日前，“普陀區(qū)既有住宅更換電梯軟法指引”（簡稱“《軟法指引》”）在半馬蘇河驛站·1690黨群服務(wù)中心發(fā)布。發(fā)布會之所以選在此處，是因為相關(guān)經(jīng)驗脫胎于這里的中遠兩灣城小區(qū)。
中遠兩灣城是上海內(nèi)環(huán)里最大的住宅小區(qū)，96個樓棟共有11599戶近5萬居民。最早建成的樓棟距今已有22年，“高齡”電梯經(jīng)?！板礄C”，存在電梯梯門關(guān)不上、驟降、電梯運行時廂體晃動嚴重等安全隱患問題。
“2021年小區(qū)第一部電梯成功更換后，相關(guān)實踐很快就復制推廣開來。目前中遠兩灣城206部電梯中186部正逐步推進換梯，其中129部已投入使用。”中遠兩灣城第三居民區(qū)黨總支書記惲梅說，普陀區(qū)委依法治區(qū)辦、區(qū)司法局以中遠兩灣城成片換梯成功經(jīng)驗為基礎(chǔ)，將商品房社區(qū)“換梯”工作方法以軟法指引的形式明確細節(jié)、規(guī)范責任，是以法治保障居民自治和護航群眾安居樂居的體現(xiàn)。
摸著石頭過河
“2019年初夏，我一個人搭乘電梯，突然一聲巨響，電梯停住了，吊在五六樓之間。電梯里沒有手機信號，緊急呼叫裝置只有雜音，我拼命拍門大叫，總算有路過的鄰居聽到動靜，幫忙聯(lián)系物業(yè)來處理。后來樓里不少人也陸續(xù)碰到了類似的情況。電梯用了近20年，隱患很大，大家都萌生了更換的想法?！敝羞h兩灣城147號的居民張英華講起5年前的親身經(jīng)歷，這也是“換梯”的開端。
更換電梯沒那么容易，換梯條件怎么界定？要走什么程序？維修資金該如何使用？單一樓宇更換電梯是否有法律依據(jù)和制度保障……一連串問題擺在居民面前。
2020年8月，樓代表聯(lián)系到中遠三居委，黨總支書記惲梅告訴大家，首先要在樓里成立樓內(nèi)所有業(yè)主認可的“換梯小組”，至少5人。緊接著，由惲梅牽頭，業(yè)主代表、物業(yè)、業(yè)委會一起，召開了關(guān)于147號換梯的三位一體討論會議。就這樣，在居委會和物業(yè)的支持下，業(yè)主們邁出了換梯的第一步。
新問題又出現(xiàn)了：維修資金不一定夠換梯。業(yè)主們提議，由樓內(nèi)全體業(yè)主自籌資金。惲梅當即表示反對，147號是小區(qū)第一棟要“換梯”的，并且是全樓業(yè)主都迫切要求換的樓棟，自籌并不合適其他樓棟，不能特立獨行。張英華說：“我們是摸著石頭在過河，應(yīng)該走一條平坦的路，不能拍著腦子去走不尋常之路。于是我們求助居民區(qū)黨組織，由居民區(qū)黨組織搭建平臺，跟三菱電梯公司開了溝通會?！?/p>
會議結(jié)束后，雙方達成了以前從來沒有過的特種設(shè)備分期付款的做法。電梯公司本來明確提出，特種設(shè)備不能分期付款，但考慮在中遠兩灣城是一個超大型社區(qū)，居民黨建平臺有保障，還是同意讓業(yè)主分三期付款，這樣就解決了當時資金暫時短缺的情況。
換梯過程中還有一個成功的關(guān)鍵在于業(yè)主們建立了樓事樓議平臺，這個平臺的搭建讓樓棟居民與物業(yè)、業(yè)委會有了一個常態(tài)化的溝通議事平臺。張英華說：“我們?nèi)綆缀趺恐芏家匍_溝通會議。在多輪的溝通、討論、意見征詢之后，終于簽訂了更換電梯合同。2021年6月正式開工，9月第一部客梯成功更換，11月貨梯也完成換梯，至此，我們用上了全新的兩部電梯?！?/p>
形成法治觀察意見
中遠第三居民區(qū)也是普陀區(qū)首批基層法治觀察點之一，在推動“換梯”的實踐與思考中，針對換梯條件界定難、管理主體不清晰等問題，惲梅作為法治觀察員，提出了《關(guān)于健全“換梯”治理體系提升“換梯”治理能力的法治觀察建議》。
惲梅介紹，中遠三委在實踐中，根據(jù)《中遠兩灣城小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和《中遠兩灣城小區(qū)專項維修資金管理規(guī)約》，參照業(yè)主大會運行模式，創(chuàng)建了“樓事樓議——小型業(yè)主會”議事品牌，堅持基層協(xié)商民主原則，充分聽取業(yè)主訴求，謀求廣泛共識。業(yè)主達成共識后，通過支取維修基金、社會力量參與等形式，從而保障了“換梯”資金來源。
從147號樓開始，到現(xiàn)在為止，中遠第三居民區(qū)58部電梯，正逐步推進換梯56部；中遠兩灣城206部電梯中186部正逐步推進換梯。由點及面的實踐，為街鎮(zhèn)、區(qū)級、市級層面深入調(diào)研、出臺規(guī)范化指引、建立完善“換梯”機制提供了鮮活案例。
“中遠三委從社區(qū)層面上積極推進成片‘換梯’工作，并持續(xù)拓展樓事樓議‘小型業(yè)主會’議事機制適用范圍，取得了較好成效?！睈撩氛f，“從這些經(jīng)驗出發(fā)，我們在建議中提出，市級層面可以建立‘換梯’治理專項聯(lián)席工作會議制度，有關(guān)部門應(yīng)就‘換梯’治理集中研判、統(tǒng)一部署，形成在全市范圍內(nèi)實施的專門方案，明確相關(guān)標準、條件、流程等亟須解決的問題。區(qū)級層面在市級指導下成立專門聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)各相關(guān)單位，在市級總體方案基礎(chǔ)上形成區(qū)級方案。”
此外，樓事樓議“小型業(yè)主會”議事機制以樓組為基本單位，流程規(guī)范、普適性程度高，其運用使樓組的民意征詢效果、事實推進效率、居民獲得感滿意度等都呈現(xiàn)出積極態(tài)勢。
惲梅介紹，除了推動樓組“換梯”實事成片落地，他們還推動了樓棟快遞入戶、大堂微更新等區(qū)域性公共事務(wù)的協(xié)商難題解決，也衍生了運用于小區(qū)兒童樂園眾籌微更新、非機動車庫信號覆蓋、地面僵尸機動車清理、非機動車坡道改造等項目征詢協(xié)商流程。
“我們轄區(qū)內(nèi)60余家商鋪還組成了商鋪網(wǎng)格，由居民區(qū)塊長擔任網(wǎng)格長，物業(yè)專員擔任網(wǎng)絡(luò)員，加強小區(qū)內(nèi)商戶包干管理。還匯聚法院等力量，打造‘第三方調(diào)解集群’，探索建立婦女兒童權(quán)益保護、消費者權(quán)益保護等特色站點?！睈撩氛f，完善的社區(qū)治理法制體系是由自治規(guī)則、樓組公約、議事機制等與法律法規(guī)共同組成的，只有運用法治思維，才能很好地解決涉及群眾切身利益的矛盾和問題。
讓優(yōu)秀經(jīng)驗可復制
裝訂成冊的《軟法指引》共38頁，很像一本聚焦換梯工作的“工具書”，為居委會、業(yè)委會、物業(yè)、居民等各方提供了兼具操作性和靈活性的路徑指引，其中明確了推進換梯工作的11個節(jié)點，包括：廣泛聽取意見、形成初步意向、成立換梯小組、形成換梯方案、開好業(yè)主會議、嚴格投票表決、方案表決公告、成立協(xié)調(diào)專班、文明進場施工、項目施工評估及換梯材料歸檔。最后還列明相關(guān)法律法規(guī)。
在《軟法指引》制定的過程中，普陀區(qū)委依法治區(qū)辦、區(qū)司法局多次與中遠兩灣城第三居委會、宜川路司法所及小區(qū)物業(yè)開展情況咨詢會、座談交流會，并廣泛聽取了各基層法治觀察點和觀察員的意見建議，做到“深入調(diào)研、開門制定”。
“作為桃浦鎮(zhèn)司法所的基層法治觀察員，2024年3月，我第一次收到了《‘換梯’軟法指引1.0版》。收到后，我立即在所內(nèi)組織了研究小組，先全面閱讀文獻，逐條分析規(guī)定和指導意見，隨后召開了一系列內(nèi)部研討會，對法律依據(jù)、實際操作性和可能遇到的挑戰(zhàn)進行了深入討論。通過多輪次、多角度的研究和討論，形成初步的意見和建議，以確保指引更加完善和切合實際?！鄙虾Ｉ甑缆蓭熓聞?wù)所主任楊鄒華說。
“此次指引的發(fā)布，是對優(yōu)秀經(jīng)驗的推廣，讓更多小區(qū)‘換梯’不再‘摸著石頭過河’。”發(fā)布會上，普陀區(qū)司法局黨委書記、局長張韶春表示，作為全市首部既有住宅更換電梯的軟法指引，這是普陀基層依法治理的一個縮影，更是推進更高水平治理的新起點，接下來他們將繼續(xù)扎實做好基層依法治理工作。
