日前，溫州(樓盤)部分市民因房屋土地使用年限到期或即將到期，面臨花費(fèi)高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的可能，在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。

　　盡管事件最后怎么解決還沒有定論，但已經(jīng)刺痛了有房者的敏感神經(jīng)，因?yàn)槭玛P(guān)以后30年、50年、70年陸續(xù)到期房子的問題如何處理，而這又關(guān)乎當(dāng)前房產(chǎn)的價(jià)值。此事作為《物權(quán)法》頒布后的首例土地到期案例，具有事關(guān)全局的標(biāo)桿意義，處理是否妥當(dāng)，可能會(huì)影響全國房價(jià)。正因?yàn)槭玛P(guān)全局，因此不宜由溫州本地單獨(dú)決策，而應(yīng)由最高層面盡快出臺(tái)司法解釋。

　　城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度始于1990年。當(dāng)時(shí)國務(wù)院頒布條例規(guī)定居住用地出讓年限最高為70年。該條例發(fā)布后，溫州市區(qū)開始實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓工作。據(jù)溫州市國土資源局介紹，上世紀(jì)90年代初期，該市在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。當(dāng)時(shí)，為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。

　　2007年《物權(quán)法》剛剛發(fā)布時(shí)，社會(huì)就存有疑慮：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，如何續(xù)、是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又如何，法律上并沒有明確規(guī)定。但當(dāng)時(shí)面臨土地到期的情況還比較少，所以沒有做更深入的討論。

　　事實(shí)上，這在根本上涉及房地分離情況如何解決的問題。即城鎮(zhèn)土地屬于國有，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度，居住用地出讓有70年的最高年限，但附著其上的房屋屬于私有。

　　目前，應(yīng)該首先盡快調(diào)查摸底，看看全國有多少土地存在類似情況(事實(shí)上2006年深圳(樓盤)就已經(jīng)出現(xiàn)類似案例，不過當(dāng)時(shí)還沒有《物權(quán)法》)。顯然，土地量多和量少，對(duì)應(yīng)的決策難度是不同的。

　　立法機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡快制定實(shí)施細(xì)則，起碼要明確指導(dǎo)性原則。例如，可以由全國人大常委會(huì)作為立法機(jī)關(guān)，就《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定盡快制定立法解釋，權(quán)威性和效力級(jí)別較高;或者，國務(wù)院得到全國人大常委會(huì)的授權(quán)后，出臺(tái)一部行政法規(guī)。

　　以下幾個(gè)角度，值得在決策過程中著重考量：

　　首先是《物權(quán)法》暗含的免費(fèi)含義。《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。相比《物權(quán)法》該條第二款則規(guī)定：“非住宅建設(shè)用地使用期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”，不難發(fā)現(xiàn)，自動(dòng)二字，含義應(yīng)該是無條件續(xù)期。如果需要繳費(fèi)等某種前置條件才能續(xù)期，用“自動(dòng)”就未必貼切。這就意味著此前的法律對(duì)續(xù)期如有限制或附加條件，則法律效力存疑。如果全國人大沒有新的立法規(guī)定收費(fèi)事宜，任何行政機(jī)關(guān)的收費(fèi)行為，都是沒有法律依據(jù)的。

　　即便要交，也應(yīng)該很低。續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費(fèi)和土地出讓的收費(fèi)等同起來。

　　此外，性質(zhì)上要區(qū)分這跟房產(chǎn)稅是兩碼事，不宜完全參照房產(chǎn)稅的模式。房產(chǎn)稅對(duì)應(yīng)的是享受所在地政府公共服務(wù)，諸如當(dāng)?shù)孛赓M(fèi)上學(xué)等福利，而土地出讓金本質(zhì)上是購買或租賃。

　　如果摸底調(diào)查之后，此類情況很少，則可以針對(duì)具體城市出“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”解決方案，總體解決仍然放到未來。70年到期后，是否及如何再征收土地出讓金，可能跟當(dāng)時(shí)地方政府的財(cái)政收入狀況有關(guān)。到時(shí)候，國家尤其是地方政府的稅源結(jié)構(gòu)可能會(huì)發(fā)生變化。