住房“以舊換新”，就是指由政府指定的機構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。截至目前，全國已有超過70個城市陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策，期望以此來激活房地產(chǎn)市場。目前一些城市的“以舊換新”措施已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。

　　今年5月，廣州花都區(qū)在廣州率先推出住房“以舊換新”活動。截至目前，已有超過400組意向買家咨詢“以舊換新”政策，首批參與“以舊換新”的客戶，目前已完成簽約登記。按照花都的計劃，通過此次“以舊換新”，花都區(qū)將推動一二手房聯(lián)動，提升樓市活躍度。

　　相比廣州，南京住房“以舊換新”活動則已進入到2.0階段。4月底，南京發(fā)布關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套，由于反響還不錯，近日又啟動了第二批“以舊換新”住房消費活動，推出了21個項目2780套房源。

　　南京安居建設(shè)集團有限責任公司副總經(jīng)理王胡浩：推出這個試點活動以來，我們的來訪量，還有我們的認籌量，都是大幅增加，大概是之前的3到4倍。

　　截至目前，全國已有上海、廣州、深圳、鄭州、武漢、蘇州、南京等70多個城市推出相關(guān)政策，支持住房“以舊換新”。其中，像南京、武漢、廣州等城市，目前還對政策進行了跟進調(diào)整，發(fā)布了第二批次“以舊換新”活動名單，擴大了“以舊換新”房源范圍。

　　主要模式：中介幫賣 國企收購 購房補貼

　　截至目前，全國已有70多個城市加入了住房“以舊換新”的行列。各地根據(jù)當?shù)靥攸c，采取了不同的“以舊換新”模式。

　　記者梳理后發(fā)現(xiàn)，各地支持“以舊換新”主要是兩種模式：

　　一種是中介幫賣舊房模式，就是房企聯(lián)合中介機構(gòu)對舊房優(yōu)先進行推廣銷售，如果一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購買新房。

　　第二種則是國企收購舊房模式，就是由國資平臺直接收購業(yè)主手中的舊房用作保障性住房，這樣業(yè)主可以直接去購買新房。

　　除了這兩種模式之外，不少城市還出臺了補貼政策，就是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭，給予一定的購房補貼。

　　易居研究院研究總監(jiān) 嚴躍進：從現(xiàn)在很多這個地方的反饋來講，市場的表現(xiàn)總體還是積極的。像一些大城市最近推了一些“以舊換新”的項目，報名人數(shù)遠遠超過了房企的一個預(yù)估。有一些開發(fā)商反饋，就是說隨著“以舊換新”工作(推進)，客觀上對這些開發(fā)商的一些新房客戶實際上帶來積極的作用。

　　國企參與 以舊換新怎么“換”

　　我們看到，各地住房“以舊換新”的模式，主要是中介優(yōu)先賣和國企收舊換新兩種。其中，對于很多想換房的人來說，國企收購是一種比較新鮮的模式，到底是如何進行呢?

　　在武漢硚口區(qū)，通過政府搭建的平臺，相關(guān)國有企業(yè)將老房子收購，目前，當?shù)貏倓倢Α耙耘f換新”的項目庫進行了擴容，籌集了8個開發(fā)商，包含10個在售新房項目。同時，還對相關(guān)政策進行了進一步調(diào)整，舊房面積由最初的120平方米以下調(diào)整為140平方米以下，老舊房屋價格從不得高于所購新房總價的70%，調(diào)整為不得高于所購新房總價。此外，原來的一套存量房只能置換一套新房，現(xiàn)在調(diào)整為最多允許三套房源置換一套新房。假如，購房人選中了一套總價210萬元的新房，他的操作流程應(yīng)該是這樣的↓

　　武漢市硚口城市更新安居供應(yīng)鏈有限公司工作人員 張晶：(假如)他的舊房評估價格為90萬，我們就會對他出具一個三個月有效期的購房消費券，他就可以憑消費券，與開發(fā)商，再和我們簽訂一個三方的協(xié)議，同時他再完成一個新房的購房銷售協(xié)議就可以了。就由我們向開發(fā)商支付90萬，剩余的款項(120多萬)就由業(yè)主自行補齊，或者是辦理相關(guān)的貸款手續(xù)。

　　按照武漢市硚口區(qū)的要求，目前“以房換房”僅限硚口區(qū)內(nèi)成套舊住宅置換區(qū)內(nèi)的新房，有清晰獨立的不動產(chǎn)權(quán)。有意愿的市民報名登記并繳納5萬元的購房意向金后，就會有專業(yè)的第三方評估機構(gòu)上門估價。

　　武漢市硚口城市更新安居供應(yīng)鏈有限公司工作人員 張晶：我們在平臺上提供了相應(yīng)的置換的房源，客戶可以根據(jù)自己的需求和要求，里面涉及價格、面積、區(qū)位段都可以自由選擇。

　　記者了解到，硚口區(qū)“以舊換新”，收購來的二手房未來主要用于保障性租賃住房等。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長 吳璟：這個模式一個可取之處，是它提供了保障和市場這兩個供應(yīng)體系之間一種可能的結(jié)合點。對于保障性住房的供應(yīng)來講，如果我們完全用新建的模式，區(qū)位條件比較好的地塊其實是相對稀缺的，而且完全從零開始建設(shè)，需要的周期也比較長。這種模式，它是針對我們現(xiàn)在市場中存在的問題，提出了一種創(chuàng)新的解決方案。

　　“以舊換新”政策仍有優(yōu)化空間

　　住房“以舊換新”被看作是打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫存的重要方式。在業(yè)內(nèi)人士看來，未來這一政策還有進一步優(yōu)化調(diào)整的空間。

　　從目前市場的反映情況看，各地住房“以舊換新”政策實施效果不盡相同，各地購房者對于由國企出面回購舊房的模式，反響要更加積極一些，而像中介幫賣模式和直接補貼的方式，目前來看，對住房銷售的拉動作用還有待做進一步觀察。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長 吳璟：我覺得這種國有企業(yè)收儲的“以舊換新”模式，如果要真正發(fā)揮作用，第一是在市場中能夠占到一定的份額，如果規(guī)模太小，它的作用就發(fā)揮不出來。第二是要具備可持續(xù)性，這不應(yīng)該是曇花一現(xiàn)，或者只是一兩個月做了一點。