自去年10月太倉(cāng)等首批城市試水住房“以舊換新”以來(lái)，今年上半年，長(zhǎng)三角多個(gè)城市紛紛推出住房“以舊換新”政策，如南京、無(wú)錫、南通、鹽城等，以盤(pán)活存量房，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。部分城市在實(shí)行一段時(shí)間后，效果已初步顯現(xiàn)。就在最近兩周內(nèi)，衢州、連云港等城市也在觀望一段時(shí)間后，選擇了加入。

　　目前長(zhǎng)三角各城市推出的住房“以舊換新”有兩種模式。一種是“代賣(mài)”，先選定新房房源，舊房掛在中介公司出售，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人優(yōu)先推薦，盡快賣(mài)出，好讓置換人回款，再買(mǎi)新房；另一種是“收購(gòu)”，置換人把舊房賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，賣(mài)房款直接用作購(gòu)買(mǎi)新房。

　　上海推行的是“代賣(mài)”模式，今年5月3日，“上海房協(xié)”官方公 眾號(hào)發(fā)布信息，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議發(fā)起上海商品住宅“以舊換新”活動(dòng)。截至6月3日，上海共有13家企業(yè)、21個(gè)項(xiàng)目和10家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參加此次活動(dòng)。

　　不過(guò)，也有城市先采取“代賣(mài)”模式，在探索一段時(shí)間后，又選擇了另一種“收購(gòu)”模式。去年9月7日，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)支持“賣(mài)舊換新”住房改善需求的通知》，又稱(chēng)“換新購(gòu)”服務(wù)模式：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買(mǎi)”認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣(mài)”協(xié)議，約定30—90天時(shí)間周期內(nèi)，如果二手房沒(méi)有售出，可退還新房的認(rèn)購(gòu)金，即“無(wú)理由退房”。

　　今年4月，南京又嘗試了另一種“收購(gòu)”模式，由南京安居建設(shè)集團(tuán)收購(gòu)市民的存量住房，首批試點(diǎn)限額2000套，可置換位于建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)、秦淮區(qū)、溧水區(qū)的14個(gè)新房項(xiàng)目。不到一個(gè)月，微信小程序“寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名就有4150組，首批有52組客戶(hù)確認(rèn)成交。

　　很快南京其他房企紛紛跟進(jìn)，6月6日，南京二批次“以舊換新”開(kāi)啟，由南京奧體建設(shè)等12家房企參與，再推出21個(gè)新建商品房項(xiàng)目、2780套房源。不僅如此，南京的“以舊換新”政策在推行過(guò)程中，還在不斷完善細(xì)則，如對(duì)“以舊換新”后，舊房原有“學(xué)區(qū)”能否保留這一問(wèn)題，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的最新通知里就予以明確：“以舊換新”置換成功的換購(gòu)人子女自《存量住房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂生效之日起3年內(nèi)，保留置換前對(duì)應(yīng)義務(wù)教育入學(xué)權(quán)益。

　　最近一段時(shí)間，在長(zhǎng)三角，越來(lái)越多的城市選擇“收購(gòu)”這一模式，部分城市的新政也取得了較明顯的效果。4月初，無(wú)錫梁溪區(qū)首批次“以舊換新”試點(diǎn)啟動(dòng)，約一個(gè)月時(shí)間，成交房產(chǎn)就超過(guò)了40套，轉(zhuǎn)化率超85%。很快無(wú)錫就在5月11日推出了“以舊換新”2.0版本，將原來(lái)規(guī)定的置換房源只能“一換一”，擴(kuò)展為支持“一換一”“一換多”。連云港也于6月6日推出房產(chǎn)新政，“支持國(guó)有企業(yè)通過(guò)融資籌集專(zhuān)項(xiàng)資金，收購(gòu)市區(qū)范圍內(nèi)存量住房并定向置換至本單位未銷(xiāo)售新房”。

　　在各地“收購(gòu)”模式的推行過(guò)程中，舊房收購(gòu)的范圍、條件并不相同，而根據(jù)各地反饋，市民最為關(guān)心的環(huán)節(jié)是二手房評(píng)估價(jià)，這也是最終能否成交的關(guān)鍵點(diǎn)。目前在長(zhǎng)三角，絕大多數(shù)采用“收購(gòu)”模式的城市，都采取了這一方法：隨機(jī)抽取3家專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行估價(jià)，每套房屋有3個(gè)評(píng)估結(jié)果，取中間價(jià)為最終評(píng)估價(jià)。

　　對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的關(guān)系，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，每套二手房的戶(hù)型、樓層、位置都不一樣，價(jià)格本身也在變化中，很難完全根據(jù)市場(chǎng)價(jià)來(lái)衡量，目前南京也是以評(píng)估機(jī)構(gòu)的最終評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)，“具體能否成交，就要看老百姓是否能夠接受評(píng)估價(jià)了”。

　　收購(gòu)來(lái)的房屋如何處置?長(zhǎng)三角實(shí)施“收購(gòu)”模式的城市幾乎都在邊做邊探索。南通市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前南通主城區(qū)有5個(gè)樓盤(pán)參與了“以舊換新”，對(duì)舊房收購(gòu)的處置路徑還在摸索中，目前計(jì)劃成立一個(gè)安居集團(tuán)，對(duì)收購(gòu)的住房進(jìn)行統(tǒng)籌安排，如作為保障性住房等。鹽城住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前正在盤(pán)摸大專(zhuān)及以上人才和產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工租房和住房需求，為下一步舊房處置工作做好前期準(zhǔn)備。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房被收購(gòu)后的用途問(wèn)題，值得進(jìn)一步探索，除了作為保障房、人才公寓等，應(yīng)進(jìn)一步摸索市場(chǎng)存在的“小眾化”需求，例如醫(yī)院附近收購(gòu)來(lái)的房子，是否可以作為醫(yī)療配套，提供給病人家屬短租等，“二手房的處置方式，需要更多摸索，尤其需要政府和企業(yè)突破原來(lái)的思路，進(jìn)行一些新的嘗試”。