原標(biāo)題：土拍“跨年行情”釋放利好信號(hào)

　　看好上海投資上海依然是具有資金實(shí)力企業(yè)首要選擇

　　■今年，上海宅地出讓的啟動(dòng)時(shí)間大大提前，將采用“小步快跑”節(jié)奏，增加供地頻次，并根據(jù)規(guī)劃實(shí)施要求和市場(chǎng)供需變化及時(shí)調(diào)度推出合適地塊

　　春節(jié)前，位于松江洞涇的地塊吸引4家競(jìng)買(mǎi)人激烈角逐，經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，以20.52億元總價(jià)、27.93%高溢價(jià)率成交。

　　洞涇地塊不僅是上海2024年公告出讓的最后一塊住宅用地，也是2025年首塊公開(kāi)競(jìng)拍的住宅地塊，這一承前啟后、辭舊迎新的關(guān)鍵鏈接，引領(lǐng)上海土拍市場(chǎng)走出一波“跨年行情”。

　　信號(hào)一：政策效應(yīng)集中釋放

　　從全國(guó)來(lái)看，新年首場(chǎng)宅地交易迎來(lái)的“開(kāi)門(mén)紅”并非個(gè)案。截至1月21日，包括北上廣深在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市，2025年新建商品住房用地的成交面積同比去年同期增長(zhǎng)了33%。

　　“這得益于國(guó)家一攬子增量政策效應(yīng)的充分釋放?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　2024年9月26日，中央政治局會(huì)議推出一攬子增量政策。其中包括：支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家一攬子增量政策為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖創(chuàng)造了條件。上海隨即采取一系列措施，三天之后發(fā)布“滬七條”樓市新政。

　　應(yīng)該說(shuō)，土地作為樓市供應(yīng)的最前端，上海對(duì)去年全年土地市場(chǎng)進(jìn)行謀劃調(diào)度。在土地供應(yīng)階段就提高住宅品質(zhì)建設(shè)要求，自去年6月起交易規(guī)則實(shí)現(xiàn)“三次跨越”，即第三批次放開(kāi)地價(jià)的10%競(jìng)拍溢價(jià)率上限，第四批次取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，第五批次開(kāi)始實(shí)施“雙高雙競(jìng)雙放開(kāi)”(競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)+競(jìng)價(jià)，地價(jià)房?jī)r(jià)雙放開(kāi))。從第六批次開(kāi)始，針對(duì)區(qū)域分化、冷熱不均的情況，進(jìn)一步對(duì)接市場(chǎng)需求和適應(yīng)情況變化，采取針對(duì)性有效舉措，供應(yīng)地塊在保持中心城區(qū)比例的基礎(chǔ)上，逐步選擇外圍地塊適度投入市場(chǎng)。隨著黃浦江蘇州河沿線、東方樞紐及周邊、大吳淞等地區(qū)和鐵路松江站及寶山站、20號(hào)線延伸線、機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線等一系列重大規(guī)劃公示和項(xiàng)目落地建設(shè)，為未來(lái)地區(qū)發(fā)展?fàn)I造了更加有利的環(huán)境氛圍。

　　疊加國(guó)家政策，上海表現(xiàn)為土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)雙回暖。一方面，土拍市場(chǎng)持續(xù)向好，亮點(diǎn)頻出。2024年宅地交易無(wú)一流拍，地塊單價(jià)和溢價(jià)率，屢創(chuàng)新高。另一方面，商品住房成交“量升價(jià)穩(wěn)”，2024年10至12月，新房月均成交76萬(wàn)平方米，比1至9月的月均成交增加41%，比2023年同期月均成交增加15%；新房和二手房?jī)r(jià)格四季度指數(shù)環(huán)比持續(xù)上漲。

　　信號(hào)二：五個(gè)新城持續(xù)發(fā)力

　　2025年首拍，洞涇地塊受到熱捧，是否意味著郊區(qū)全線升溫?

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前開(kāi)發(fā)商決策投資態(tài)度整體保持理性，競(jìng)得地塊無(wú)論是在市區(qū)還是郊區(qū)，都是高品質(zhì)地塊。從郊區(qū)來(lái)看，五個(gè)新城和南北轉(zhuǎn)型地段的地塊更加受到關(guān)注。上海市根據(jù)市場(chǎng)需求，加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，為打造高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品提供條件。

　　青浦新城地塊，借助長(zhǎng)三角一體化和上海大都市圈的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)華為等高科技人群的居住需求，由外資(盤(pán)古地產(chǎn))拿地；奉賢新城地塊，毗鄰新城綠心，憑借周邊藍(lán)綠交織的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、緊鄰軌交站點(diǎn)的區(qū)位、豐富的商業(yè)文化醫(yī)療資源等，民企(貝殼)以13.89%的溢價(jià)率競(jìng)得，將通過(guò)可變戶型、立體綠化、多重服務(wù)等打造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品和悠閑生活模式，提高新城建設(shè)品質(zhì)。

　　年初出讓的松江洞涇地塊，得益于松江新城發(fā)力效應(yīng)?；诿鞔_的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，在松江當(dāng)?shù)兀摰貕K被認(rèn)為是“滬松十二坊”區(qū)域價(jià)值轉(zhuǎn)化的空間“核爆點(diǎn)”。

　　記者了解到，松江“滬松十二坊·山水人文卷”將依托滬松公路發(fā)展軸，結(jié)合在建軌交12號(hào)線西延伸的站點(diǎn)布局，驅(qū)動(dòng)若干重點(diǎn)功能板塊，激活佘山腳下山水十二景，引領(lǐng)區(qū)域整體發(fā)展和品質(zhì)提升、品牌塑造。下轉(zhuǎn) 4版(上接第1版)具體來(lái)看，“滬松十二坊”西側(cè)將打造以通波塘“一水兩岸”為中心的山水服務(wù)綠心，東側(cè)以洞涇未來(lái)灣為核心打造科技創(chuàng)新中心。

　　聚焦新城建設(shè)，松江也在推進(jìn)土地資源的“優(yōu)儲(chǔ)精供”，持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。此次交易的洞涇地塊就很典型，在它周邊，有軌道交通12號(hào)線和9號(hào)線交會(huì)，有望激活區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)和地塊周邊配套建設(shè)。而且，松江洞涇地塊是上海2021年實(shí)行集中土拍以來(lái)，容積率最低的一幅地塊，為1.01，地塊周圍水系環(huán)繞，周邊住宅去化較快。這意味著，地塊未來(lái)的建筑密度較低，適合打造較高品質(zhì)的改善型住宅產(chǎn)品。

　　結(jié)合去年綜合來(lái)看，第七批次、第八批次、第九批次出讓的青浦新城地塊、奉賢新城地塊和松江新城地塊，分別由外資、民企和央企競(jìng)得，并且競(jìng)拍溢價(jià)率逐步提升，意味著上海五個(gè)新城的規(guī)劃愿景和發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌?chǎng)普遍認(rèn)可。

　　市場(chǎng)認(rèn)為，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)和設(shè)計(jì)賦能，精準(zhǔn)研究需求細(xì)分市場(chǎng)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)打造個(gè)性化產(chǎn)品，或?qū)⑹情_(kāi)發(fā)商的一條新路。

　　信號(hào)三：溢價(jià)向外圍拓展

　　“溢價(jià)”本身也值得說(shuō)道。

　　位于新城地塊以溢價(jià)成交，并不是首例。實(shí)際上，從去年第七、第八批次開(kāi)始，溢價(jià)已從中心城區(qū)向外圍拓展。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)趨暖向好的態(tài)勢(shì)，土拍熱度持續(xù)向郊區(qū)新城外溢，“捷報(bào)頻出”。去年第四批次中，位于市中心的徐匯濱江地塊拿下全國(guó)“新地王”；在第七批次中，位于內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間的浦東新楊思地塊，創(chuàng)下近年來(lái)最高溢價(jià)率并在競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)中全面觸頂。隨著土拍熱度的持續(xù)上升，外環(huán)外的土拍回暖明顯。除了第七批次盤(pán)谷地產(chǎn)拿下青浦新城宅地、第八批次貝好家摘得奉賢新城地塊以外，寶山淞南商住混合地塊和純住宅地塊也分別以16.03%和14.86%的溢價(jià)率成交。

　　溢價(jià)向外圍拓展，和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好有關(guān)。外圍的土地之所以有市場(chǎng)，根本原因在于供需關(guān)系——郊區(qū)高品質(zhì)地塊上開(kāi)發(fā)的好房子賣(mài)得動(dòng)。

　　根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2024年第四季度，上海新房供求關(guān)系即供/求指標(biāo)分別為0.79、1.01和0.93。2025年1月1日至19日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其供/求指標(biāo)為0.46。這都說(shuō)明，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力明顯增強(qiáng)，在積極消化庫(kù)存的過(guò)程中，房地產(chǎn)供需平衡的基礎(chǔ)更為扎實(shí)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從中心城區(qū)到新城的宅地普遍受到熱捧，是超大城市發(fā)展綜合效應(yīng)的具體體現(xiàn)，是五個(gè)中心功能輻射的結(jié)果。

　　信號(hào)四：交易主體更多元

　　洞涇地塊競(jìng)買(mǎi)人分別是招商蛇口、象嶼、國(guó)貿(mào)、保利發(fā)展，最終競(jìng)得人為上海保利城市發(fā)展有限公司。

　　從2024年開(kāi)始，一個(gè)明顯趨勢(shì)是土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)新面孔，交易主體更多元。

　　滬外企業(yè)變多了。2024年，中建七局和中建港航、山東鐵投都是首次參與到上海土拍當(dāng)中。第二批次土拍中，北京城建首次參與上海土拍，溢價(jià)摘得楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)地塊。閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊由安徽交控旗下的安高和安聯(lián)聯(lián)合體競(jìng)得?？梢?jiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)，上海依然是房地產(chǎn)行業(yè)高度認(rèn)可值得投資的城市。

　　參與土拍的企業(yè)也打破了央國(guó)企主導(dǎo)的格局。自2022年以來(lái)，上海土拍延續(xù)以央國(guó)企為主力的格局，但是多元化趨勢(shì)開(kāi)始凸顯。在今年第一批次第二輪中，民企大華、龍湖，分別斬獲閔行浦錦地塊、奉賢新城地塊。第七批次青浦新城地塊是由具備外資背景的盤(pán)谷地產(chǎn)競(jìng)得。第八批次的徐匯龍華地塊由港資宸嘉發(fā)展集團(tuán)競(jìng)得，奉賢地塊由民企貝好家拿到。

　　這些交易案例釋放了一個(gè)信號(hào)：看好上海、投資上海，依然是具有資金實(shí)力的企業(yè)的首要選擇。

　　上海市規(guī)劃資源局資源利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年，上海宅地出讓的啟動(dòng)時(shí)間大大提前，將采用“小步快跑”節(jié)奏，增加供地頻次，并根據(jù)規(guī)劃實(shí)施要求和市場(chǎng)供需變化及時(shí)調(diào)度推出合適地塊。

　　“上海土地交易市場(chǎng)”官網(wǎng)顯示，上海2025年第一批次浦東、虹口、松江、奉賢4幅住宅地塊即將于2月20日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交易；另有嘉定1幅住宅地塊已于1月26日發(fā)布公告，將于3月3日進(jìn)行交易。