35位集資人各自一套這樣的別墅。
銀都花園高層住宅外景。
浙江在線12月25日訊 業(yè)主花了上百萬元買的新房子卻是“二手房”，因房產(chǎn)項(xiàng)目沒有嚴(yán)格意義上的開發(fā)商，已經(jīng)竣工的房子未能及時(shí)通過驗(yàn)收，房子不僅無法及時(shí)交付，房子的產(chǎn)權(quán)證也一時(shí)難以辦出來。
繼溫州、北京試水自然人建房的模式熄火后，永康市35位自然人集資修建的“銀都花園”雖然如期竣工了，但也陷入了不能如常交付的尷尬境地。
沒有開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目
永康“銀都花園”可謂是個(gè)另類的房產(chǎn)項(xiàng)目。之所以說另類，是這個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根本沒有開發(fā)商，運(yùn)作這個(gè)9萬多平方米商品房、35棟獨(dú)體和連體別墅項(xiàng)目的，是以葉壽福、蔣愛女等為代表的35位自然人。
銀都花園位于永康市金盛路，除了35位自然人各自享受一套連體或獨(dú)棟別墅外，多余的土地開發(fā)了7棟13層約400套的商品房面向社會(huì)出售。
記者昨天在現(xiàn)場(chǎng)看到，銀都花園項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)頂，綠化等附屬工程也告完工。根據(jù)《銀都花園轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定，交房期為2012年9月30日，但購(gòu)買了銀都花園的業(yè)主們的房子，至今無法交付。
那些等著房子結(jié)婚和孩子就近上學(xué)的業(yè)主們?yōu)榇私辜辈灰?。他們?cè)啻握业介_發(fā)商討說法，讓業(yè)主無助的是，開發(fā)商不僅態(tài)度冷漠，甚至避而不見。
無奈之下，部分業(yè)主找到了永康市建設(shè)局，希望建設(shè)局督促開發(fā)商盡快交付房子。
“建設(shè)局告訴我們，這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目沒有開發(fā)商。”業(yè)主盧女士說，永康市建設(shè)局建筑業(yè)管理科胡副科長(zhǎng)告訴他們，銀都花園是35個(gè)自然人聯(lián)合購(gòu)買了公開出讓土地，以自然人開發(fā)房地產(chǎn)的形式進(jìn)行開發(fā)的。
據(jù)了解，這35個(gè)集資建房的自然人大多是當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)主，彼此間都認(rèn)識(shí)。當(dāng)初買地造房是想全部建成排屋，但拍下來以后，才發(fā)現(xiàn)，根據(jù)規(guī)劃，這塊地必須建一部分高層，才能達(dá)標(biāo)。于是他們建了35幢排屋，一人一棟。多出的高層，按各自的股份劃分，自行處置賣掉。
業(yè)主買的新房其實(shí)是“二手房”
房子建好了，卻不能如期交付，經(jīng)過多次協(xié)商，銀都花園的“開發(fā)商”把交付日期改為2013年3月，盡管大部分業(yè)主難以接受，也不肯妥協(xié)，但最終又無可奈何。
比延期交房更讓業(yè)主們惱怒的是，他們?cè)陬A(yù)付了40%的購(gòu)房款后，簽訂的購(gòu)房合同不是商品房銷售合同，而是房屋轉(zhuǎn)讓合同。這就意味著，銀都花園業(yè)主購(gòu)買的新房成了嚴(yán)格意義上的“二手房”。
“因?yàn)?5棟別墅是集資人自己住的，因此產(chǎn)權(quán)證今年6月份就辦好了，但7棟小高層的房子是作為商品房銷售的，在沒有開發(fā)公司的情況下，無法辦理預(yù)售許可證，因此，這批房子的產(chǎn)權(quán)證一時(shí)難以辦下來。”業(yè)主盧女士焦急地說，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證，銀行無法辦理按揭手續(xù)。
記者從盧女士提供的《銀都花園轉(zhuǎn)讓合同》上看到，這些合同上簽的都是賣方的名字，而所有合同上的賣方，蓋的都是葉壽福、蔣愛女等35人的私章，沒有房地產(chǎn)開發(fā)公司的公章。
而按照房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，只有具備了土地證和房產(chǎn)證的房子，才能拿到市場(chǎng)上交易。從目前的情況來看，銀都花園的房子暫時(shí)不可能拿到這兩證的。因此，銀都花園的業(yè)主暫時(shí)也就無法拿到房子的產(chǎn)權(quán)證。
自然人建房銷售，不受建設(shè)主管部門監(jiān)管
“按照法律規(guī)定，房地產(chǎn)交易必須具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，像這樣作為自然人來開發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，我們也是第一次碰到。”永康市建設(shè)局建筑業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人說，未取得產(chǎn)權(quán)證就進(jìn)行交易的做法雖然違法，但建設(shè)主管部門卻沒法進(jìn)行處理，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)中沒有相應(yīng)的規(guī)定。
這位負(fù)責(zé)人說，自然人可以買地建房，但建好后想要銷售，卻不受建設(shè)主管部門的監(jiān)管。“按照城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，主管部門只能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行管轄，作為自然人開發(fā)的房地產(chǎn)，建設(shè)主管部門只能在建設(shè)過程中進(jìn)行相應(yīng)監(jiān)管，至于后道的銷售，他是作為二手房來買賣的，那就屬于民事行為。”
“商品房買賣首先要獲得預(yù)售許可證，永康銀都花園在未獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的情況下，就將未驗(yàn)收的房子以轉(zhuǎn)讓的形式向社會(huì)銷售，顯然違法。”浙江海浩律師事務(wù)所的吳偉清律師說。
但該負(fù)責(zé)人坦言，自然人開發(fā)商沒有資質(zhì)上的門檻，而且還不受預(yù)售制度的約束，因?yàn)橘I賣雙方簽訂的不是商品房銷售合同，而是適用于二手房交易的房屋轉(zhuǎn)讓合同。“所以不需要在我們這里辦理預(yù)售許可證。”這位負(fù)責(zé)人說。
銀都花園項(xiàng)目被曝可獲利上億元
而事實(shí)上，在去年12月，銀都花園的房子還沒有開發(fā)的情況下，就有人私下簽訂了轉(zhuǎn)讓合同。永康市建設(shè)局房地產(chǎn)管理科的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銀都花園的做法，已經(jīng)違反了相關(guān)的法律規(guī)定。
昨天傍晚，記者在銀都花園找到了一位姓王的別墅業(yè)主。這位姓王的業(yè)主告訴記者，他的連體別墅有500平方米左右，是以1.2萬元/平方米的單價(jià)從35位出資自然人當(dāng)中的一位手里購(gòu)買的。今年6月，他就提前拿到房子和相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。“別墅是出資人自住的，辦證比較簡(jiǎn)單，但其他的小高層作為商品房，需要竣工驗(yàn)收，至今也未獲得通過。”王先生說。
王先生告訴記者，當(dāng)初從自然出資人手里購(gòu)買這套別墅，主要是考慮價(jià)格比周邊要低一些，比較劃算。而由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)面7棟小高層商品房還未開發(fā)就賣光了。
據(jù)了解，這35人當(dāng)時(shí)購(gòu)買土地花了3億多元，比掛牌價(jià)溢出了一億多元，而這幢樓盤的開發(fā)投入也達(dá)到2.7億元，盡管如此，每位集資人除了可享受一套500—1000多平方米的別墅外，還可以參與該項(xiàng)目賺取的一億多元紅利。
記者多次聯(lián)系出資人，但幾經(jīng)努力都成徒勞。盡管最后在一位業(yè)主的幫助下，打通了一位合伙人的電話，但對(duì)方一聽是采訪，便立即掛斷了電話。
對(duì)銀都花園項(xiàng)目的運(yùn)作模式，永康本土的開發(fā)商意見很大。一位姓李的房產(chǎn)商面對(duì)記者時(shí)頗有微詞。
“他們不僅逃避了政策的監(jiān)管，稅費(fèi)方面的優(yōu)惠條件也不是正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)可以享受的，這種模式肯定會(huì)對(duì)其他正規(guī)房地產(chǎn)業(yè)形成沖突，如果這種模式被多人效仿，對(duì)正規(guī)的房地產(chǎn)業(yè)的沖擊不小。”他說。
當(dāng)?shù)卣谥纸鉀Q銀都問題
銀都花園35位自然人開發(fā)的商品房當(dāng)作二手房買賣，沒有開發(fā)門檻，無需向房管部門備案，不受監(jiān)管，即使沒有產(chǎn)權(quán)證就賣掉房子，也因?yàn)樘幜P細(xì)則的缺失，而不受法律約束，房地產(chǎn)管理法的相關(guān)條文被架空。這么一來，自然人開發(fā)商的管理漏洞就體現(xiàn)出來了。
浙江海浩律師事務(wù)所的吳偉清律師認(rèn)為，以自然人自己建房，逃避了城市房地產(chǎn)相關(guān)法律的監(jiān)管，容易使購(gòu)房者的利益受到損害，而購(gòu)房戶在利益受到損害后，維權(quán)的難度也較大。“如果自然人建房是自住的，那無可厚非，但如果是拿來銷售的，那就必須要到工商部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)許可證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，否則就涉嫌違法。”
記者從永康市政府獲悉，針對(duì)銀都花園項(xiàng)目，永康市政府已經(jīng)出面協(xié)調(diào)此事，近期將組織專家對(duì)該樓盤進(jìn)行驗(yàn)收，盡快為銀都業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，預(yù)計(jì)半年左右就會(huì)全部辦好。記者昨天得知，銀都花園已經(jīng)通過消防驗(yàn)收。
這些，對(duì)渴盼和糾結(jié)已久的銀都花園業(yè)主來說，無疑是個(gè)好的信號(hào)。
