房屋買賣合同簽訂后，房主阿奎在未通知買家的情況下，將房屋另賣他人。近日，蕪湖弋江區(qū)法院審結(jié)這起房屋買賣合同糾紛案，因阿奎一房二賣導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，遂依法判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，阿奎返還阿虎定金2萬元，并支付違約金11萬元。

　　房主違約在先

　　2016年7月下旬的一日，阿虎與阿奎簽訂《房屋買賣合同》一份，雙方約定，阿奎將一套房屋賣給阿虎，房屋成交價(jià)格為70余萬元，辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)所產(chǎn)生的契稅、個(gè)稅、中介費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用均由買方阿虎繳納，阿虎于合同簽訂之日支付阿奎購房定金2萬元，阿虎應(yīng)在2016年8月某日前將房屋按照合同約定交付給買方。

　　同時(shí)，阿虎和阿奎簽訂的合同還對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行了約定：如違約方為賣方，賣方需返還買方定金，并按照合同出售價(jià)的20%作為違約金支付給買方;如違約方為買方，買方需按照合同出售價(jià)的20%作為違約金支付給賣方，賣方退還買方定金。

　　合同簽訂后，阿虎向阿奎支付購房定金2萬元，阿奎出具購房定金收條一份。后因阿虎多次催促被告辦理房屋交付無果。9月下旬的一日，阿虎提起訴訟，要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，阿奎返還定金20000元及同期產(chǎn)生的利息，阿奎支付違約金14.5萬余元(按照合同出售價(jià)的20%計(jì)算)，阿奎承擔(dān)房屋中介費(fèi)7200余元。

　　庭審中，阿奎陳述涉案房屋已于2016年9月出賣給案外人，阿虎當(dāng)庭陳述涉案房屋目前市場價(jià)為每平方米9000元，阿奎則認(rèn)為涉案房屋市場價(jià)為7500元每平方米，庭審中，雙方均表示不需要對(duì)涉案房屋市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，阿奎認(rèn)為阿虎主張的違約金過高，當(dāng)庭請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少。

　　買家依法獲賠

　　法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。該案中，阿虎與阿奎簽訂的房屋買賣合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力?，F(xiàn)阿奎未能按照合同約定將涉案房屋交付給阿虎，且根據(jù)庭審查明的事實(shí)，阿奎已經(jīng)將涉案房屋出賣給案外人，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，阿奎的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，阿虎訴請(qǐng)要求解除雙方的《房屋買賣合同》理由正當(dāng)，法院予以支持。

　　關(guān)于阿虎要求返還定金20000元及同期產(chǎn)生的利息并要求支付違約金的訴請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。現(xiàn)阿虎選擇適用違約金條款，要求阿奎返還定金20000元的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持，但其主張同期產(chǎn)生利息的請(qǐng)求因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)不予支持。

　　至于違約金數(shù)額，因涉案合同約定違約金按照合同出售價(jià)的20%計(jì)算，現(xiàn)阿奎以違約金過高為由請(qǐng)求減少，根據(jù)弋江區(qū)近期房價(jià)上漲的事實(shí)及庭審中阿奎自認(rèn)涉案房屋目前市場價(jià)為7500元每平方米，同時(shí)結(jié)合阿虎的其他損失，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，法院酌定違約金為11萬元，超出部分應(yīng)予駁回。

　　關(guān)于阿虎要求支付房屋中介費(fèi)的請(qǐng)求，根據(jù)涉案合同約定，中介費(fèi)由違約方承擔(dān)并在違約金中扣除，其余歸守約方，該案中阿奎作為違約方，已判決其承擔(dān)違約金，且在酌定違約金時(shí)已對(duì)該項(xiàng)損失予以考量，故對(duì)阿虎的該訴請(qǐng)不予支持。(文中人物均系化名)