目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

　　“土地證到期了，可不可以正常過戶?”

　　2016年12月26日一大早，浙江溫州齊女士來到該市房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中心，向工作人員咨詢。

　　“文件已經(jīng)出來了，現(xiàn)在已經(jīng)可以正常過戶了。”工作人員回答道。

　　工作人員所指文件，即為2016年11月27日發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。該《意見》的發(fā)布，對(duì)于溫州“撞限房”問題的解決，提供了指導(dǎo)意見。同時(shí)，《意見》也明確提出研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。

　　半年前，溫州市部分市民因土地使用年限到期，而無法辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)問題經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w披露后，在全國(guó)引起廣泛關(guān)注。

　　小煩惱鬧出大問題

　　2016年4月，溫州市民王先生通過一家房產(chǎn)中介，相中了溫州市區(qū)水心榆組團(tuán)的一套房子。買賣雙方辦理完房產(chǎn)證過戶手續(xù)后，卻意外發(fā)現(xiàn)房屋的《國(guó)有土地使用證》已于2016年3月4日過期了。

　　王先生說：“我們現(xiàn)在房子拿不過來，房東拿不到錢。”

　　“現(xiàn)在房產(chǎn)證已經(jīng)過戶給對(duì)方了，現(xiàn)在土地證過不了。”房東齊女士告訴記者。

　　無獨(dú)有偶，安徽的王女士于4年前在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套價(jià)值百萬的房子。然而在轉(zhuǎn)讓過程中，也意外發(fā)現(xiàn)土地使用年限于2016年3月4日到期。

　　隨著此事件的披露，溫州開始不斷有市民反映，他們持有的土地證上寫著土地年限均為20年，而且都到期了，正常買賣二手房也發(fā)現(xiàn)無法完成交易。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。

　　此后，經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)房產(chǎn)存在這種情況。而從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。

　　據(jù)悉，溫州這批20世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在全國(guó)可能也屬先例。

　　國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

　　當(dāng)時(shí)，為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，溫州市為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，將土地使用權(quán)按20-70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額，由此便出現(xiàn)了一批住宅用地的使用權(quán)期限為20年的特殊情況。

　　溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清表示，在國(guó)家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

　　對(duì)于上述歷史原因造成的問題，溫州市國(guó)土資源局匯報(bào)至浙江省國(guó)土資源廳。隨即，該廳就如何處理少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期問題，向國(guó)土資源部發(fā)出請(qǐng)示函，尋求解決之道。

　　過渡性意見出臺(tái)

　　2016年11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布，明確提出研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。該《意見》的發(fā)布，為溫州解決“撞限房”問題提出了指導(dǎo)性意見。

　　12月23日，國(guó)土資源部舉行新聞發(fā)布會(huì)，副部長(zhǎng)王廣華透露，針對(duì)溫州20年住房土地使用權(quán)到期問題，國(guó)土資源部和住建部會(huì)商后向浙江省國(guó)土資源廳進(jìn)行了回復(fù)，目前在法律安排明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng);不需要收取費(fèi)用;正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)。

　　記者獲悉，國(guó)土資源部提出的“兩不一正常”過渡性辦法，是根據(jù)《意見》的要求，結(jié)合溫州出現(xiàn)的特殊情況而制定的，主要考慮是便民、利民，在相關(guān)法律安排出臺(tái)前，由地方根據(jù)本地實(shí)際，先解決一些群眾當(dāng)前面臨的住房不能過戶等實(shí)際問題，維護(hù)群眾權(quán)益，解決行政管理部門在房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等工作中遇到的操作難題。

　　對(duì)此，國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云解讀為，“國(guó)土部所說過渡性，一是未來怎么做，還需要法律來定，現(xiàn)在也拿不準(zhǔn);二是大范圍的還沒到來，先臨時(shí)性處理。”

　　鄒曉云認(rèn)為，現(xiàn)在的文件雖然針對(duì)的是一個(gè)具體的案子，但是有很寬的指導(dǎo)性，別的地方如果有類似的情況可以參照這個(gè)做法。

　　有了中央文件的指導(dǎo)，溫州市國(guó)土資源局于12月24日聯(lián)合溫州市住建委下發(fā)通知：根據(jù)國(guó)土資源部的復(fù)函，部分住宅用地使用權(quán)到期采用過渡性的辦法辦理。從12月26日開始，之前因?yàn)橥恋刈C到期，而無法辦理登記和交易手續(xù)的溫州市民就可以正常地辦理交易和登記手續(xù)了，而且不產(chǎn)生任何的相關(guān)費(fèi)用。

　　亟須立法解決

　　對(duì)于新政策，溫州市房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉維堅(jiān)給予了肯定，他說：“年限即將到的房子，它的價(jià)格一定會(huì)下來，這個(gè)(過渡性辦法)出臺(tái)以后，解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下交易上存在的問題。這是一個(gè)信號(hào)，說明國(guó)家在這個(gè)層面有所思考。”

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見》尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。

　　不過，雖說過渡性的辦法已正式落地，但目前如何續(xù)期的法律安排尚未明確，王先生等購(gòu)房戶仍然心存顧慮。王先生表示，只是把賣方的問題解決了，買方的問題還是沒有解決，因?yàn)槲覀冞^戶過來也是過期的。過期的房子誰買?

　　記者獲悉，國(guó)土資源部的復(fù)函，雖然是因?yàn)檎憬?guó)土資源廳的請(qǐng)示而發(fā)，但同時(shí)也抄送給了全國(guó)各地的國(guó)土資源管理部門。這也就意味著在相關(guān)法律出臺(tái)之前，各地均可以按照“兩不一正常”的辦法來辦理土地使用權(quán)到期的問題。

　　與此同時(shí)，帶有普遍性的70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期問題也廣為關(guān)注。對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新接受媒體采訪時(shí)說，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

　　楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從3個(gè)方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi);三是到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

　　中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，《意見》提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見》盡管沒有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

　　還有專家認(rèn)為，《意見》也是強(qiáng)化《物權(quán)法》的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過法律手段來細(xì)化相關(guān)規(guī)定。

　　對(duì)于上述有待解決的問題，國(guó)土資源部表示，將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻(xiàn)策。