記者 連俊翔 實習(xí)生 任沈浩

  7月9日，上海第三批次土拍結(jié)束，這是自“滬九條”出臺后的首批宅地出讓，也是上海取消溢價率10%的封頂原則后的首場土拍。同時，本次出讓地塊也未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動價。

  13家房企對4幅地塊展開新一輪廝殺，最終4幅地塊全部完成出讓，其中2幅地塊以底價成交，2幅地塊溢價成交，平均溢價率9.58%，總成交金額約91.33億元。

  此次土拍，有幾個信號值得解讀：

  土拍溢價率上漲

  從溢價率看，上海土拍市場回暖跡象比較明顯。與前幾批次的溢價率相比，這次平均溢價率為9.58%，高于今年第一批次的9%、第二批次的5.78%。尤其是熱門地塊，楊浦平?jīng)龅貕K憑借內(nèi)環(huán)內(nèi)的地理位置，吸引了9家房企競拍，競拍輪數(shù)多達(dá)60輪，最后以21.18%的高溢價率被保利發(fā)展競得。

  楊浦長白地塊則在經(jīng)過79輪競價后，以17.12%的溢價率被北京城建和越秀聯(lián)合體競得。

  不過，冷熱不均的問題也依舊存在。

  從去年第二批次土拍開始，底價成交比例便在提高，今年第三批次土拍中，寶山顧村與奉賢新城兩宗遠(yuǎn)郊地塊，由于為非熱點地塊，均以底價成交。

  高端住宅熱銷

  楊浦2幅地塊不僅溢價率高，樓板價也刷新楊浦近三年招拍掛樓板紀(jì)錄，平?jīng)龅貕K為88462元/平方米，長白地塊為70272元/平方米。這側(cè)面反映出上海對高端住宅的市場需求旺盛。

  從總價上來看，上半年，上?？們r在3000萬以上的高端住宅成交了1544套，同比增長221%，刷新近10年來成交規(guī)模紀(jì)錄。具體來看，總價在5000萬元以上的高端住宅同比增長最多，達(dá)到422%，成交308套。過億元豪宅銷量也有所提高。據(jù)悉，上半年，全國共成交18套過億元豪宅，其中上海占了近八成，同比增長180%。

  上海高端住宅市場的升溫，與市場供應(yīng)量增多有關(guān)，由于前期供應(yīng)量較少，導(dǎo)致部分被壓抑的需求在今年得到集中釋放。

  數(shù)據(jù)顯示，上海上半年累計供應(yīng)23個均價超10萬元/平方米的高端住宅，接近一半的樓盤去化率達(dá)到100%，均價在14.6萬/平方米的中海領(lǐng)邸·玖序，認(rèn)購率達(dá)到272%，在2小時內(nèi)便實現(xiàn)清盤。

  “滬九條”刺激明顯

  除了高端住宅，這次土拍也從側(cè)面反映出“滬九條”對上海樓市的刺激效應(yīng)。

  根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，雖然6月上海商品房成交情況同比依舊為負(fù)增長，但降幅明顯收窄。5月商品房成交面積同比下降28.79%，而6月降幅收窄至19.75%。

  細(xì)化到成交情況上，“滬九條”的影響更為明顯。

  首先來看一手房情況。在“滬九條”出臺前，上海5月每日平均簽約一手房369套，峰值為5月6日，簽約772套。而以“滬九條”出臺的5月27日為節(jié)點，5月27日至7月11日，上海每日平均簽約一手房468套，增幅達(dá)到26.83%，簽約峰值也增加到了單日1264套。

  二手房的成交漲幅更大。在5月27日之前，上海日均二手房的成交套數(shù)為549套。在新政出臺后，5月27日至7月11日，二手房的日均成交套數(shù)增加至819套，增幅達(dá)到49.18%。根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，6月上海二手房住宅成交規(guī)模創(chuàng)2021年7月以來的紀(jì)錄，成交面積197.4萬平方米，環(huán)比增長38%，同比增長89%。

  成交放量，說明市場信心開始回歸。土拍溢價率則是下一周期的前期指標(biāo)之一，說明房企對未來市場尤其是高端改善市場前景的看好。