在經(jīng)歷了一段時(shí)間的“寒冬”后，鄞州的樓市熬到了“春暖花開”。從市場的全線低迷，到房企的以價(jià)換量，再到國家全面放開限購，鄞州區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸從低谷步入到了上行的態(tài)勢中。

　　從2010年到2014年，鄞州的商品住宅市場最大的特點(diǎn)是價(jià)格的一路下行，跌幅高達(dá)32%。2010年是鄞州區(qū)住宅成交價(jià)格近年來的頂峰，成交均價(jià)達(dá)16583元，2011年，成交均價(jià)開始下行，但當(dāng)年的跌幅不到3%。價(jià)格真正“跳水”是從2012年開始，當(dāng)年跌幅近15%，成交均價(jià)跌破14000元。2014年，成交均價(jià)更是跌到了12910元。

　　雖然價(jià)格一路下行，但是鄞州區(qū)的商品住宅成交量卻始終維持在一個(gè)較高的水準(zhǔn)。據(jù)中國寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年，鄞州區(qū)商品住宅成交量占市六區(qū)的比例為37.67%。在價(jià)格大幅下跌的最近三年，我區(qū)商品住宅成交量占市六區(qū)的比例更是維持在45%~50%。2014年，市六區(qū)商品住宅成交總量為30288套，而鄞州就貢獻(xiàn)了15113套的份額，幾乎占據(jù)了半壁江山。

　　區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士說，從成交量和價(jià)格的配合上來看，鄞州區(qū)的商品住宅價(jià)格已在2014年基本完成筑底。鄞州區(qū)的樓市已經(jīng)從一個(gè)價(jià)格上升過快、利潤回報(bào)很高的市場，逐步向一個(gè)穩(wěn)定、健康、利潤合理的市場轉(zhuǎn)型。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)測算，目前商品住宅供大于求的格局，有望在三年內(nèi)得到改觀。

　　數(shù)據(jù)顯示，鄞州區(qū)目前已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售許可證、尚未完成銷售的商品住宅共有236萬平方米、19812套;已開工尚未預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目28個(gè)，其中住宅133萬平方米、11143套;已拍賣、方案通過會審但未開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，其中住宅203萬平方米、15848套;根據(jù)上述數(shù)據(jù)推算，未來三年內(nèi)我區(qū)市場上將有商品住宅約509萬平米、42049套(方案通過會審項(xiàng)目以70%來計(jì)算供應(yīng)量)，按照2014年15834套的去化量計(jì)算，去化周期只有2.65年。

　　利好不僅僅是去化周期，還有越來越強(qiáng)勁的剛性需求。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著路網(wǎng)愈加完善，鄞州與周邊縣(市、區(qū))的交通日益方便，大量人口向鄞州區(qū)轉(zhuǎn)移。同時(shí)隨著商業(yè)配套設(shè)施的日益完善及拆遷擠出效應(yīng)的顯現(xiàn)，未來幾年里，本區(qū)及寧波老三區(qū)人口向鄞州新城區(qū)轉(zhuǎn)移的步伐不會停止，南三縣(市)人口向市區(qū)集聚的步伐將越來越快，這將繼續(xù)對我區(qū)的商品房帶來大量的剛性需求。

　　此外，隨著限購政策的全面放開和限貸的逐步松動，房地產(chǎn)市場向以價(jià)換量過渡，開盤數(shù)量的增多和城市建成區(qū)的擴(kuò)大，價(jià)格的日趨合理，大學(xué)生補(bǔ)貼等政策的刺激，促使持觀望態(tài)度的購房者紛紛入市，這些被抑制的需求將得到充分釋放，對高品質(zhì)、大戶型的住宅需求或?qū)⒋蠓黾印?/p>

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些房企已經(jīng)開始調(diào)整目前略顯保守的經(jīng)營策略。有房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜艺f：“未來五年，鄞州的房地產(chǎn)市場充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)，前景看好。