在“寸土寸金”的上海周邊，嘉興是一個(gè)稀罕的存在——多年如一日的房價(jià)，不僅難與蘇州等地市比肩，甚至還不如其下轄的縣級市。
上海出臺(tái)“史上最嚴(yán)”的樓市“3·25新政”后，4月滬上新房成交量相較3月份近乎腰斬。被限購者的恐慌情緒開始外溢，很快波及上海外圍，嘉興也是受益者之一。
然而，嘉興是一個(gè)典型的去庫存城市，滬上樓市的波瀾到了嘉興，總是泛不起多大水花：支柱產(chǎn)業(yè)的缺乏、人口導(dǎo)入的不足，以及前幾年過大的土地供應(yīng)量和政府的安置房建設(shè)，使嘉興的房價(jià)依然在洼地徘徊。如果說價(jià)值決定價(jià)格，未來的嘉興樓市有多大空間?會(huì)有哪些機(jī)遇?如果上海到嘉興的城際地鐵開通，嘉興會(huì)是下一個(gè)佛山嗎?
多年“火”不起來的嘉興
上海“3·25新政”的蝴蝶效應(yīng)十分明顯。
嘉興商品房在線銷售備案管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，3月，嘉興市本級成交各類商品房約3164套，日均成交102套，總成交金額約257429萬元;整體成交量環(huán)比(1301套)猛漲143.20%;同比(1832套)上漲72.71%，創(chuàng)下近九年來的同期新高。
3月到5月，嘉興樓市連續(xù)3個(gè)月成交突破3000套，這是2009年至今，嘉興樓市史無前例的一個(gè)里程碑。
嘉興市位于杭嘉湖平原腹心地帶，是長江三角洲重要城市之一，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里。然而，就是在這樣一個(gè)區(qū)位優(yōu)勢明顯的地方，樓市多年來卻一直不溫不火。此次，上海“3·25新政”的效應(yīng)使得銷量大幅上升，但均價(jià)還在7000多元徘徊。
這一均價(jià)，與周邊的滬、杭、蘇等大城市的房價(jià)不可相提并論。即使與寧波相比，嘉興這些年樓市的爬坡也十分緩慢。新湖中寶(600208.SH)旗下的嘉興新湖中房置業(yè)有限公司(下稱“新湖中房”)銷售經(jīng)理王贊春告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，2007年～2008年，嘉興市本級的樓市均價(jià)是4000多元，寧波市本級的樓市均價(jià)在4500多元，差距并不明顯;然而，現(xiàn)在寧波市本級的樓市均價(jià)已達(dá)2萬多元。
一位當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商劉先生(化名)告訴本報(bào)記者，嘉興市也經(jīng)歷過2009～2010年的溫州炒房團(tuán)，那波行情拉動(dòng)比較大，主城區(qū)的房價(jià)基本都在萬元以上，但炒房團(tuán)撤走后，市場就慢慢回落了。到了2013年，又來了一波行情，那一年劉先生所在公司的銷售額超6億元。而2014年和2015年的情況就相對不那么好了。目前，嘉興市的庫存去化周期在15～17個(gè)月左右。嘉興市因?yàn)榍皫啄晖恋毓?yīng)量大，現(xiàn)在很難通過推地價(jià)的方式來推動(dòng)房價(jià)?？傮w上來說，嘉興市場比較平穩(wěn)。
“2009年那波行情，是由于當(dāng)時(shí)浙江省對嘉興市的規(guī)劃倡導(dǎo)，提出作‘上海的后花園’，另外一個(gè)原因是上海到嘉興的高鐵建設(shè)，吸引了嘉興市民紛紛投入樓市。”新湖中房營銷總監(jiān)水浩峰告訴記者，當(dāng)時(shí)整個(gè)嘉興只有南湖區(qū)板塊被稱為“上海的后花園”，因?yàn)殡x高鐵近，南湖板塊瘋漲，最高漲至1萬元出頭。2008年均價(jià)從原先的四五千漲到7000多元，2009年到了頂峰。
從2010年年初開始，為遏制房價(jià)過快上漲，國家相繼發(fā)布了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策，4月份更是密集發(fā)布了4大調(diào)整政策。緊接著，嘉興也出臺(tái)了相應(yīng)的限購政策。
水浩峰告訴記者，當(dāng)時(shí)他在做旭輝廣場的酒店式公寓產(chǎn)品。該公寓位于嘉興市戴夢得購物中心旁邊，可稱是市中心最好的位置。3月底，他們開出的300套全部賣完了，而4月15日他們開盤的300多套，只賣出170多套。而這170套的購買者里，嘉興本地居民只占到10%，之前嘉興本地居民一般能占到70%，這說明嘉興本地居民持續(xù)性的消化能力在減退。同時(shí)，在限購政策的影響下，整體去化量從原先的95%以上降到了65%，而且這65%的去化量中有九成是溫州投資客，然而因?yàn)橄拶徴叱雠_(tái)，這些投資客沒有一個(gè)能簽合同的，除非能轉(zhuǎn)換成一次性付款。
缺乏支柱產(chǎn)業(yè)
嘉興樓市多年來不溫不火的原因何在?
除了前幾年土地供應(yīng)量過大之外，劉先生告訴記者，他認(rèn)為嘉興市沒有可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和導(dǎo)入人口的支柱產(chǎn)業(yè)，土地出讓占地方GDP比重較大。當(dāng)年市場行情好的時(shí)候，劉先生的公司6個(gè)億的年銷售額給當(dāng)?shù)囟愂站拓暙I(xiàn)了6000萬，而市場行情不好時(shí)，相應(yīng)的稅收就一落千丈了。此外，政府大量的安置房也拉低了房價(jià)。
嘉興市的房價(jià)不僅低于周邊城市，還低于其下轄的幾個(gè)縣(包括縣級市)。中國房產(chǎn)超市網(wǎng)顯示，就住宅均價(jià)而言，2016年5月，海寧為8754元/立方米，桐鄉(xiāng)為 7336元/立方米，平湖為7277元/立方米，嘉興為6535元/立方米，嘉善為6452元/立方米，海鹽為5277元/立方米。
究其原因，劉先生告訴記者，這五個(gè)縣的總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力都要比嘉興強(qiáng)，它們都有自己的支柱產(chǎn)業(yè)，比如海寧有皮革城，桐鄉(xiāng)主打絲織品、羊毛衫，平湖有服裝產(chǎn)業(yè)，嘉善有膠合板、箱包產(chǎn)業(yè)，海鹽有秦山核電。而由于行政體制的原因，這5個(gè)縣在財(cái)政上都有較大自主權(quán)。
劉先生說，海寧的房價(jià)高于嘉興還有一個(gè)原因，海寧的土地供應(yīng)量是有計(jì)劃的，因?yàn)樗凶约旱闹еa(chǎn)業(yè)，不完全依賴房地產(chǎn)。目前，相比嘉興樓市各類商品房7000多元的均價(jià)，海寧的均價(jià)達(dá)到了1萬元左右，高的有1.4萬～1.5萬元。
嘉興又稱“禾城”，水系發(fā)達(dá)，歷來以農(nóng)業(yè)為主。十二五期間，嘉興市政府在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上也做了努力，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從5.5∶57.7∶36.8調(diào)整為4.0∶52.6∶43.4。2015年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3517.1億元，增長7%。然而在工業(yè)上，傳統(tǒng)制造業(yè)仍占多數(shù)。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前，在嘉興，輪胎、棉紡、化工等高污染和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)較多，雖然近十年嘉興也引進(jìn)了一些新型制造業(yè)，比如小米手機(jī)加工廠、做航空配件的臺(tái)資企業(yè)敏實(shí)等，但畢竟是少數(shù)。上海目前在轉(zhuǎn)移一部分產(chǎn)業(yè)，嘉興還處于對接的過程中。
