記者 戚穎璞

  上海2023年度住宅小區(qū)銷售套數(shù)和面積雙料冠軍由一個實驗項目奪得。由行業(yè)領軍企業(yè)萬科集團設立的新部門——未來城市實驗室，以“未來城市理想單元”為課題，推動產(chǎn)品研發(fā)。如今，首個研究成果“理想之地”項目在上海嘉定新城落地，受到市場熱捧。

  經(jīng)過30多年的高速擴張，房地產(chǎn)行業(yè)步入階段性調(diào)整期。“賺快錢”時代落幕，昔日意氣風發(fā)的房企突出重圍之路何在？

  “未來城市理想單元”將在多地試點

  在經(jīng)營承壓之下，實驗項目的成功讓萬科信心倍增。記者獲悉，萬科“未來城市理想單元”今年將在全國多地試點，如廣州“理想花地”有望以完整項目落地，上海中興路板塊“萬科翡翠雅賓利四期”項目和武漢丹水池項目將以部分模塊形式落地。

  萬科集團董事會主席郁亮表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的核心，在于為市民提供好房子、好社區(qū)、好服務。沿著這些方向，萬科未來將聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務和租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)，讓公司走上可持續(xù)發(fā)展軌道，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領先領跑。

  “未來城市理想單元”是綜合住區(qū)的代表，把生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體，這是萬科團隊走訪研究全球50個城市先進社區(qū)得出的開發(fā)經(jīng)驗。

  據(jù)萬科集團聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席執(zhí)行官張海介紹，“未來城市理想單元”借助領先規(guī)劃實現(xiàn)社區(qū)功能高度混合、土地集約集成式利用，不斷引入前沿技術實現(xiàn)節(jié)能減排，提高物業(yè)服務水平，最終達到活力、低碳和智慧。

  好房子不僅要住得方便，還要健康安全

  在調(diào)研小區(qū)住戶需求時，萬科發(fā)現(xiàn)，居民眼中的好房子不僅要住得方便，還要健康安全。

  單單“理想之地”一個小區(qū)就集齊了住宅、市集、商店、辦公、運動館、幼兒園、養(yǎng)老和政務服務；開辟的中軸街區(qū)和空中連橋，把配套串聯(lián)起來，讓它們穿插鑲嵌在空間里，方便觸達，也和周邊共享。如此，人們在步行10—15分鐘范圍內(nèi)，就能享受80%以上的城市服務。

  據(jù)介紹，小區(qū)正在申報業(yè)內(nèi)首個新建低碳和近零碳社區(qū)，全地塊設計減碳量達到每年5052噸，相當于25萬棵樹的減碳貢獻，商業(yè)濕垃圾實現(xiàn)100%就地處理。配套商業(yè)“春熙集”創(chuàng)下一個全國第一，在這里，光儲直柔技術首次被應用于社區(qū)商業(yè)，入選科技部“十四五”研發(fā)計劃，通過安裝光伏電池板和儲能裝置，實現(xiàn)電力的高效利用和儲存，提高電力供應的穩(wěn)定性和可靠性，降低商戶和居民的用電成本。

  延長服務鏈條，探索社區(qū)治理模式

  傳統(tǒng)房企在房子賣完后，和消費者的關系就基本結束了。但隨著消費者對居住服務品質(zhì)要求越來越高，提高服務精細度、拉長服務鏈條，成了當下房企修煉“好服務”的方向。

  “理想之地”項目的業(yè)主群體多為高學歷青年，需求“挑剔”，講究細節(jié)。“春熙集”商家研制云南米線口味，萬科運營團隊親自參與、多次試吃，幫助商戶把辣度調(diào)整到既有云南風味，又能讓本地人接受的程度，受到居民喜愛，還吸引了許多非小區(qū)居民過來打卡。萬科認為，給居民提供好服務，就是要精細到做好一碗米線。

  借鑒日本柏葉新城建設中樞機構——柏葉城市設計中心的共建共治經(jīng)驗，“理想之地”項目延長服務鏈條，幫助居民探索社區(qū)治理模式。小區(qū)和社區(qū)組織“四葉草堂”探索成立“理想之地共建委員會”，讓居民一起研究制定“社區(qū)公約”，為社區(qū)公共議題建言獻策，幫助社區(qū)提案落地。在第一次討論中，就有12位居民提出了9個議題，包括居住環(huán)境優(yōu)化、老人關愛、公共空間使用等方面。這些議題將轉(zhuǎn)化為不同的行動來滿足社區(qū)人群需求，讓社區(qū)居民自發(fā)的民間組織實現(xiàn)正向長效運轉(zhuǎn)。

  探索“理想”能否算清經(jīng)濟賬

  “未來的城市應該構建若干個獨立而又能自給自足的‘未來城市理想單元’，每個單元都在步行可達范圍內(nèi)，享受自然生態(tài)與多元的生活場景。萬一出現(xiàn)突發(fā)事件，系統(tǒng)只有局部會受到影響，而其他大部分單元都可以正常獨立運轉(zhuǎn)。”張海說。

  提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品意味著更高昂的研發(fā)投入，對房企來說，探索“未來城市理想單元”能否算清經(jīng)濟賬？

  根據(jù)測算，“理想之地”項目實現(xiàn)了開發(fā)維度的財務可持續(xù)，成本可控、收入穩(wěn)定。企業(yè)綜合評估了各項前沿技術成熟度、運營模式可行性。

  廚余垃圾本地處理技術，過去曾有開發(fā)商引進到上海的住宅小區(qū)，最終因后期運維成本高而閑置。其原因在于，開發(fā)商只負責引進而不參與運維，物業(yè)方又沒有足夠的資金進行支撐，設備運營商難以盈利，自然沒有動力。

  在“理想之地”，開發(fā)商團隊破除痛點，參與運營，聘請專業(yè)廠家?guī)гO備進場，按期支付垃圾處理費，支付價格高于廠家處理成本，但低于外運至垃圾場處理的成本。業(yè)主風險低，廠家能盈利，才能確保技術可持續(xù)可推廣。