浙江在線3月10日訊(浙江在線記者 水盈盈 徐莉) 3月3日下午，浙江省著名房產(chǎn)研究和評(píng)論專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛先生蒞臨金華市文化中心，主持2017浙中地產(chǎn)論壇。金華市建設(shè)局、房協(xié)等領(lǐng)導(dǎo)以及浙江日?qǐng)?bào)、錢江晚報(bào)、金華多家主流媒體代表出席本次論壇。同時(shí)出席的還有金華各房地產(chǎn)開發(fā)商、商會(huì)代表。
房地產(chǎn)稅之劍懸起但可能落不下來
丁建剛指出，今年中央政府層面政策走勢(shì)和去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一樣，目前并沒有出臺(tái)新的成熟的長(zhǎng)效機(jī)制方案，將來有可能會(huì)選取房地產(chǎn)稅作為突破口。
針對(duì)房地產(chǎn)稅的最新進(jìn)展，住建部副部長(zhǎng)陸克華表示，“房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。”
丁建剛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法和征收是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本模式和制度安排的重要組成部分。但可能會(huì)與現(xiàn)行的土地出讓制度、土地使用權(quán)制度、中央和地方政府的分稅制等一系列法律法規(guī)有重疊和矛盾沖突之處。特別是已經(jīng)收取了高額的土地出讓金，可能涉嫌重復(fù)征稅，可能有重大的法理障礙。因此，房地產(chǎn)稅的立法從2013年十八屆三中全會(huì)提出，迄今已經(jīng)近四年時(shí)間，仍無任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展?？梢?，這一稅種立法難度之大。據(jù)他個(gè)人觀點(diǎn)，2017年，非常有可能的情形是，將房地產(chǎn)稅這把劍高高懸起，但可以肯定的是落不下來。
浙江省三四線城市市場(chǎng)特征：去庫(kù)存
提到我省三四線城市市場(chǎng)特征，丁建剛覺得，“去庫(kù)存”依然是當(dāng)下的主要任務(wù)。
由于三四線城市去庫(kù)存的情況不盡相同，且存在嚴(yán)重分化，對(duì)于三四線城市來說，主要任務(wù)仍然是去庫(kù)存。各地政府應(yīng)對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存任務(wù)，均采取了不同的有效措施。例如：實(shí)行貨幣化安置、有序減少土地供應(yīng)等方法。“庫(kù)存是一個(gè)供應(yīng)與去化之間的一種動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，三四線城市去庫(kù)存的成果也并不均衡。未來隨著土地供應(yīng)量加大等因素的影響，不排除部分縣市存在庫(kù)存量回升的可能性。”在丁建剛看來，浙江省內(nèi)三四線城市的市場(chǎng)供需關(guān)系飽和，甚至是供大于求，但結(jié)構(gòu)性、多樣性的產(chǎn)品依然存在市場(chǎng)機(jī)遇和空間。例如符合市場(chǎng)需求的精裝修產(chǎn)品，在三四線城市中較為少見。在三四線城市積壓較長(zhǎng)時(shí)間的庫(kù)存中，絕大部分都存在結(jié)構(gòu)性、多樣性的產(chǎn)品缺陷。
金華的市場(chǎng)特征：量增價(jià)穩(wěn)
近幾年，金華經(jīng)濟(jì)增速雖有所放緩，但三產(chǎn)比重逐步提升。在城市建設(shè)上，城市向南向東發(fā)展，舊城改造同步進(jìn)行，城市更新步伐加快，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。
對(duì)于金華的市場(chǎng)特征，丁建剛談到以下幾個(gè)方面：
一、量增價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)波動(dòng)小。金華房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著不溫不火，即使在其他城市房?jī)r(jià)上漲的大環(huán)境下，它依舊表現(xiàn)平穩(wěn)。僅從商品住宅成交情況來看，近年成交量基本在120~150萬平方米之間，成交價(jià)維持在8000~9000元/平方米左右。
二、市場(chǎng)封閉，投資理念淡薄。金華市購(gòu)房人群一直以本地人自住為主，加上蘭溪、永康、武義等周邊縣市人群，占比達(dá)九成以上。
三、城市沿江發(fā)展，板塊走向分化。金華主要沿婺江兩岸發(fā)展，特別是江南新城發(fā)展較快，較為成熟。
四、婺城區(qū)價(jià)位較低，處于快速發(fā)展階段。而與市中心存在斷層的婺城新區(qū)，庫(kù)存較高。
價(jià)格敏感，房?jī)r(jià)存在“天花板”。目前，金華市場(chǎng)總體房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格比較敏感，存在一定上限。近年金華購(gòu)房者可接受的最高房?jī)r(jià)也稍有上升，總價(jià)150萬元，單價(jià)在12000~13000元/平方米左右基本是普通購(gòu)房人群的“天花板”。
五、理論上，金華不缺房子，但是缺好房子。改善型需求在產(chǎn)品方面沒有特別大的突破,尚存在著市場(chǎng)空間。
