事實證明，前三天的內(nèi)部會議紀要文件并非空穴來風(fēng)，房博會的臨時推遲，更是寓意深刻。

　　三天 后，市建委住房保障局出臺的《進一步規(guī)范商品房銷售管理的通知》(簡稱“嘉五條”)，如約而至。

　　火得有點不正常的樓市，該適當(dāng)降降溫了。

　　1、 加強預(yù)售行為的控制，未取得商品房預(yù)售許可證之前不得以任何形式進行銷售，包括認籌及VIP卡販賣。

　　為了加強商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，企業(yè)在賣房之前要取得預(yù)售許可證;在未取得預(yù)售許可證之前，不可以通過認籌、排號、VIP卡等方式把錢從老百姓手中吸引過來。如果開發(fā)商存在這種行為的，應(yīng)該主動與買房人進行清退，否則一旦查實，會進行相應(yīng)的處理。

　　點評：這是嘉興開發(fā)商常用的開盤手法。通過認籌的形式，摸查客戶數(shù)量和意向價格，增加客戶粘性。但在此文件出臺后，樓盤未領(lǐng)預(yù)售證之前，所有的認籌辦卡排號，都將被叫停。

　　2、 加強監(jiān)管捂盤和哄抬房價行為的整治措施，取得預(yù)售許可證的樓盤，必須得一次性將所有房源開出來銷售，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)捂盤惜售行為，將停止網(wǎng)簽。

　　市住房保障局的相關(guān)負責(zé)人介紹，捂盤惜售和哄抬房價的行為將成為下一步整治的重點，“‘嘉五條’再次重申，取得預(yù)售許可證十日內(nèi)必須一次性把所有的房源都拿出來。針對部分開發(fā)商囤積居奇、人為制造緊張氣氛，借此來獲得更高利益的行為，在接下來的執(zhí)法檢查中我們要進行重點整治，甚至有開發(fā)商將面臨停止網(wǎng)簽、媒體公示處罰結(jié)果、接受行政處罰等懲處。

　　點評：捂盤惜售的動作，在這波行情里，也非常常見。為了控制銷售節(jié)奏，增加樓盤利潤，而且在未見到樓市天花板之前，大量樓盤都降低了開盤頻率，和推盤節(jié)奏，減少了銷售套數(shù)，但在此文件出臺后，諸位，見好就收吧。

　　3、 加強商品房銷售代理公司的管理，商品房銷售代理公司必須在嘉興市住房保障局進行備案，并在嘉興進行完稅，方可進行商品房代理銷售，銷售過程中不得發(fā)生搶客戶的打架行為，否則將停止網(wǎng)簽。

　　中介經(jīng)濟機構(gòu)在接受委托時，必須根據(jù)相應(yīng)的管理條例來住房保障局進行備案，備案后才能在嘉興市進行相應(yīng)的委托代理銷售。而且，中介經(jīng)濟機構(gòu)的經(jīng)濟行為需要在嘉興完稅。

　　這還是我市第一次提出項目登記制度，即房產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)承銷的商品房項目必須在屬地建設(shè)部門進行登記，并報市住房部門備案，進行逐項審核、逐條監(jiān)管。

　　另外，作為開發(fā)企業(yè)，如果確定需要委托代銷的，應(yīng)找已經(jīng)在住房保障局進行過備案的機構(gòu)。在申報預(yù)售許可時，要一并把簽訂委托代銷的信息報備審批機構(gòu)進行審批。在取得預(yù)售許可之后，相應(yīng)的委托代理信息要在購房大廳中進行公示，給老百姓知情權(quán)。

　　點評：本輪行情的起點就是上海分銷。一車車的大巴，將大量不明真相的上?？蛻魧?dǎo)入本地市場，在加速去化嘉興存量房的同時，也帶來了大量不符合規(guī)范的銷售現(xiàn)狀，比如售樓處截客打架，虛假宣傳，可謂泥沙俱下。這一條監(jiān)管，顯然是對癥下藥，更是維護房地產(chǎn)銷售行業(yè)正常穩(wěn)定發(fā)展的重要措施。

　　4，開發(fā)商和主管部門委托評估結(jié)合定價。

　　“嘉五條”，明確把原有的開發(fā)商“自主定價”的模式修改為開發(fā)商定價和主管部門委托評估相結(jié)合。

　　主管部門會委托第三方的中間機構(gòu)，對項目的區(qū)位價格進行評估。利用第三方獨立性公正性的特點，對項目進行中肯的評估，從而確定一個比較合乎市場客觀實際的售價，避免以前定價的盲目性和隨意性。價格一經(jīng)確定不得調(diào)價，才核發(fā)預(yù)售許可證。

　　此外，“嘉五條”再次明確明碼標(biāo)價和一房一價，且價格需要在售樓大廳的顯著位置進行公示。開發(fā)商的項目，一方面要報建設(shè)主管部門備案，另一方面也要報物價主管部門備案，由兩個部門對價格聯(lián)合進行監(jiān)管。開發(fā)商的報價如存在畸高現(xiàn)象，各級主管部門將對其進行約談。

　　市住房保障局的相關(guān)負責(zé)人也表態(tài)，要是房價出現(xiàn)過快上漲的勢頭，必要的時候我市也做出行政干預(yù)手段。前期，政府已經(jīng)做了大量的工作，也進行了周密的部署。

　　點評：短期內(nèi)快速暴漲的樓市，對城市和行業(yè)都是傷害。此次主管部門加入監(jiān)管，委托第三方結(jié)合定價，短期內(nèi)將明顯抑制一手樓盤的過高定價。

　　5，加強商品房預(yù)售資金和廣告的監(jiān)管。

　　加強商品房廣告發(fā)布的管理工作，不得誤導(dǎo)消費者。在廣告宣傳中必須將預(yù)售證編號寫入其中，尚未取得預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告。加強項目登記管理制度及預(yù)售資金不得挪用的專項整治工作。

　　在前期的摸底調(diào)查中，市住房保障局的工作人員注意到，個別的開發(fā)企業(yè)會把購房人的錢款截留用于他途，或者沒有將購房人的錢款打入指定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而這些都屬于違規(guī)行為。

　　“如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商確實存在這些行為，我們將在第一時間停止其網(wǎng)簽，并要求監(jiān)管銀行督促整改。要是監(jiān)管銀行不履行監(jiān)管職責(zé)，我們會提請商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)調(diào)小組終止這家商業(yè)銀行對商品房的一切監(jiān)管職責(zé)。”市住房保障局的相關(guān)負責(zé)人表示，未來我市將從兩個方面來確保購房人的利益。另外，在樓市火熱的當(dāng)下，一些開發(fā)商和中介經(jīng)濟機構(gòu)的虛假宣傳也層出不窮。為了讓市民買到稱心的房子，此次我市將對虛假廣告再次SAY“NO”，并加強這方面的監(jiān)管。

　　“開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟機構(gòu)，凡是未取得預(yù)售許可證的商品房項目，不得發(fā)布預(yù)售廣告。取得預(yù)售許可證的項目，發(fā)布的廣告必須真實準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售項目的信息，發(fā)布的商品房廣告必須要載明預(yù)售許可證的編號。”市住房保障局的相關(guān)負責(zé)人說，如果確實存在違法行為的，市場監(jiān)管部門和房地產(chǎn)主管部門將根據(jù)《廣告法》和《房地產(chǎn)管理法》等對其進行處罰。

　　點評：“六條地鐵，三條高鐵，2026年奧運會承辦城市”，類似各種虛假廣告在此次分銷為主的行情中層出不窮。以上監(jiān)管，也是為了保障樓市可持續(xù)性的有序發(fā)展。

　　最后點評：

　　這五條，招招打擊嘉興樓市過熱時代的痛點。

　　這五條，也是中央直接監(jiān)管之前，嘉興地方主管部門，能做出的最嚴厲的自救。

　　對，這是自救，更是對嘉興樓市的保護。

　　在條款里，我們沒有看到有關(guān)“限購，限貸”方面的任何詞匯，也更沒有限制外地人買房的任何舉措。所有的條款，都在從供給側(cè)下手。

　　用最通俗的話說吧，按照今年房價實際上漲的比例，嘉興已經(jīng)走在限購限貸的邊緣。但一旦實行限購限貸，嘉興將重新回到前五年的市場冰封期，存量加大，房子難賣，土地拍賣冷清，這是任何一方都不愿意看到的。----對于購買人亦是如此，第二套房六成首付，不賣房就無法改善，這樣的購房環(huán)境，你愿意么?

　　就讓我們嘉興的房價，安靜一會吧。

　　短期觀點：

　　國慶7天19個城市限購限貸，之后還有陸續(xù)跟進，如此大的全國范圍，各大熱門城市出臺調(diào)控，顯然是來自更高層面的壓力。即便嘉興靠自救避開限購限貸，短期內(nèi)的橫盤調(diào)整，也不可避免。

　　長期觀點：

　　盡管大城市紛紛限購，并且提高了落戶門檻。但是，人口流向三大都市圈的大趨勢卻沒有改變。這也成為20多城市國慶發(fā)布樓市調(diào)控政策以后，人口向三大城市群的中小城市轉(zhuǎn)移的邏輯推理依據(jù)。

　　滬嘉同城沒有改變，我們與兩大城市間的距離沒有改變，上海需求依然沒有改變，嘉興住宅的整體開發(fā)水平?jīng)]有改變。所以，依然看好嘉興的長線表現(xiàn)。