原標(biāo)題：中央下決心治理樓市，大限將至！樓市20年高歌猛進(jìn)，拐點(diǎn)真的來(lái)了嗎?

　　編者按：2018年7月31日，年中最重要的經(jīng)濟(jì)會(huì)議——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式召開(kāi)，今年，這場(chǎng)會(huì)議再次提及人們?nèi)缃褡顬殛P(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。著名地產(chǎn)策劃專家郭井立院長(zhǎng)通過(guò)對(duì)我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、股市以及20年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的研究，就該問(wèn)題全面分析了本次會(huì)議中央制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新政”將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響。

　　近幾天打開(kāi)所有媒體，頭條幾乎都是在討論7月31日中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題涉及政府、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、企業(yè)及百姓利益，絕對(duì)是討論的熱點(diǎn)話題之一。

　　這次中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”僅用了66個(gè)字，可謂言簡(jiǎn)意駭。其中 “下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的提法，與過(guò)去任何一次對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的表述都不一樣，充分表達(dá)了中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定決心。社會(huì)各界幾乎一致認(rèn)為：這是史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的表達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)真的到來(lái)了嗎?

　　本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，引起媒體強(qiáng)烈反響，股市應(yīng)聲大跌，百姓擔(dān)憂，房企困惑等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)又走到一個(gè)特殊的時(shí)刻。8月1日房地產(chǎn)板塊集體下跌，重挫3.08%;8月2日房地產(chǎn)板塊集體下跌，重挫2.94%;8月3日房地產(chǎn)板塊繼續(xù)下跌了1.13%，“招保萬(wàn)金”四大名企紛紛領(lǐng)跌。房地產(chǎn)板塊總市值三天蒸發(fā)了1319.51億元。

　　我們認(rèn)為：上述各方的過(guò)度快速反應(yīng)是大家對(duì)中國(guó)樓市的擔(dān)憂，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困惑，其實(shí)我們并不需要“杞人憂天”。只要認(rèn)真閱讀，全面理解中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)“66個(gè)字”的精神實(shí)質(zhì)，就會(huì)明白今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何處去?其答案仍然是：中央的目的就是摁住房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，打擊炒房，堅(jiān)決房住不炒，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容采用了一些比較明確的定語(yǔ)，是針對(duì)目前樓市出現(xiàn)的問(wèn)題，采取精準(zhǔn)施政，穩(wěn)中有變的對(duì)策，表達(dá)中央控制樓市亂象的決心，有利于本輪樓市調(diào)控能夠真正發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)。

　　我們就中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的幾個(gè)關(guān)鍵詞，做些深度研究與分析：

　　關(guān)鍵詞一：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題

　　回顧一下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的歷程，從2005年“國(guó)八條”開(kāi)始出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策至今已有13年，“樓市調(diào)控”從未停止過(guò)，較大的調(diào)控周期大約有六次之多，每一次出臺(tái)調(diào)控政策都是根據(jù)樓市變化的具體情況，經(jīng)過(guò)政府反復(fù)研究而出臺(tái)的，每一次出臺(tái)新政都會(huì)給樓市造成一定的影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近20年能始終保持“價(jià)量齊升”的態(tài)勢(shì)，得益于我國(guó)城市化發(fā)展，得益于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，同時(shí)確實(shí)也是得益于宏觀調(diào)控，不斷修訂完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展。所以，我們認(rèn)為本次“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”是非常必要的，只有中央“下決心”，地方政府才能“下決心”，如果再不下決心，再不刮骨療毒，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫真的破了，再“下決心”則已為時(shí)過(guò)晚。

　　關(guān)鍵詞二：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲

　　我們不妨再回顧一下我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的邏輯：1998年全國(guó)平均房?jī)r(jià)2063元/平方米, 2018年上半年全國(guó)平均房?jī)r(jià)8678元/平方米，上漲了4.2倍。1998年我國(guó)GDP8.52萬(wàn)億, 2017年GDP82.71萬(wàn)億，上漲了9.7倍。1998年城市居民收入5425元，2017年城市居民收入36396元，上漲了6.7倍。從這三組數(shù)據(jù)分析，房?jī)r(jià)上漲的幅度還是符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。

　　但是，我國(guó)地大物博，各地差異很大。熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)奇高，落后地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，有的地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫非常嚴(yán)重，有的地區(qū)房?jī)r(jià)還非常剛性。

　　我們認(rèn)為，中央的態(tài)度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速暴漲的地區(qū)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策是完全有必要的。對(duì)于有些落后邊遠(yuǎn)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于去庫(kù)存階段，房?jī)r(jià)多年不漲，甚至在下降，如果該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人口增加了，百姓收入提高了，房?jī)r(jià)回歸是必然的現(xiàn)象，對(duì)此，這些地區(qū)政府應(yīng)該審核管控好房?jī)r(jià)，決不能造成房?jī)r(jià)上漲或下跌失控的局面，保持區(qū)域市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，這也應(yīng)該是“因城施策”的政策。

　　關(guān)于被堅(jiān)持遏制上漲 “房?jī)r(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)如何確定?這也需要各地政府認(rèn)真研究制定標(biāo)準(zhǔn)。我們不能片面理解為2018年7月31日是全國(guó)各地房?jī)r(jià)的天花板，通通被凍結(jié)，這樣即是不符合市場(chǎng)規(guī)律，也是不符合中央精神。中央在報(bào)告中同時(shí)指出要“因城施策”，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定等內(nèi)容。

　　我們認(rèn)為：控“房?jī)r(jià)”首先是要把“地價(jià)”管控好。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，如果地價(jià)被哄抬了，房?jī)r(jià)怎么能管得住?地方政府不能老是依賴于“土地財(cái)政”來(lái)解決政府收入問(wèn)題，要通過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)，增加稅收，解決政府的收入才是硬道理。

　　我們認(rèn)為這次中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的決策是“對(duì)癥下藥”，既有解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)燃眉之急的配方，也有解決房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的配方。

　　中央每次出臺(tái)的政策都是具有針對(duì)性、方向性的，但是具體的配套措施還需要研究，中央的政策如何能夠真正落地，是對(duì)各級(jí)政府執(zhí)政能力的考驗(yàn)。這次中央下決心，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，以前從未提過(guò)，期待各級(jí)政府能夠與中央保持一致，下定決心，堅(jiān)決整治樓市，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，造福社會(huì)，造福百姓。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了波瀾壯闊，跌宕起伏的20年!在此期間，不管遇到國(guó)內(nèi)外任何重大事件的影響，總是能夠一路高歌猛進(jìn)，價(jià)量齊升，這是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在能量所驅(qū)動(dòng)的。

　　今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是狂奔向前?還是掉頭向下?這是大家都很關(guān)心的問(wèn)題，我的回答是：“都不會(huì)”!

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有其自身規(guī)律，我認(rèn)為我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有三大趨勢(shì)：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然很旺盛

　　我們知道：城鎮(zhèn)化需求、改善性居住需求、投資型需求、投機(jī)性需求，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大需求?，F(xiàn)在中央決定堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，打擊炒房需求，確實(shí)會(huì)減少一級(jí)市場(chǎng)的部分需求。根據(jù)我們的研究，炒房需求約占商品房總銷量10%左右。我國(guó)房地產(chǎn)主流市場(chǎng)仍是以城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善性需求等剛性需求為主。同時(shí)“文旅地產(chǎn)”“頤養(yǎng)地產(chǎn)”“商業(yè)地產(chǎn)”等新興地產(chǎn)正在迅速崛起，將會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新領(lǐng)域，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的新需求。

　　二、全國(guó)總體房?jī)r(jià)會(huì)在高位繼續(xù)盤(pán)整

　　過(guò)去房?jī)r(jià)漲聲一片的局面肯定會(huì)被打破。房?jī)r(jià)已經(jīng)高高在上的區(qū)域，一定時(shí)期內(nèi)政府不會(huì)允許再漲了，甚至?xí)芈?，房?jī)r(jià)泡沫比較明顯的城市，下跌的幅度會(huì)更大。還沒(méi)有漲的區(qū)域，房?jī)r(jià)低于全國(guó)平均房?jī)r(jià)一大截的城市，還是有上漲的空間，當(dāng)然這不是通過(guò)炒房來(lái)拉動(dòng)，而是應(yīng)該通過(guò)剛需驅(qū)動(dòng)，所以當(dāng)?shù)卣芸睾米约旱姆绤^(qū)，嚴(yán)防死守，阻擊炒房，確保剛性需求者能夠買到價(jià)格合理的房子?？傊?jī)r(jià)不會(huì)一刀切，有的區(qū)域嚴(yán)控不漲，有的區(qū)域還會(huì)“因城施策”。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看“房?jī)r(jià)”，既不會(huì)允許再大漲，也不會(huì)允許大跌。

　　三、加速建立長(zhǎng)效機(jī)制保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展

　　建立長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)講了很多年，目前全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)基本聯(lián)網(wǎng)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的各種政策已經(jīng)出臺(tái)，正在研究配套落實(shí)之中。北上廣深已紛紛出臺(tái)了新的《城市住房發(fā)展規(guī)劃》，從中可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局正在發(fā)生變化。房產(chǎn)稅也緊鑼密鼓地研究運(yùn)作之中，雷聲越來(lái)越大，雨遲早要下，房產(chǎn)稅落地估計(jì)也不會(huì)太久了。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，肯定會(huì)有利于我國(guó)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。

　　“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山。”我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20多年經(jīng)過(guò)了千難萬(wàn)險(xiǎn)，依然一路前行!我們可以相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是中國(guó)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)給百姓創(chuàng)造更加美好的家園，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定還會(huì)更加平穩(wěn)健康地持續(xù)發(fā)展!

　　(本文作者系江蘇東方地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、首席策劃專家，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)文化地產(chǎn)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭井立)