chǎng)追捧，讓曹路地塊在第五批次出讓中溢價(jià)41.68%成交。

  宅地出讓不是“數(shù)字追高游戲”，而是在必要時(shí)要做一支指揮棒，聚焦“五個(gè)中心”建設(shè)目標(biāo)要求，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、空間支撐、資源保障，發(fā)揮落實(shí)產(chǎn)城融合、職住平衡的作用。

  記者了解到，上海年內(nèi)已供應(yīng)各類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地1265公頃，其中包括住房用地169公頃、產(chǎn)業(yè)用地238公頃，既保障了重大基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求，又持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)，土地資源的供給和開(kāi)發(fā)已經(jīng)深度融入上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體進(jìn)程和格局。

  科學(xué)調(diào)度土地供應(yīng)配置

  土地供應(yīng)本身承擔(dān)著一個(gè)重要功能——預(yù)期管理。今年6月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的要求。上海在做的，正是讓土地市場(chǎng)的熱度傳導(dǎo)，對(duì)樓市進(jìn)一步產(chǎn)生積極信號(hào)。

  “今年，上海土地投放密度高，每月一拍，平均每次4至5幅地塊。這種小步快跑的方式，可以讓更多企業(yè)參與，維持市場(chǎng)熱度。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)。

  有序的供應(yīng)節(jié)奏，有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。在土拍熱度烘托之下，郊區(qū)市場(chǎng)暖意外延明顯。上半年，奉賢、松江、嘉定新城地塊的溢價(jià)率均突破了10%。最近一批次土拍又把上海宅地“溢價(jià)圈”的邊界向外推進(jìn)了幾十公里，金山今年首次供應(yīng)的匯龍湖地塊以接近10%的溢價(jià)率成交，正在重新定義上海遠(yuǎn)郊人居價(jià)值。

  今年5月1日，住建部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，被市場(chǎng)稱(chēng)作“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。上海土拍結(jié)合實(shí)際情況和地塊區(qū)位特點(diǎn)，持續(xù)引入“好房子”理念。

  記者從市規(guī)劃資源局了解到，除了把握供應(yīng)節(jié)奏，上海還通過(guò)差異化供地+空間遠(yuǎn)近搭配的策略，適應(yīng)市場(chǎng)多樣化需求，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)和好房子。

  上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好的氛圍，提振了房企和市民的信心。數(shù)據(jù)顯示，上海上半年一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。

  優(yōu)化營(yíng)商贏得“信心票”

  今年以來(lái)，全國(guó)房企拿地投資信心有所回暖。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比增長(zhǎng)33.3%，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)城市與核心板塊。上海土拍市場(chǎng)需求活躍，拿地主體呈現(xiàn)多元化特征。除了大型央企以外，外地國(guó)企逐漸增多，大華等民企、新加坡星獅等外企正加速回歸上海土地市場(chǎng)。

  企業(yè)愿意真金白銀地投入巨資購(gòu)買(mǎi)土地，本身就是對(duì)未來(lái)投下的一張強(qiáng)有力的“信心票”。上海持續(xù)創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二的吸引力，和營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化密切相關(guān)。

  記者了解到，今年供應(yīng)的19幅宅地，已有6幅全面啟動(dòng)建設(shè)。外界感嘆開(kāi)發(fā)商的超強(qiáng)執(zhí)行力，其實(shí)背后也有政府審批流程的迭代升級(jí)提速。

  今年3月底出讓的大寧“地王”早已開(kāi)工。大寧地塊項(xiàng)目是靜安區(qū)首個(gè)“五證齊發(fā)”案例，在企業(yè)中標(biāo)之后，相關(guān)部門(mén)帶著政策上門(mén)輔導(dǎo)企業(yè)辦理審批，提前介入指導(dǎo)設(shè)計(jì)方案,確保高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目交地一月內(nèi)，企業(yè)就同時(shí)拿到了建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（樁基）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和抵押證五張證書(shū)。從競(jìng)得地塊到正式開(kāi)工，全程不到3個(gè)月，連講求效率的開(kāi)發(fā)商都感到意外。大華集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，這比原計(jì)劃的開(kāi)發(fā)周期節(jié)約了3個(gè)月時(shí)間，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

  2025年進(jìn)入下半場(chǎng)，上海土拍有望延續(xù)“高光”。目前，第六批次地塊已經(jīng)公告，將于7月24日競(jìng)拍，這是今年地塊最多、品質(zhì)最優(yōu)、貨值最高的供應(yīng)批次，或?qū)⑦M(jìn)一步提高市場(chǎng)熱度。