在剛剛過去的2017年，寧波一手房市場(chǎng)經(jīng)歷了年初的火爆銷售，到兩次限購政策調(diào)控后的漸趨平穩(wěn)。那么，調(diào)控政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響如何?今年寧波二手房市場(chǎng)發(fā)展可能會(huì)有哪些新變化?對(duì)此，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，進(jìn)行分析和解讀。

　　2017年寧波二手房市場(chǎng)交易活躍

　　“總體來看，2017年是寧波二手房市場(chǎng)較為活躍的一年。”寧波南天控股集團(tuán)有限公司董事長虞天良說，“經(jīng)歷了年前的觀望、購房者看漲的房價(jià)心理預(yù)期后，二手房交易量在2017年春節(jié)后的第二周迎來一個(gè)小高峰，并一直持續(xù)到2017年3、4月份。其間，市五區(qū)二手房成交量最高時(shí)達(dá)到7200余套/月，幾乎是成交最低迷時(shí)的2倍。”

　　記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域分部(寧波立得房產(chǎn))也得到了同樣的答案。“跟2016年相比，2017年的二手房市場(chǎng)交易活躍，這種勢(shì)頭從2017年年初一直持續(xù)到2017年3、4月份，成交量最高的月份是低谷時(shí)的1.5倍。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域分部(寧波立得房產(chǎn))副總經(jīng)理劉杰說。

　　“橫向分析來看，寧波的二手房房價(jià)跟廈門等沿海城市比較，相對(duì)較低;縱向來看，目前寧波的二手房房價(jià)還保持在2010年的水平，市場(chǎng)看漲的預(yù)期濃重。”南天房產(chǎn)總經(jīng)理陳煜分析認(rèn)為。

　　同時(shí)，我市去年棚戶區(qū)改造的推進(jìn)也使得市場(chǎng)對(duì)二手房的需求加大。被征收居民用補(bǔ)償款尋找房源，由于一手房價(jià)格相對(duì)較高，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的二手房成了香餑餑。記者從上述兩家二手房中介得到的數(shù)據(jù)是，去年二手房成交總量中，棚改戶購房交易量占了20%-30%。

　　在火爆的銷售勢(shì)頭和看漲的市場(chǎng)心理預(yù)期的拉動(dòng)下，一些當(dāng)時(shí)價(jià)格平平、尚在“1字頭”上下浮動(dòng)的地產(chǎn)板塊也迎來上漲。“例如洪塘、高橋、姚江板塊、集士港、杭州灣新區(qū)等板塊，在2017年年初還處于價(jià)格洼地，在樓市火爆銷售情況的推動(dòng)下，每平方米漲了2000-4000元。”虞天良說。

　　“4·23”限購政策發(fā)布圈內(nèi)圈外銷售比例掉了個(gè)

　　2017年4月23日，寧波發(fā)布樓市限購限貸政策，劃定了“限購圈”，對(duì)銷售火爆的圈內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行限購。“限購圈”的劃定，對(duì)二手房的交易產(chǎn)生了直接影響。

　　“限購政策出臺(tái)后，一部分購房者在圈內(nèi)的購房資格被取消，于是將眼光投向了圈外，很快拉動(dòng)了圈外二手房的成交量。”虞天良說，“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，政策發(fā)布前，圈內(nèi)和圈外的成交量比重為7:3;限購政策發(fā)布后的幾個(gè)月內(nèi)，圈內(nèi)和圈外的比重變?yōu)榱?:7，成交量掉了個(gè)。”

　　這樣的成交比重互換情況，同樣也體現(xiàn)在了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域分部(寧波立得房產(chǎn))的交易數(shù)據(jù)上。“盡管二手房對(duì)限購政策的敏感性不如一手房，但從政策實(shí)施后的兩三個(gè)月來看，圈內(nèi)、圈外的購房比重發(fā)生了明顯的變化，從以往的6:4變成了4:6。”劉杰說。

　　不過從總體上看，相對(duì)一手房市場(chǎng)頻現(xiàn)的“日光盤”“夜光盤”以及“時(shí)光盤”，去年寧波二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)“淡定”。對(duì)此，陳煜說:“首先，從存量房的角度看，二手房的總量比一手房大得多，市民的選擇余地很大，很多新樓盤從銷售第一年、第二年開始，也迅速進(jìn)入二手房市場(chǎng);其次，寧波人的購房習(xí)慣也決定了二手房市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，寧波人結(jié)婚、換房首選新房，在價(jià)格、配套等條件與自己的要求不匹配時(shí)才會(huì)考慮二手房;最后，市場(chǎng)上的部分二手房由于房齡較長，房屋較為陳舊，小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等跟不上人們的需求，總體品質(zhì)不高，也拉低了二手房的成交價(jià)格。”

　　“9·30”限售政策實(shí)施炒房團(tuán)比例直降

　　去年，寧波樓市的火熱成交勢(shì)頭，還有不斷刷新的土拍價(jià)格，也給二手房市場(chǎng)帶來了一些波瀾。“4·23”限購政策的實(shí)施，令寧波樓市持續(xù)往上走的勢(shì)頭得到遏制，隨著“9·30”限購政策的升級(jí)加碼，樓市繼續(xù)降溫。

　　“舉個(gè)例子，去年上半年，一些外地購房團(tuán)曾進(jìn)軍寧波炒房。最高峰的時(shí)候，上海炒房團(tuán)一個(gè)月在我們這里購買了七八十套房子。”甬城一家二手房中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，隨著“9·30”限購政策的進(jìn)一步加碼，“限售”為樓市戴上了“緊箍”，不少“炒房團(tuán)”的購房資格被取消。

　　南天房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)莊艷說:“從我們這邊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，沒限購之前，炒房團(tuán)購房占總成交量的12%左右;‘4·23’限購政策發(fā)布后，炒房團(tuán)購房比例迅速下降，約占成交總量的6%;‘9·30’限售政策出來后，規(guī)定房屋持滿2年才能出售，且在個(gè)人所得稅、社保等方面設(shè)置了門檻，炒房團(tuán)購房比例進(jìn)一步下降到3%左右。”

　　與此同時(shí)，去年央行采取多項(xiàng)措施加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控。銀根收緊、首付比例提升、利率提高，直接導(dǎo)致購房成本上升。“舉個(gè)例子，原先購房者只需首付20萬元就可以買房，現(xiàn)在得付40萬元，購房門檻提高，直接將一部分購房者擋在了門外。”南天房產(chǎn)副總經(jīng)理鄭桂良說，“銀根收緊后，商業(yè)貸款的期限拉長，一些不急著用錢的房東，出售房屋的意愿下降，議價(jià)空間減少，二手房的性價(jià)比降低。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)來看，去年寧波二手房的市場(chǎng)比較平穩(wěn)，成交均價(jià)在1.5萬/平方米上下波動(dòng)。”

　　2018年:穩(wěn)字當(dāng)頭，居住屬性逐步回歸

　　中介企業(yè)布局做大租賃“蛋糕”

　　對(duì)于2018年的寧波二手房市場(chǎng)，虞天良說:“在樓市的精準(zhǔn)調(diào)控和因城施策的大背景下，我認(rèn)為今年寧波樓市將朝著健康、平穩(wěn)、有序的方向發(fā)展。具體來說，市場(chǎng)的交易量仍然保持活躍，價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升，品質(zhì)好的二手房價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些。”

　　“我們預(yù)計(jì)2018年寧波二手房市場(chǎng)整體是平穩(wěn)的，交易會(huì)更加規(guī)范。二手房源在交易時(shí)需要有一個(gè)房源核驗(yàn)碼，假房源、一房二賣的現(xiàn)象會(huì)被遏制，買賣雙方的利益會(huì)更有保障。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域分部(寧波立得房產(chǎn))董事長陳鈞說。

　　同時(shí)，多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度正在逐步建立，“房子是用來住的，不是用來炒的”房產(chǎn)市場(chǎng)的居住屬性正在逐步回歸。

　　2017年7月，住建部會(huì)同有關(guān)部門在全國選取了首批12個(gè)重點(diǎn)城市，開展住房租賃試點(diǎn)，有城市已啟動(dòng)了相關(guān)舉措。在國家租售并舉政策的引領(lǐng)下，寧波的租房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)哪些新的變化?陳鈞說:“今年，我們有計(jì)劃做大租賃市場(chǎng)，通過個(gè)性化的租賃托管、租賃合同電子化等舉措，做大租賃市場(chǎng)蛋糕。”

　　“寧波租房市場(chǎng)的蛋糕很大，之前我們以買賣為主營、租賃為副業(yè)，今年計(jì)劃提升租房業(yè)務(wù)比例，今后預(yù)計(jì)達(dá)到買賣、租賃并重。”虞天良說。