浙江省溫州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)“樓書(shū)”與“產(chǎn)品品鑒會(huì)”宣稱(chēng)，自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)綠地覆蓋率高，買(mǎi)房贈(zèng)送面積。

　　這樣的宣傳被浙江省溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局認(rèn)定為發(fā)布虛假?gòu)V告行為。依據(jù)法律規(guī)定，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商開(kāi)出一張行政處罰罰單，金額為86.6萬(wàn)余元。

　　房開(kāi)公司不服處罰，于2015年9月1日向溫州市鹿城區(qū)人民法院遞出一紙行政訴狀，要求法院判令撤銷(xiāo)該處罰決定。

　　2016年2月17日，溫州市鹿城區(qū)法院一審認(rèn)定房開(kāi)公司利用廣告對(duì)商品做虛假宣傳行為成立，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局的處罰合法，駁回了房開(kāi)公司的訴訟請(qǐng)求。

　　標(biāo)示“綠地”原是樓盤(pán)

　　“悅江錦園”(又名“時(shí)代濱江”)是溫州市一處高品質(zhì)住宅區(qū)，由溫州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　2013年1月，房開(kāi)公司印制、分發(fā)涉案樓盤(pán)的“樓書(shū)”，該“樓書(shū)”對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃紅線外的周邊樓盤(pán)、綠地、道路、河流等環(huán)境、空間布局作了比較詳細(xì)、形象的標(biāo)示，但卻將該樓盤(pán)規(guī)劃紅線外西南角方向，且與該樓盤(pán)相鄰，實(shí)際上為安置房(部分已建成)的樓盤(pán)用綠色植物標(biāo)示。

　　2013年4月20日，房開(kāi)公司又舉行了涉案樓盤(pán)的產(chǎn)品品鑒會(huì)。在活動(dòng)期間，房開(kāi)公司以“望江”戶(hù)型(137m2)為例，稱(chēng)“建筑面積約137m2≈171.6m2”，其展示的戶(hù)型結(jié)構(gòu)圖上標(biāo)示為書(shū)房圖樣(全贈(zèng)送:12.44m2)的位置，對(duì)照測(cè)繪公司出具的該樓盤(pán)對(duì)應(yīng)的“分層分戶(hù)平面圖”，實(shí)際上是一個(gè)U字型鏤空。

　　在樓書(shū)中，房開(kāi)公司也將“望江”戶(hù)型(137m2)的該U字型鏤空位置在戶(hù)型結(jié)構(gòu)圖上標(biāo)示為書(shū)房圖樣。

　　房開(kāi)公司的宣傳吸引了大量消費(fèi)者。

　　溫州市民曾先生稱(chēng)，自己被房開(kāi)公司宣稱(chēng)的“環(huán)境優(yōu)雅、綠化覆蓋率達(dá)到66.6%，所有綠地及公用設(shè)施均為小區(qū)專(zhuān)享，系溫州頂級(jí)豪宅品質(zhì)住宅區(qū)……”的廣告所吸引，尤其是看到了誘人的戶(hù)型圖和超大贈(zèng)送面積的結(jié)合宣傳，之后他又參加了房開(kāi)公司組織的產(chǎn)品介紹會(huì)，觀看了售樓處實(shí)景沙盤(pán)、聽(tīng)取了房開(kāi)公司銷(xiāo)售人員的詳細(xì)介紹，隨后與房開(kāi)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)一處房產(chǎn)，合同中載明全贈(zèng)送面積29.57平方米，半贈(zèng)送面積11.66平方米。

　　曾先生付了購(gòu)房款后才知道“真相”:房開(kāi)公司所稱(chēng)的綠地要開(kāi)建安置房，全贈(zèng)送面積也只是一個(gè)結(jié)構(gòu)性空井，自己搭建房屋就屬于違章建筑。

　　房開(kāi)公司被罰86萬(wàn)余元

　　在“樓書(shū)”、“產(chǎn)品品鑒會(huì)”中，房開(kāi)公司聲稱(chēng)的綠地變成了安置房，贈(zèng)送面積落了空，像曾先生一樣認(rèn)為自己“被騙”的眾多業(yè)主向溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)名舉報(bào)，稱(chēng)房開(kāi)公司在售樓時(shí)發(fā)布虛假?gòu)V告。

　　接到舉報(bào)后，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局即著手調(diào)查，并于2014年12月6日應(yīng)房開(kāi)公司要求舉行了聽(tīng)證會(huì)。

　　2015年6月5日，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局作出《行政處罰決定書(shū)》，認(rèn)為房開(kāi)公司發(fā)布涉案樓盤(pán)樓書(shū)和產(chǎn)品品鑒會(huì)的廣告內(nèi)容與事實(shí)不符，其行為已違反了廣告法相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成發(fā)布虛假?gòu)V告違法事實(shí)，依法罰款866490元，上繳財(cái)政。

　　2015年9月1日，房開(kāi)公司不服行政處罰，向溫州市鹿城區(qū)法院起訴溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，要求法院判令撤銷(xiāo)該處罰決定。同年10月15日，鹿城區(qū)法院開(kāi)庭審理了此案。

　　庭審中，房開(kāi)公司認(rèn)為其發(fā)布樓書(shū)、組織產(chǎn)品品鑒會(huì)活動(dòng)的行為不屬于廣告法所稱(chēng)的廣告，市場(chǎng)監(jiān)督管理局適用廣告法對(duì)其進(jìn)行處罰屬于適用法律錯(cuò)誤。

　　房開(kāi)公司稱(chēng)，樓書(shū)、品鑒會(huì)應(yīng)當(dāng)屬于宣傳資料，將其定義為“廣告”于法無(wú)據(jù)。“全贈(zèng)送面積”意在強(qiáng)調(diào)相應(yīng)空間具有技術(shù)上的可拓展性，是可以被改造成書(shū)房的，并不存在技術(shù)上無(wú)法改造成書(shū)房的情形。既然技術(shù)上可操作實(shí)現(xiàn)，那么就不存在欺騙一說(shuō)。

　　法院認(rèn)定樓書(shū)等屬于廣告

　　鹿城區(qū)法院審理認(rèn)為，廣告法修訂于2015年9月，修訂前，廣告法規(guī)定的“廣告”，是指商品經(jīng)營(yíng)者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷(xiāo)的商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告。

　　商品經(jīng)營(yíng)者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷(xiāo)的商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告，不論其形式具體如何，都應(yīng)在修訂前的廣告法的調(diào)整范疇。

　　本案涉案樓盤(pán)的商品房屬于商品，房開(kāi)公司作為該商品房的經(jīng)營(yíng)者，承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)印發(fā)樓書(shū)、舉辦產(chǎn)品品鑒會(huì)等形式，目的在于直接介紹其所推銷(xiāo)的商品房，故涉案樓盤(pán)的樓書(shū)、產(chǎn)品品鑒會(huì)，屬于修訂前的廣告法調(diào)整的廣告。

　　此外，涉案房開(kāi)公司樓書(shū)中，樓盤(pán)規(guī)劃紅線外西南角方關(guān)于綠色植物的標(biāo)示與該位置實(shí)際上是安置房樓盤(pán)不一致。

　　法院認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)商品房是消費(fèi)者生活中的重大事項(xiàng)，而商品房所在樓盤(pán)周邊的環(huán)境、空間布局等系評(píng)判該樓盤(pán)及商品房品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)盡量如實(shí)對(duì)樓盤(pán)周邊的環(huán)境、空間布局等進(jìn)行標(biāo)示，以便于購(gòu)房者充分了解商品房的相關(guān)情況，使購(gòu)房者作出符合其真實(shí)意愿的決策。

　　但是，商品房宣傳廣告推銷(xiāo)的商品畢竟是樓盤(pán)規(guī)劃紅線內(nèi)的商品房，樓盤(pán)規(guī)劃紅線外的環(huán)境、空間布局情況，有時(shí)難以確定一個(gè)合理的距離界線，如果一律要求商品房經(jīng)營(yíng)者在商品房宣傳廣告中全部做到詳細(xì)、具體的標(biāo)示，確屬過(guò)于苛刻，故在一般情況下，不將樓盤(pán)規(guī)劃紅線外的環(huán)境、空間布局情況作為判斷廣告是否虛假的內(nèi)容，除非存在刻意的隱瞞和誤導(dǎo)。

　　本案中，涉案樓盤(pán)西南角方向的安置房樓盤(pán)，與涉案樓盤(pán)相鄰，面積較大，且部分已建成，屬涉案樓盤(pán)周邊的重要樓盤(pán)。房開(kāi)公司在涉案樓盤(pán)的樓書(shū)中，已將該樓盤(pán)周邊的環(huán)境、空間布局情況作了比較詳細(xì)、形象的描述，標(biāo)示了其他重要樓盤(pán)、綠地、道路、河流，但卻未將上述安置房樓盤(pán)標(biāo)示，而用綠色植物標(biāo)示，明顯是誤導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)為該地塊上并無(wú)建筑物，為綠地。房開(kāi)公司以購(gòu)房者應(yīng)盡合理注意義務(wù)等為由，力圖免除其在宣傳廣告中應(yīng)如實(shí)標(biāo)示的義務(wù)及未如實(shí)標(biāo)示的責(zé)任，與法不符，法院不予支持。

　　法官給購(gòu)房者的提醒

　　關(guān)于房開(kāi)公司在樓書(shū)、產(chǎn)品品鑒會(huì)中提到的“全贈(zèng)送”面積，法院認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為商品房的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)主體，具備較高的房屋建筑領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力與法律知識(shí)水平，其本應(yīng)當(dāng)為廣大購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)、周到的服務(wù)，而不應(yīng)當(dāng)利用自身優(yōu)勢(shì)誤導(dǎo)和欺騙購(gòu)房者。

　　本案中，所謂“書(shū)房”實(shí)際上是一個(gè)U字型鏤空，房開(kāi)公司對(duì)此解釋為技術(shù)上的可改造性。事實(shí)上，商品房的平面圖是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格審批的，購(gòu)房者是否可以將本不屬于商品房范圍內(nèi)的鏤空部位改造為書(shū)房，納入商品房范圍內(nèi)，不僅僅涉及技術(shù)上的可改造性問(wèn)題，還涉及到法律上的合法性等問(wèn)題，需要進(jìn)行全面、慎重的論證。

　　房開(kāi)公司僅以技術(shù)上具有可改造性，草率地將該鏤空位置標(biāo)注為書(shū)房，并以所謂“全贈(zèng)送”面積進(jìn)行宣傳，誤導(dǎo)購(gòu)房者認(rèn)為將該鏤空位置改造為書(shū)房不存在技術(shù)上的障礙及法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房開(kāi)公司提出其是在結(jié)合其他宣傳內(nèi)容，并告知購(gòu)房者“標(biāo)注面積僅供參考”及意在強(qiáng)調(diào)相應(yīng)空間具有技術(shù)上的可拓展性、房開(kāi)公司不另就后續(xù)拓展收取款項(xiàng)的具體宣傳語(yǔ)境中對(duì)上述所謂“書(shū)房”進(jìn)行宣傳，沒(méi)有欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的主張，與法不符，法院不予支持。

　　鹿城區(qū)法院認(rèn)為，房開(kāi)公司上述行為構(gòu)成了利用廣告對(duì)商品作虛假宣傳，根據(jù)法律規(guī)定，市場(chǎng)監(jiān)督管理局有權(quán)對(duì)房開(kāi)公司處以廣告費(fèi)用3倍的罰款，事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，而且在處罰前舉行了聽(tīng)證程序，故而一審駁回了房開(kāi)公司的訴訟請(qǐng)求。