10月11日，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布文件指出，國(guó)務(wù)院原則同意《嘉興市城市總體規(guī)劃(2003-2020年)(2017年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱“總體規(guī)劃”)。

　　總體規(guī)劃對(duì)嘉興到杭州和上海的軌道交通進(jìn)行了部署。分析人士認(rèn)為，國(guó)務(wù)院批復(fù)嘉興城市規(guī)劃，推動(dòng)嘉興全面接軌上海，一方面有利于緩減上海的樓市壓力，一方面也表明了長(zhǎng)三角首個(gè)都市圈聯(lián)動(dòng)效應(yīng)正加速形成。

　　同策咨詢張宏偉指出，上海對(duì)接嘉興軌道交通給樓市帶來的影響，將不亞于上海與昆山的軌道交通對(duì)接。交通條件的改善，對(duì)于上海人口外溢、都市圈人口導(dǎo)入有一定積極作用。但他指出，都市圈的健康發(fā)展需要有人口導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)輸入。以東京都市圈發(fā)展經(jīng)驗(yàn)為例，在產(chǎn)業(yè)沒有疏導(dǎo)出去的前提下，反而造成外圍都市圈人口又向東京集聚。因此，尤其在優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育資源都集中在上海的前提下，配套優(yōu)勢(shì)能夠適當(dāng)轉(zhuǎn)移出去，才有可能實(shí)現(xiàn)人口疏導(dǎo)。

　　軌交加速城市群聯(lián)通

　　嘉興市與上海市的加速聯(lián)動(dòng)始于今年年中。2017年6月，浙江省發(fā)改委印發(fā)《嘉興市創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)實(shí)施方案》。2017年7月，《嘉興市創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)行動(dòng)計(jì)劃(2017-2020)》(以下簡(jiǎn)稱“行動(dòng)計(jì)劃”)出爐，指出要推動(dòng)打造浙滬一體化交通體系樞紐地，推進(jìn)“四網(wǎng)一空港一樞紐”建設(shè)。

　　具體而言，嘉興計(jì)劃新建2條上海都市圈區(qū)域鐵路工程，力爭(zhēng)基本建成滬乍杭鐵路(嘉興段)，開工建設(shè)通蘇嘉鐵路，貫通滬杭高鐵和滬蘇湖高鐵。謀劃推進(jìn)3項(xiàng)城際通勤對(duì)接工程，積極謀劃平湖連接上海金山支線軌道交通工程。

　　公路方面，加快推進(jìn)杭州灣跨海大橋北接線二期工程等項(xiàng)目，做好320國(guó)道改造線位方案研究等工作，進(jìn)一步暢通公路對(duì)接。公交方面，加快推動(dòng)與上海毗鄰區(qū)域公交常態(tài)化運(yùn)營(yíng)，2017年新開通2條(含)以上。航道方面，加快“三橫三縱一通道”內(nèi)河高等級(jí)航道及浙北集裝箱運(yùn)輸通道建設(shè)，深化推進(jìn)杭平申線航道改造工程、湖嘉申線(嘉興段)二期等項(xiàng)目。港口方面，扎實(shí)推進(jìn)與上海港、寧波舟山港協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)通關(guān)一體化運(yùn)作。

　　交通之外，嘉興還計(jì)劃在信息基礎(chǔ)、公共服務(wù)、教育領(lǐng)域、衛(wèi)生領(lǐng)域、社保文化領(lǐng)域深化與上海合作，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、人才三大重點(diǎn)合作平臺(tái)對(duì)接。

　　根據(jù)規(guī)劃，此舉旨在發(fā)揮上海區(qū)域中心城市的輻射帶動(dòng)作用。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道，這次規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了嘉興和周邊城市聯(lián)系的思路，交通設(shè)施的改善將起到積極作用。實(shí)際上嘉興樓市在今年相對(duì)活躍，這和長(zhǎng)三角的市場(chǎng)活躍有關(guān)，但很難說是嘉善縣(江浙滬交匯處)自身獨(dú)特的因素而帶來的活躍。不過通過本次規(guī)劃，嘉興后續(xù)交通配套設(shè)施的完善會(huì)為其城市投資和居住價(jià)值加分。但有一點(diǎn)需要關(guān)注，即如果出現(xiàn)各類炒作投機(jī)行為，那么類似嘉善縣啟動(dòng)限售等調(diào)控措施，也有可能發(fā)生。

　　疏解上海樓市壓力

　　都市圈是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)最活躍、最重要的區(qū)域，健康的都市圈發(fā)展對(duì)緩解特大城市住房短缺、城市公共服務(wù)供給不足、環(huán)境惡化等城市病有重要作用。

　　以東京都市圈為例，根據(jù)2014年國(guó)家發(fā)改委和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的報(bào)告，東京都市圈大致是以東京市區(qū)為中心，半徑30-50公里的范圍。2010年，東京都市圈總?cè)丝诩s3561萬人，占全國(guó)人口的27.8%;GDP占日本全國(guó)的三分之一。城市化水平達(dá)到90%以上。

　　為緩解中心城區(qū)人口壓力和疏解城區(qū)功能，東京都市圈發(fā)展過程中進(jìn)行了大量的新城建設(shè)。其初衷是為解決中心城區(qū)人口的居住難題，而到中心城區(qū)的通勤時(shí)間不宜過長(zhǎng)，因此交通建設(shè)十分重要。據(jù)分析，日本的城鎮(zhèn)化與城際軌道交通建設(shè)是同步的，從港北新城和柏葉市到東京市內(nèi)，乘城軌30公里左右的距離，大概需要一個(gè)小時(shí)。

　　從人口空間分布看，東京都市圈大致可分為核心區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。根據(jù)中國(guó)社科院人口所2016年發(fā)布的人口與勞動(dòng)綠皮書，上海外環(huán)內(nèi)土地面積為630平方公里，中心城人口密度為14524人/平方公里(2000年)，高于東京都市圈核心區(qū)人口密度。綠皮書表示，從整體規(guī)模來看，上海都市圈人口總量已經(jīng)接近東京都市圈，位居全球第二。從相關(guān)人口增速來看，上海都市圈人口總量將在最近3至5年內(nèi)超過東京都市圈，成為全球第一大都市圈。

　　上海都市圈的概念在去年被正式定義。2016年8月，《上海市城市總體規(guī)劃(2016-2040)(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃草案》)向社會(huì)公示，根據(jù)規(guī)劃，未來將構(gòu)建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區(qū)協(xié)同發(fā)展的“1+6”上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應(yīng)。

　　《規(guī)劃草案》顯示，至2040年上海人口調(diào)控目標(biāo)為2500萬人左右，并要求全市規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模控制在3200平方公里以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”。周邊中小城市的發(fā)展對(duì)中心城區(qū)的人口高度膨脹有疏導(dǎo)作用。

　　前述分析師指出，此次國(guó)務(wù)院批復(fù)嘉興進(jìn)一步對(duì)接上海，利于緩減上海的人口膨脹，釋放樓市壓力。上海都市圈外溢價(jià)值凸顯，周邊城市也有望迎來新一輪的發(fā)展。

　　同策咨詢發(fā)布的《長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》就指出，作為全國(guó)最大的城市群體，經(jīng)濟(jì)效益高、要素流動(dòng)快的區(qū)域，2011-2015年間長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占比都優(yōu)于全國(guó)，并逐漸實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)(從2014年起第三產(chǎn)業(yè)占比超過第二產(chǎn)業(yè)占比)。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與人口流入促進(jìn)了都市圈的形成。2014年開始長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)(住宅)開發(fā)投資增速趕超全國(guó)水平，但房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，上海以主導(dǎo)地位領(lǐng)先其他區(qū)域，省會(huì)城市南京和杭州緊隨其后。在經(jīng)濟(jì)和人口的雙重作用下，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)以人口拉動(dòng)為主導(dǎo)，區(qū)域內(nèi)人口驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)需求的過程逐漸被強(qiáng)化。

　　嘉興的經(jīng)濟(jì)與樓市發(fā)展也正受到上海的外溢作用影響。張宏偉認(rèn)為，今年嘉興樓市可以說是進(jìn)入“高房?jī)r(jià)、穩(wěn)成交”的“新常態(tài)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，嘉興今年已出讓的17幅宅地平均樓面價(jià)達(dá)6648元/平方米。不論是市中心，還是秀湖、高鐵、湘家蕩等熱門板塊，乃至邊緣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊，都受到高度關(guān)注。