原標題：中央下決心治理樓市，大限將至！樓市20年高歌猛進，拐點真的來了嗎?

　　編者按：2018年7月31日，年中最重要的經(jīng)濟會議——中央經(jīng)濟工作會議正式召開，今年，這場會議再次提及人們?nèi)缃褡顬殛P注的房地產(chǎn)市場問題。著名地產(chǎn)策劃專家郭井立院長通過對我國社會、經(jīng)濟、股市以及20年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研究，就該問題全面分析了本次會議中央制定的房地產(chǎn)市場調(diào)控“新政”將會對樓市產(chǎn)生什么影響。

　　近幾天打開所有媒體，頭條幾乎都是在討論7月31日中央政治局經(jīng)濟工作會議精神，房地產(chǎn)市場問題涉及政府、社會、經(jīng)濟、企業(yè)及百姓利益，絕對是討論的熱點話題之一。

　　這次中央政治局經(jīng)濟工作會議上，關于房地產(chǎn)問題強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。”僅用了66個字，可謂言簡意駭。其中 “下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”和“堅決遏制房價上漲”的提法，與過去任何一次對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的表述都不一樣，充分表達了中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅定決心。社會各界幾乎一致認為：這是史上最嚴厲的樓市調(diào)控政策的表達，房地產(chǎn)市場拐點真的到來了嗎?

　　本次會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)，引起媒體強烈反響，股市應聲大跌，百姓擔憂，房企困惑等等。房地產(chǎn)市場又走到一個特殊的時刻。8月1日房地產(chǎn)板塊集體下跌，重挫3.08%;8月2日房地產(chǎn)板塊集體下跌，重挫2.94%;8月3日房地產(chǎn)板塊繼續(xù)下跌了1.13%，“招保萬金”四大名企紛紛領跌。房地產(chǎn)板塊總市值三天蒸發(fā)了1319.51億元。

　　我們認為：上述各方的過度快速反應是大家對中國樓市的擔憂，對未來房地產(chǎn)市場的困惑，其實我們并不需要“杞人憂天”。只要認真閱讀，全面理解中央政治局經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)“66個字”的精神實質(zhì)，就會明白今后我國房地產(chǎn)市場何處去?其答案仍然是：中央的目的就是摁住房價上漲的沖動，打擊炒房，堅決房住不炒，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，加快建立房地產(chǎn)市場的長效機制。

　　中央政治局經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)的內(nèi)容采用了一些比較明確的定語，是針對目前樓市出現(xiàn)的問題，采取精準施政，穩(wěn)中有變的對策，表達中央控制樓市亂象的決心，有利于本輪樓市調(diào)控能夠真正發(fā)揮作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標。

　　我們就中央政治局經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)問題的幾個關鍵詞，做些深度研究與分析：

　　關鍵詞一：下決心解決好房地產(chǎn)市場問題

　　回顧一下我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的歷程，從2005年“國八條”開始出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策至今已有13年，“樓市調(diào)控”從未停止過，較大的調(diào)控周期大約有六次之多，每一次出臺調(diào)控政策都是根據(jù)樓市變化的具體情況，經(jīng)過政府反復研究而出臺的，每一次出臺新政都會給樓市造成一定的影響。中國房地產(chǎn)市場近20年能始終保持“價量齊升”的態(tài)勢，得益于我國城市化發(fā)展，得益于我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，同時確實也是得益于宏觀調(diào)控，不斷修訂完善房地產(chǎn)市場的政策，以保障房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)展。所以，我們認為本次“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”是非常必要的，只有中央“下決心”，地方政府才能“下決心”，如果再不下決心，再不刮骨療毒，房地產(chǎn)市場的泡沫真的破了，再“下決心”則已為時過晚。

　　關鍵詞二：堅決遏制房價上漲

　　我們不妨再回顧一下我國房價上漲的邏輯：1998年全國平均房價2063元/平方米, 2018年上半年全國平均房價8678元/平方米，上漲了4.2倍。1998年我國GDP8.52萬億, 2017年GDP82.71萬億，上漲了9.7倍。1998年城市居民收入5425元，2017年城市居民收入36396元，上漲了6.7倍。從這三組數(shù)據(jù)分析，房價上漲的幅度還是符合我國經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。

　　但是，我國地大物博，各地差異很大。熱點城市的房價奇高，落后地區(qū)的房價相對偏低，有的地區(qū)房價泡沫非常嚴重，有的地區(qū)房價還非常剛性。

　　我們認為，中央的態(tài)度是對房地產(chǎn)市場快速暴漲的地區(qū)“堅決遏制房價上漲”的政策是完全有必要的。對于有些落后邊遠地區(qū)，房地產(chǎn)市場仍然處于去庫存階段，房價多年不漲，甚至在下降，如果該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展了，人口增加了，百姓收入提高了，房價回歸是必然的現(xiàn)象，對此，這些地區(qū)政府應該審核管控好房價，決不能造成房價上漲或下跌失控的局面，保持區(qū)域市場健康持續(xù)發(fā)展，這也應該是“因城施策”的政策。

　　關于被堅持遏制上漲 “房價”的標準如何確定?這也需要各地政府認真研究制定標準。我們不能片面理解為2018年7月31日是全國各地房價的天花板，通通被凍結(jié)，這樣即是不符合市場規(guī)律，也是不符合中央精神。中央在報告中同時指出要“因城施策”，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定等內(nèi)容。

　　我們認為：控“房價”首先是要把“地價”管控好。地價是房價的重要組成部分，如果地價被哄抬了，房價怎么能管得住?地方政府不能老是依賴于“土地財政”來解決政府收入問題，要通過發(fā)展經(jīng)濟，擴大就業(yè)，增加稅收，解決政府的收入才是硬道理。

　　我們認為這次中央政治局經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)問題的決策是“對癥下藥”，既有解決當前房地產(chǎn)市場燃眉之急的配方，也有解決房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的配方。

　　中央每次出臺的政策都是具有針對性、方向性的，但是具體的配套措施還需要研究，中央的政策如何能夠真正落地，是對各級政府執(zhí)政能力的考驗。這次中央下決心，堅決遏制房價上漲，以前從未提過，期待各級政府能夠與中央保持一致，下定決心，堅決整治樓市，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，造福社會，造福百姓。

　　中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了波瀾壯闊，跌宕起伏的20年!在此期間，不管遇到國內(nèi)外任何重大事件的影響，總是能夠一路高歌猛進，價量齊升，這是中國社會經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在能量所驅(qū)動的。

　　今后中國房地產(chǎn)市場是狂奔向前?還是掉頭向下?這是大家都很關心的問題，我的回答是：“都不會”!

　　中國房地產(chǎn)市場走勢有其自身規(guī)律，我認為我國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展有三大趨勢：

　　一、房地產(chǎn)市場需求仍然很旺盛

　　我們知道：城鎮(zhèn)化需求、改善性居住需求、投資型需求、投機性需求，是房地產(chǎn)市場的四大需求?，F(xiàn)在中央決定堅決遏制房價上漲，打擊炒房需求，確實會減少一級市場的部分需求。根據(jù)我們的研究，炒房需求約占商品房總銷量10%左右。我國房地產(chǎn)主流市場仍是以城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善性需求等剛性需求為主。同時“文旅地產(chǎn)”“頤養(yǎng)地產(chǎn)”“商業(yè)地產(chǎn)”等新興地產(chǎn)正在迅速崛起，將會成為我國房地產(chǎn)市場的新領域，促進我國房地產(chǎn)市場消費的新需求。

　　二、全國總體房價會在高位繼續(xù)盤整

　　過去房價漲聲一片的局面肯定會被打破。房價已經(jīng)高高在上的區(qū)域，一定時期內(nèi)政府不會允許再漲了，甚至會回落，房價泡沫比較明顯的城市，下跌的幅度會更大。還沒有漲的區(qū)域，房價低于全國平均房價一大截的城市，還是有上漲的空間，當然這不是通過炒房來拉動，而是應該通過剛需驅(qū)動，所以當?shù)卣芸睾米约旱姆绤^(qū)，嚴防死守，阻擊炒房，確保剛性需求者能夠買到價格合理的房子?？傊績r不會一刀切，有的區(qū)域嚴控不漲，有的區(qū)域還會“因城施策”。從我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢看“房價”，既不會允許再大漲，也不會允許大跌。

　　三、加速建立長效機制保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展

　　建立長效機制已經(jīng)講了很多年，目前全國不動產(chǎn)登記已經(jīng)基本聯(lián)網(wǎng)，住房供應結(jié)構、土地供應結(jié)構轉(zhuǎn)變的各種政策已經(jīng)出臺，正在研究配套落實之中。北上廣深已紛紛出臺了新的《城市住房發(fā)展規(guī)劃》，從中可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的格局正在發(fā)生變化。房產(chǎn)稅也緊鑼密鼓地研究運作之中，雷聲越來越大，雨遲早要下，房產(chǎn)稅落地估計也不會太久了。我國房地產(chǎn)市場長效機制的建設，肯定會有利于我國新時代經(jīng)濟社會的發(fā)展。

　　“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山。”我國房地產(chǎn)市場20多年經(jīng)過了千難萬險，依然一路前行!我們可以相信中國房地產(chǎn)市場仍然是中國新時代經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，一定會給百姓創(chuàng)造更加美好的家園，未來中國房地產(chǎn)市場一定還會更加平穩(wěn)健康地持續(xù)發(fā)展!

　　(本文作者系江蘇東方地產(chǎn)研究院院長、首席策劃專家，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會文化地產(chǎn)委員會副秘書長郭井立)