事實(shí)證明，前三天的內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要文件并非空穴來(lái)風(fēng)，房博會(huì)的臨時(shí)推遲，更是寓意深刻。

　　三天 后，市建委住房保障局出臺(tái)的《進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售管理的通知》(簡(jiǎn)稱“嘉五條”)，如約而至。

　　火得有點(diǎn)不正常的樓市，該適當(dāng)降降溫了。

　　1、 加強(qiáng)預(yù)售行為的控制，未取得商品房預(yù)售許可證之前不得以任何形式進(jìn)行銷售，包括認(rèn)籌及VIP卡販賣。

　　為了加強(qiáng)商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，企業(yè)在賣房之前要取得預(yù)售許可證;在未取得預(yù)售許可證之前，不可以通過(guò)認(rèn)籌、排號(hào)、VIP卡等方式把錢從老百姓手中吸引過(guò)來(lái)。如果開發(fā)商存在這種行為的，應(yīng)該主動(dòng)與買房人進(jìn)行清退，否則一旦查實(shí)，會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的處理。

　　點(diǎn)評(píng)：這是嘉興開發(fā)商常用的開盤手法。通過(guò)認(rèn)籌的形式，摸查客戶數(shù)量和意向價(jià)格，增加客戶粘性。但在此文件出臺(tái)后，樓盤未領(lǐng)預(yù)售證之前，所有的認(rèn)籌辦卡排號(hào)，都將被叫停。

　　2、 加強(qiáng)監(jiān)管捂盤和哄抬房?jī)r(jià)行為的整治措施，取得預(yù)售許可證的樓盤，必須得一次性將所有房源開出來(lái)銷售，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)捂盤惜售行為，將停止網(wǎng)簽。

　　市住房保障局的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，捂盤惜售和哄抬房?jī)r(jià)的行為將成為下一步整治的重點(diǎn)，“‘嘉五條’再次重申，取得預(yù)售許可證十日內(nèi)必須一次性把所有的房源都拿出來(lái)。針對(duì)部分開發(fā)商囤積居奇、人為制造緊張氣氛，借此來(lái)獲得更高利益的行為，在接下來(lái)的執(zhí)法檢查中我們要進(jìn)行重點(diǎn)整治，甚至有開發(fā)商將面臨停止網(wǎng)簽、媒體公示處罰結(jié)果、接受行政處罰等懲處。

　　點(diǎn)評(píng)：捂盤惜售的動(dòng)作，在這波行情里，也非常常見。為了控制銷售節(jié)奏，增加樓盤利潤(rùn)，而且在未見到樓市天花板之前，大量樓盤都降低了開盤頻率，和推盤節(jié)奏，減少了銷售套數(shù)，但在此文件出臺(tái)后，諸位，見好就收吧。

　　3、 加強(qiáng)商品房銷售代理公司的管理，商品房銷售代理公司必須在嘉興市住房保障局進(jìn)行備案，并在嘉興進(jìn)行完稅，方可進(jìn)行商品房代理銷售，銷售過(guò)程中不得發(fā)生搶客戶的打架行為，否則將停止網(wǎng)簽。

　　中介經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)在接受委托時(shí)，必須根據(jù)相應(yīng)的管理?xiàng)l例來(lái)住房保障局進(jìn)行備案，備案后才能在嘉興市進(jìn)行相應(yīng)的委托代理銷售。而且，中介經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)行為需要在嘉興完稅。

　　這還是我市第一次提出項(xiàng)目登記制度，即房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)承銷的商品房項(xiàng)目必須在屬地建設(shè)部門進(jìn)行登記，并報(bào)市住房部門備案，進(jìn)行逐項(xiàng)審核、逐條監(jiān)管。

　　另外，作為開發(fā)企業(yè)，如果確定需要委托代銷的，應(yīng)找已經(jīng)在住房保障局進(jìn)行過(guò)備案的機(jī)構(gòu)。在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)，要一并把簽訂委托代銷的信息報(bào)備審批機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批。在取得預(yù)售許可之后，相應(yīng)的委托代理信息要在購(gòu)房大廳中進(jìn)行公示，給老百姓知情權(quán)。

　　點(diǎn)評(píng)：本輪行情的起點(diǎn)就是上海分銷。一車車的大巴，將大量不明真相的上?？蛻魧?dǎo)入本地市場(chǎng)，在加速去化嘉興存量房的同時(shí)，也帶來(lái)了大量不符合規(guī)范的銷售現(xiàn)狀，比如售樓處截客打架，虛假宣傳，可謂泥沙俱下。這一條監(jiān)管，顯然是對(duì)癥下藥，更是維護(hù)房地產(chǎn)銷售行業(yè)正常穩(wěn)定發(fā)展的重要措施。

　　4，開發(fā)商和主管部門委托評(píng)估結(jié)合定價(jià)。

　　“嘉五條”，明確把原有的開發(fā)商“自主定價(jià)”的模式修改為開發(fā)商定價(jià)和主管部門委托評(píng)估相結(jié)合。

　　主管部門會(huì)委托第三方的中間機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。利用第三方獨(dú)立性公正性的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中肯的評(píng)估，從而確定一個(gè)比較合乎市場(chǎng)客觀實(shí)際的售價(jià)，避免以前定價(jià)的盲目性和隨意性。價(jià)格一經(jīng)確定不得調(diào)價(jià)，才核發(fā)預(yù)售許可證。

　　此外，“嘉五條”再次明確明碼標(biāo)價(jià)和一房一價(jià)，且價(jià)格需要在售樓大廳的顯著位置進(jìn)行公示。開發(fā)商的項(xiàng)目，一方面要報(bào)建設(shè)主管部門備案，另一方面也要報(bào)物價(jià)主管部門備案，由兩個(gè)部門對(duì)價(jià)格聯(lián)合進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)商的報(bào)價(jià)如存在畸高現(xiàn)象，各級(jí)主管部門將對(duì)其進(jìn)行約談。

　　市住房保障局的相關(guān)負(fù)責(zé)人也表態(tài)，要是房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，必要的時(shí)候我市也做出行政干預(yù)手段。前期，政府已經(jīng)做了大量的工作，也進(jìn)行了周密的部署。

　　點(diǎn)評(píng)：短期內(nèi)快速暴漲的樓市，對(duì)城市和行業(yè)都是傷害。此次主管部門加入監(jiān)管，委托第三方結(jié)合定價(jià)，短期內(nèi)將明顯抑制一手樓盤的過(guò)高定價(jià)。

　　5，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金和廣告的監(jiān)管。

　　加強(qiáng)商品房廣告發(fā)布的管理工作，不得誤導(dǎo)消費(fèi)者。在廣告宣傳中必須將預(yù)售證編號(hào)寫入其中，尚未取得預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告。加強(qiáng)項(xiàng)目登記管理制度及預(yù)售資金不得挪用的專項(xiàng)整治工作。

　　在前期的摸底調(diào)查中，市住房保障局的工作人員注意到，個(gè)別的開發(fā)企業(yè)會(huì)把購(gòu)房人的錢款截留用于他途，或者沒(méi)有將購(gòu)房人的錢款打入指定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而這些都屬于違規(guī)行為。

　　“如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商確實(shí)存在這些行為，我們將在第一時(shí)間停止其網(wǎng)簽，并要求監(jiān)管銀行督促整改。要是監(jiān)管銀行不履行監(jiān)管職責(zé)，我們會(huì)提請(qǐng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)調(diào)小組終止這家商業(yè)銀行對(duì)商品房的一切監(jiān)管職責(zé)。”市住房保障局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)我市將從兩個(gè)方面來(lái)確保購(gòu)房人的利益。另外，在樓市火熱的當(dāng)下，一些開發(fā)商和中介經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的虛假宣傳也層出不窮。為了讓市民買到稱心的房子，此次我市將對(duì)虛假?gòu)V告再次SAY“NO”，并加強(qiáng)這方面的監(jiān)管。

　　“開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，凡是未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，不得發(fā)布預(yù)售廣告。取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，發(fā)布的廣告必須真實(shí)準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售項(xiàng)目的信息，發(fā)布的商品房廣告必須要載明預(yù)售許可證的編號(hào)。”市住房保障局的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果確實(shí)存在違法行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門和房地產(chǎn)主管部門將根據(jù)《廣告法》和《房地產(chǎn)管理法》等對(duì)其進(jìn)行處罰。

　　點(diǎn)評(píng)：“六條地鐵，三條高鐵，2026年奧運(yùn)會(huì)承辦城市”，類似各種虛假?gòu)V告在此次分銷為主的行情中層出不窮。以上監(jiān)管，也是為了保障樓市可持續(xù)性的有序發(fā)展。

　　最后點(diǎn)評(píng)：

　　這五條，招招打擊嘉興樓市過(guò)熱時(shí)代的痛點(diǎn)。

　　這五條，也是中央直接監(jiān)管之前，嘉興地方主管部門，能做出的最嚴(yán)厲的自救。

　　對(duì)，這是自救，更是對(duì)嘉興樓市的保護(hù)。

　　在條款里，我們沒(méi)有看到有關(guān)“限購(gòu)，限貸”方面的任何詞匯，也更沒(méi)有限制外地人買房的任何舉措。所有的條款，都在從供給側(cè)下手。

　　用最通俗的話說(shuō)吧，按照今年房?jī)r(jià)實(shí)際上漲的比例，嘉興已經(jīng)走在限購(gòu)限貸的邊緣。但一旦實(shí)行限購(gòu)限貸，嘉興將重新回到前五年的市場(chǎng)冰封期，存量加大，房子難賣，土地拍賣冷清，這是任何一方都不愿意看到的。----對(duì)于購(gòu)買人亦是如此，第二套房六成首付，不賣房就無(wú)法改善，這樣的購(gòu)房環(huán)境，你愿意么?

　　就讓我們嘉興的房?jī)r(jià)，安靜一會(huì)吧。

　　短期觀點(diǎn)：

　　國(guó)慶7天19個(gè)城市限購(gòu)限貸，之后還有陸續(xù)跟進(jìn)，如此大的全國(guó)范圍，各大熱門城市出臺(tái)調(diào)控，顯然是來(lái)自更高層面的壓力。即便嘉興靠自救避開限購(gòu)限貸，短期內(nèi)的橫盤調(diào)整，也不可避免。

　　長(zhǎng)期觀點(diǎn)：

　　盡管大城市紛紛限購(gòu)，并且提高了落戶門檻。但是，人口流向三大都市圈的大趨勢(shì)卻沒(méi)有改變。這也成為20多城市國(guó)慶發(fā)布樓市調(diào)控政策以后，人口向三大城市群的中小城市轉(zhuǎn)移的邏輯推理依據(jù)。

　　滬嘉同城沒(méi)有改變，我們與兩大城市間的距離沒(méi)有改變，上海需求依然沒(méi)有改變，嘉興住宅的整體開發(fā)水平?jīng)]有改變。所以，依然看好嘉興的長(zhǎng)線表現(xiàn)。