自去年10月太倉等首批城市試水住房“以舊換新”以來，今年上半年，長三角多個城市紛紛推出住房“以舊換新”政策，如南京、無錫、南通、鹽城等，以盤活存量房，激活房地產(chǎn)市場。部分城市在實行一段時間后，效果已初步顯現(xiàn)。就在最近兩周內(nèi)，衢州、連云港等城市也在觀望一段時間后，選擇了加入。

　　目前長三角各城市推出的住房“以舊換新”有兩種模式。一種是“代賣”，先選定新房房源，舊房掛在中介公司出售，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人優(yōu)先推薦，盡快賣出，好讓置換人回款，再買新房；另一種是“收購”，置換人把舊房賣給開發(fā)商，賣房款直接用作購買新房。

　　上海推行的是“代賣”模式，今年5月3日，“上海房協(xié)”官方公 眾號發(fā)布信息，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議發(fā)起上海商品住宅“以舊換新”活動。截至6月3日，上海共有13家企業(yè)、21個項目和10家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參加此次活動。

　　不過，也有城市先采取“代賣”模式，在探索一段時間后，又選擇了另一種“收購”模式。去年9月7日，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進一二手房聯(lián)動支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》，又稱“換新購”服務(wù)模式：購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議，同時與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議，約定30—90天時間周期內(nèi)，如果二手房沒有售出，可退還新房的認(rèn)購金，即“無理由退房”。

　　今年4月，南京又嘗試了另一種“收購”模式，由南京安居建設(shè)集團收購市民的存量住房，首批試點限額2000套，可置換位于建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)、秦淮區(qū)、溧水區(qū)的14個新房項目。不到一個月，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名就有4150組，首批有52組客戶確認(rèn)成交。

　　很快南京其他房企紛紛跟進，6月6日，南京二批次“以舊換新”開啟，由南京奧體建設(shè)等12家房企參與，再推出21個新建商品房項目、2780套房源。不僅如此，南京的“以舊換新”政策在推行過程中，還在不斷完善細(xì)則，如對“以舊換新”后，舊房原有“學(xué)區(qū)”能否保留這一問題，南京市促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的最新通知里就予以明確：“以舊換新”置換成功的換購人子女自《存量住房買賣合同》簽訂生效之日起3年內(nèi)，保留置換前對應(yīng)義務(wù)教育入學(xué)權(quán)益。

　　最近一段時間，在長三角，越來越多的城市選擇“收購”這一模式，部分城市的新政也取得了較明顯的效果。4月初，無錫梁溪區(qū)首批次“以舊換新”試點啟動，約一個月時間，成交房產(chǎn)就超過了40套，轉(zhuǎn)化率超85%。很快無錫就在5月11日推出了“以舊換新”2.0版本，將原來規(guī)定的置換房源只能“一換一”，擴展為支持“一換一”“一換多”。連云港也于6月6日推出房產(chǎn)新政，“支持國有企業(yè)通過融資籌集專項資金，收購市區(qū)范圍內(nèi)存量住房并定向置換至本單位未銷售新房”。

　　在各地“收購”模式的推行過程中，舊房收購的范圍、條件并不相同，而根據(jù)各地反饋，市民最為關(guān)心的環(huán)節(jié)是二手房評估價，這也是最終能否成交的關(guān)鍵點。目前在長三角，絕大多數(shù)采用“收購”模式的城市，都采取了這一方法：隨機抽取3家專業(yè)評估機構(gòu)對二手房進行估價，每套房屋有3個評估結(jié)果，取中間價為最終評估價。

　　對評估價與市場價之間的關(guān)系，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長張輝表示，每套二手房的戶型、樓層、位置都不一樣，價格本身也在變化中，很難完全根據(jù)市場價來衡量，目前南京也是以評估機構(gòu)的最終評估價為準(zhǔn)，“具體能否成交，就要看老百姓是否能夠接受評估價了”。

　　收購來的房屋如何處置?長三角實施“收購”模式的城市幾乎都在邊做邊探索。南通市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前南通主城區(qū)有5個樓盤參與了“以舊換新”，對舊房收購的處置路徑還在摸索中，目前計劃成立一個安居集團，對收購的住房進行統(tǒng)籌安排，如作為保障性住房等。鹽城住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前正在盤摸大專及以上人才和產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工租房和住房需求，為下一步舊房處置工作做好前期準(zhǔn)備。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，二手房被收購后的用途問題，值得進一步探索，除了作為保障房、人才公寓等，應(yīng)進一步摸索市場存在的“小眾化”需求，例如醫(yī)院附近收購來的房子，是否可以作為醫(yī)療配套，提供給病人家屬短租等，“二手房的處置方式，需要更多摸索，尤其需要政府和企業(yè)突破原來的思路，進行一些新的嘗試”。