記者 杜晨薇
在社交媒體上搜索“前灘中心”，經(jīng)常會(huì)刷到普華永道上?？偛康膯T工盛贊那里的江景、頂樓、下午茶，還有辦公室窗外晚霞的畫(huà)面。
加班、吃飯、開(kāi)會(huì)、運(yùn)動(dòng)、休閑……很多白領(lǐng)一天里一半的時(shí)間在寫(xiě)字樓里度過(guò)。越來(lái)越多的企業(yè)意識(shí)到這一點(diǎn)，樓宇方也意識(shí)到這一點(diǎn)，于是誕生了前灘中心這樣受企業(yè)青睞、被年輕白領(lǐng)視為“第二個(gè)家”的融合空間。
2020年第三季度，280米高的前灘中心竣工，僅僅一年時(shí)間，出租率即達(dá)到70%，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)快速去化的“傳奇”。到今天，距離第一家租戶(hù)進(jìn)駐也只不過(guò)3年時(shí)間，前灘中心的出租率已沖高到94.6%。
大公司傾向“地理決定論”
前灘中心是陸家嘴集團(tuán)全資控股的寫(xiě)字樓，也是目前前灘地區(qū)的最高樓。沿江而建，是它的空間優(yōu)勢(shì)之一。著名的商業(yè)地標(biāo)太古里、五星級(jí)酒店香格里拉是它的鄰居。軌交樞紐東方體育中心站3號(hào)口連通前灘中心。“我們的員工通勤從來(lái)不用擔(dān)心下雨日曬。”七貓聯(lián)合創(chuàng)始人王黎輝說(shuō)。
數(shù)字閱讀類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)七貓是網(wǎng)文閱讀市場(chǎng)里的佼佼者。兩年多前，當(dāng)公司員工數(shù)量從300多人增加到全國(guó)800多人（上海有500多人）時(shí)，高層毅然作出決定：入駐前灘中心。
這次總部搬遷的意義重大，目標(biāo)也很明確。“前灘在上海的版圖里屬于中心位置。對(duì)七貓這樣員工分布在北京、上海兩地的公司來(lái)說(shuō)，今后員工出差不論到虹橋樞紐還是浦東機(jī)場(chǎng)都方便。”王黎輝說(shuō)。
越大的公司越傾向于“地理決定論”，也就是說(shuō)，大企業(yè)在選址時(shí)一定會(huì)對(duì)其員工通勤作出規(guī)劃。
陸家嘴集團(tuán)辦公產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中心前灘負(fù)責(zé)人全敏告訴記者，前灘中心的很多客戶(hù)都有自己的房地產(chǎn)部門(mén)。選擇一個(gè)樓宇，他們不只進(jìn)行價(jià)格的測(cè)算，還要基于員工通行效率、員工辦公體驗(yàn)、地區(qū)發(fā)展前景等多重因素做決策。
王黎輝說(shuō)，此次遷址前，公司也考察了許多樓宇。最終選擇前灘中心，是因?yàn)橐环篮玫膱D景：層高足夠，江景壯闊，白領(lǐng)辦公一整天也不會(huì)覺(jué)得壓抑。午休或下班后，一分鐘可以進(jìn)地鐵，三分鐘逛進(jìn)太古里，五分鐘走到黃浦江岸，工作與生活完全可以一體式規(guī)劃。
從這個(gè)意義上說(shuō)，前灘中心受市場(chǎng)青睞，不是前灘中心一家決定的。周邊豐富的配套供給、各種功能的連通性給了寫(xiě)字樓對(duì)抗下行壓力的底氣。
記者了解到，陸家嘴集團(tuán)自2012年開(kāi)始主導(dǎo)前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。截至去年年中，前灘13公里道路、1.55公里河道改造、近百萬(wàn)平方米綠地等市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已完成，兌現(xiàn)了開(kāi)發(fā)之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承諾。
“外企看中的就是確定性”
一些“不請(qǐng)自來(lái)”的產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，如今之所以在前灘中心集聚，也恰恰要從前灘的這些變化說(shuō)起。
2016年，前灘迎來(lái)了第一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目竣工——前灘世貿(mào)中心。很快，醫(yī)療器械領(lǐng)域全球排名領(lǐng)先的公司美敦力就來(lái)選址考察中國(guó)區(qū)總部。當(dāng)時(shí)的前灘，很多地塊還被圍擋擋著，但道路、綠化、公園卻就位了。
“外企看中的往往就是地方發(fā)展的確定性。不少外企在政府的規(guī)劃上看到前灘，再來(lái)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)應(yīng)著看實(shí)際發(fā)展，感受到誠(chéng)不我欺，自然也就落地發(fā)展了。”全敏說(shuō)。
其實(shí)在前灘規(guī)劃之初，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并沒(méi)有明確方向。“我們希望吸引一些世界500強(qiáng)和跨國(guó)公司的地區(qū)總部，但不拘泥于某個(gè)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)。”全敏說(shuō)。然而就在美敦力落戶(hù)之后，碧迪、羅氏診斷、諾和諾德、武田制藥、默克、拜耳、西門(mén)子醫(yī)療等外資生命健康類(lèi)企業(yè)竟紛紛過(guò)來(lái)。目前前灘的330家企業(yè)租戶(hù)里，生命科學(xué)類(lèi)占到了總數(shù)的近三分之一。
如果再細(xì)看結(jié)構(gòu)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中世界500強(qiáng)和跨國(guó)公司的地區(qū)總部，約有60家。前灘真的成了10年前外界預(yù)期的、當(dāng)之無(wú)愧的“下一個(gè)陸家嘴”。
外企占比超六成、“總部”數(shù)量居多——前灘中心目前的租賃結(jié)構(gòu)就是整個(gè)前灘租賃情況的縮影。人們耳熟能詳?shù)?，就有亞馬遜、德州儀器、希爾頓酒店集團(tuán)等。
全球知名管理咨詢(xún)公司科爾尼發(fā)布的《全球2024年外商直接投資信心指數(shù)（FDICI）》報(bào)告顯示，中國(guó)已從2023年的第七位躍升至第三位。盡管當(dāng)下復(fù)雜多變的國(guó)際環(huán)境一定程度上影響了外資企業(yè)的在華業(yè)務(wù)選擇，但中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的基本國(guó)策不會(huì)變，前灘服務(wù)外資企業(yè)的引力也不會(huì)變。
不打“價(jià)格戰(zhàn)”主打“性?xún)r(jià)比”
這兩年，一些地方出現(xiàn)了寫(xiě)字樓為提升出租率，以?xún)r(jià)換量的現(xiàn)象。可就前灘中心來(lái)看，租金每平方米每天7.5元—12元的市場(chǎng)報(bào)價(jià)仍算堅(jiān)挺。
不盲目參與“價(jià)格戰(zhàn)”，是整個(gè)陸家嘴集團(tuán)的現(xiàn)實(shí)選擇。當(dāng)下，陸家嘴集團(tuán)在全上海操盤(pán)的寫(xiě)字樓體量占全市第一位，市場(chǎng)占有率約為9%。在前灘地區(qū)共計(jì)106萬(wàn)平方米的樓宇建成面積里，80萬(wàn)平方米由陸家嘴集團(tuán)自持。
“我們每季度會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行出租價(jià)格的微調(diào)，但不會(huì)一味靠?jī)r(jià)格做市場(chǎng)。談絕對(duì)的租金價(jià)格是沒(méi)有意義的。”全敏說(shuō)。樓宇的進(jìn)退，背后是市場(chǎng)供需關(guān)系的自主調(diào)節(jié)。
在王黎輝看來(lái)，七貓選擇前灘中心，也不光是看租金，而是測(cè)算過(guò)性?xún)r(jià)比，“找最優(yōu)的軟硬件服務(wù)水平”。
硬件——前灘中心3500平方米的單層面積，讓七貓僅需租賃兩層樓，就可以滿(mǎn)足辦公需求，溝通效率提高。全樓的智能梯控不僅速度快、安全性好，還協(xié)同配置了機(jī)器人送餐功能，人員進(jìn)出不會(huì)“亂哄哄”。
軟件——陸家嘴集團(tuán)為前灘中心單獨(dú)配置了“鉆石”物管部，人員由過(guò)去酒店管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高。“我們的員工不光一年四季可以參加物業(yè)組織的高品質(zhì)節(jié)日活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)，企業(yè)組織大型活動(dòng)或大型接待時(shí)，也可以得到非常高效響應(yīng)的梯控和停車(chē)指揮服務(wù)。”王黎輝說(shuō)。
今年3月，陸家嘴集團(tuán)首次發(fā)布“陸家嘴大朋友圈”戰(zhàn)略，積極整合了集團(tuán)的商務(wù)空間、租賃公寓、潮流商業(yè)、商旅酒店、休閑文體、健康醫(yī)療六大維度資源板塊，向整個(gè)前灘區(qū)域的租戶(hù)不同程度提供優(yōu)惠。“前灘中心目前有不少企業(yè)員工都可以享受陸家嘴集團(tuán)的酒店、體育場(chǎng)館、租賃公寓、文旅項(xiàng)目等資源項(xiàng)目的折扣，這也是在為租賃企業(yè)提供‘員工福利’支持。”全敏介紹。
