記者 連俊翔 實(shí)習(xí)生 任沈浩

  7月9日，上海第三批次土拍結(jié)束，這是自“滬九條”出臺(tái)后的首批宅地出讓?zhuān)彩巧虾Ｈ∠鐑r(jià)率10%的封頂原則后的首場(chǎng)土拍。同時(shí)，本次出讓地塊也未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

  13家房企對(duì)4幅地塊展開(kāi)新一輪廝殺，最終4幅地塊全部完成出讓?zhuān)渲?幅地塊以底價(jià)成交，2幅地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率9.58%，總成交金額約91.33億元。

  此次土拍，有幾個(gè)信號(hào)值得解讀：

  土拍溢價(jià)率上漲

  從溢價(jià)率看，上海土拍市場(chǎng)回暖跡象比較明顯。與前幾批次的溢價(jià)率相比，這次平均溢價(jià)率為9.58%，高于今年第一批次的9%、第二批次的5.78%。尤其是熱門(mén)地塊，楊浦平?jīng)龅貕K憑借內(nèi)環(huán)內(nèi)的地理位置，吸引了9家房企競(jìng)拍，競(jìng)拍輪數(shù)多達(dá)60輪，最后以21.18%的高溢價(jià)率被保利發(fā)展競(jìng)得。

  楊浦長(zhǎng)白地塊則在經(jīng)過(guò)79輪競(jìng)價(jià)后，以17.12%的溢價(jià)率被北京城建和越秀聯(lián)合體競(jìng)得。

  不過(guò)，冷熱不均的問(wèn)題也依舊存在。

  從去年第二批次土拍開(kāi)始，底價(jià)成交比例便在提高，今年第三批次土拍中，寶山顧村與奉賢新城兩宗遠(yuǎn)郊地塊，由于為非熱點(diǎn)地塊，均以底價(jià)成交。

  高端住宅熱銷(xiāo)

  楊浦2幅地塊不僅溢價(jià)率高，樓板價(jià)也刷新楊浦近三年招拍掛樓板紀(jì)錄，平?jīng)龅貕K為88462元/平方米，長(zhǎng)白地塊為70272元/平方米。這側(cè)面反映出上海對(duì)高端住宅的市場(chǎng)需求旺盛。

  從總價(jià)上來(lái)看，上半年，上海總價(jià)在3000萬(wàn)以上的高端住宅成交了1544套，同比增長(zhǎng)221%，刷新近10年來(lái)成交規(guī)模紀(jì)錄。具體來(lái)看，總價(jià)在5000萬(wàn)元以上的高端住宅同比增長(zhǎng)最多，達(dá)到422%，成交308套。過(guò)億元豪宅銷(xiāo)量也有所提高。據(jù)悉，上半年，全國(guó)共成交18套過(guò)億元豪宅，其中上海占了近八成，同比增長(zhǎng)180%。

  上海高端住宅市場(chǎng)的升溫，與市場(chǎng)供應(yīng)量增多有關(guān)，由于前期供應(yīng)量較少，導(dǎo)致部分被壓抑的需求在今年得到集中釋放。

  數(shù)據(jù)顯示，上海上半年累計(jì)供應(yīng)23個(gè)均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的高端住宅，接近一半的樓盤(pán)去化率達(dá)到100%，均價(jià)在14.6萬(wàn)/平方米的中海領(lǐng)邸·玖序，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到272%，在2小時(shí)內(nèi)便實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。

  “滬九條”刺激明顯

  除了高端住宅，這次土拍也從側(cè)面反映出“滬九條”對(duì)上海樓市的刺激效應(yīng)。

  根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，雖然6月上海商品房成交情況同比依舊為負(fù)增長(zhǎng)，但降幅明顯收窄。5月商品房成交面積同比下降28.79%，而6月降幅收窄至19.75%。

  細(xì)化到成交情況上，“滬九條”的影響更為明顯。

  首先來(lái)看一手房情況。在“滬九條”出臺(tái)前，上海5月每日平均簽約一手房369套，峰值為5月6日，簽約772套。而以“滬九條”出臺(tái)的5月27日為節(jié)點(diǎn)，5月27日至7月11日，上海每日平均簽約一手房468套，增幅達(dá)到26.83%，簽約峰值也增加到了單日1264套。

  二手房的成交漲幅更大。在5月27日之前，上海日均二手房的成交套數(shù)為549套。在新政出臺(tái)后，5月27日至7月11日，二手房的日均成交套數(shù)增加至819套，增幅達(dá)到49.18%。根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，6月上海二手房住宅成交規(guī)模創(chuàng)2021年7月以來(lái)的紀(jì)錄，成交面積197.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)38%，同比增長(zhǎng)89%。

  成交放量，說(shuō)明市場(chǎng)信心開(kāi)始回歸。土拍溢價(jià)率則是下一周期的前期指標(biāo)之一，說(shuō)明房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)尤其是高端改善市場(chǎng)前景的看好。