記者 戚穎璞

  國慶節(jié)前夕，上海房地產(chǎn)再發(fā)七條新舉措，包括外地戶籍家庭只需繳納一年社保即可買外環(huán)外住房，增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，首套房和二套房最低首付比例下調(diào)等。房地產(chǎn)和金融新政齊發(fā)，上海樓市在政策作用下出現(xiàn)新變化。

  以最能直觀反映樓市變化的二手房市場為例，多方數(shù)據(jù)顯示，自國慶節(jié)以來，上海二手房市場的新增客戶、帶看量均環(huán)比翻倍。記者同時(shí)留意到，市場開始流傳出“一夜之間跳價(jià)50萬”“房東已經(jīng)跳價(jià)幾十萬至百萬”等漲價(jià)信息，刺激著人們的眼球。突然漲價(jià)的房東能如愿嗎？

  兩大新購買群體成主力

  有市民發(fā)現(xiàn)，國慶長假期間，上海二手房成交量平平。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，上海二手房（含商業(yè)用房）成交2100多套，日均約300套，較假期前明顯下降。對此，專家解釋說，遇到假期，成交量銳減是預(yù)期中的事情。這次國慶長假，出游和雨水天氣會(huì)沖淡購房熱度。不過，同比去年國慶假期，增長幅度超300%，說明政策效應(yīng)已經(jīng)及時(shí)反饋到情緒上。10月8日當(dāng)天，二手房成交數(shù)量一舉沖至930套，可見回暖力度。

  在采訪中，記者明顯感受到中介的忙碌程度不同以往，不少中介表示，只有晚上才有時(shí)間接受采訪。10月1日起，上海中原地產(chǎn)嘉定新城區(qū)域負(fù)責(zé)人徐鵬飛一直沒休息，新政剛出臺，得到的關(guān)注最多，他得抓緊時(shí)間帶客戶看房。“滬七條”對新購買力的釋放力度，令徐鵬飛印象深刻：“有一組客戶是非滬籍家庭，到9月底剛好社保繳滿12個(gè)月，屬于‘滬七條’釋放的新購買力。他們決策非常果斷，在國慶期間花了兩天時(shí)間看房，第三天就下單一套位于嘉定馬陸鎮(zhèn)、總價(jià)230萬元的二手房。”

  上海外環(huán)內(nèi)，二手房熱度不減。上海鏈家綠地梧桐苑門店經(jīng)理呂云杰說，浦東周康板塊二手房熱度回到了今年3月份，自9月30日“滬七條”施行以來，帶看量翻倍。在成交量方面，鏈家滬東南大事業(yè)部在新政前維持每天十幾單，新政施行后，每天增至24至25單?？蛻粼S先生從4月份開始觀望，始終沒有下定決心看房，直到“滬七條”出臺，身在外地的他立刻聯(lián)系中介，約好國慶后第一個(gè)工作周就看房。

  上海太平洋房屋數(shù)據(jù)顯示，從9月30日至10月8日，二手房新增客戶和帶看數(shù)量明顯高于去年同期水平，簽訂居間合同的客戶同比去年增加15.98%。10月1日至7日，上海鏈家二手房新增客戶、帶看以及成交量紛紛翻倍。

  在購房主力中，兩大新增客群不容忽視。上海太平洋房屋的經(jīng)紀(jì)人表示，新政影響比較大的是在外環(huán)外社保滿1年的客戶，以及首付比例改變的客戶，兩波客戶的帶看量顯著提升，在所有客群中占比達(dá)到1/3，說明剛需層面的購房者需求量非常大。“滬七條”進(jìn)一步釋放此類購房者的成交量，有助于置換案例占比的提升。

  還有一個(gè)群體十分活躍，是此次新政增值稅免征年限下調(diào)釋放的新購買力。呂云杰表示，一些滿2年但不滿5年的賣家，原本正在出租的房屋因?yàn)槎愘M(fèi)大幅降低就拿出來賣了，“新政降低了交易成本，加快置換速度”。

  跳價(jià)不可能成為新常態(tài)

  在各個(gè)社交平臺上，都有不少聲音表示，一些賣家因?yàn)?ldquo;市場火爆”而提高了報(bào)價(jià)，漲幅在幾十萬元至上百萬元不等，以試探市場反應(yīng)。不過，記者從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，跳價(jià)漲價(jià)屬于極個(gè)別現(xiàn)象。根據(jù)上海太平洋房屋監(jiān)測，在太平洋掛牌的大部分賣家對于價(jià)格的反饋波動(dòng)不大，90%以上的房東均無跳價(jià)成交，希望依托政策刺激，盡快出售或者完成置換。

  在咨詢中，位于浦東、寶山區(qū)的多名中介表示：“房東跳漲只是個(gè)別現(xiàn)象，并不是普遍的情況。其實(shí)一些理性的、真正想賣的賣家是不會(huì)漲價(jià)的，因?yàn)橘u出去才是目的。”

  背后邏輯在于，“滬七條”的出臺不僅增加了購買力，也加快了改善房源的置換速度，由此導(dǎo)致市場上二手房的需求量和供應(yīng)量都在擴(kuò)大。在眾多房源面前，理性的買家就會(huì)考慮性價(jià)比，而不是追高買進(jìn)。所以，目前，二手房成交價(jià)格依然保持穩(wěn)定。

  需要注意的是，新趨勢也在顯現(xiàn)。多名中介表示，雖然跳價(jià)不會(huì)成為新常態(tài)，但是降價(jià)空間卻在縮小。呂云杰告訴記者，“滬七條”之前，實(shí)際成交價(jià)格比掛牌價(jià)低20萬元至30萬元是比較常見的，但新政出臺之后，議價(jià)空間明顯減少了，價(jià)格談判要比過去花更長時(shí)間。

  在資深中介看來，上海二手房的“銀十”值得期待。“目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，新政的影響力需要一段時(shí)間來觀察和驗(yàn)證。”上海中原地產(chǎn)森蘭板塊負(fù)責(zé)人宋滬雄表示。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也表示，政策的效應(yīng)尚未完全釋放，預(yù)計(jì)過段時(shí)間政策的效應(yīng)就會(huì)愈加明顯。