改善老小區(qū)人居環(huán)境，是我們共同的期待。(徐能　樊蕓菠攝)

　　浙江在線6月14日訊　據(jù)市老齡辦數(shù)據(jù)，至去年底，寧波60周歲及以上戶籍老年人口已達(dá)131.6萬，占戶籍人口總數(shù)的22.4%，已經(jīng)超過國際公認(rèn)的代表城市進(jìn)入中度老齡化社會的“20%標(biāo)志線”。

　　“近年來，市民對老舊住宅加裝電梯的呼聲不絕于耳，每年兩會，市人大代表或政協(xié)委員也都會提出相關(guān)動議。”市住建委物業(yè)管理處處長楊林福說，事實(shí)上，市政府也十分關(guān)注社會老齡化問題，對群眾提出的加裝電梯要求很重視，“為此，市住建委已兩次專程赴外地實(shí)地調(diào)研。”

　　住宅加裝電梯

　　看試點(diǎn)城市怎么做

　　近年，市住建委曾兩次組隊(duì)，赴試點(diǎn)城市實(shí)地調(diào)研住宅加裝電梯事宜。

　　第一次調(diào)研是在2012年，考察地是杭州。一位參與調(diào)研的人士告訴記者，杭州市2000年以前建設(shè)的老舊住宅因經(jīng)濟(jì)條件、開發(fā)規(guī)劃、施工技術(shù)等因素的限制，加裝電梯困難重重。“而這些情況都與我市相似。”

　　去年6月中旬，市住建委物管處牽頭，再次組織市物管中心、市各區(qū)物業(yè)管理主管部門赴外地系統(tǒng)調(diào)研多層住宅加裝電梯工作，目的地為溫州、福州。

　　溫州鹿城區(qū)已將多層住宅加裝電梯付諸實(shí)踐。據(jù)介紹，遵循“業(yè)主自愿、充分協(xié)商，公開透明、兼顧各方，政府指導(dǎo)、自主實(shí)施”原則，鹿城區(qū)由區(qū)住建局科技處牽頭，對4層以上(含4層)非城市規(guī)劃5年內(nèi)需拆遷改造范疇，且滿足建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定要求以及有關(guān)建筑規(guī)劃和消防安全等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求的無電梯住宅開展加裝電梯工程。同時(shí)，要求加裝電梯相應(yīng)范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人全數(shù)簽署同意安裝的書面協(xié)議。

　　我市調(diào)研人員實(shí)地考察了鹿城米莉莎花苑和銀都花苑兩個(gè)試點(diǎn)住宅樓。其中，米莉莎花苑試點(diǎn)住宅樓低層屬于商用店面房，一樓為商場、二樓為辦公用房，建造獨(dú)立電梯的位置選在店面背后，對住戶的采光通風(fēng)影響較小;銀都花苑采用三面觀光鋼結(jié)構(gòu)電梯井道，外墻使用鋼化玻璃，通過技術(shù)手段解決了低層住戶的采光問題。

　　“福州市啟動加裝電梯政策研究更早。”市住建委調(diào)研人員介紹，目前福州實(shí)施的100多個(gè)住宅加裝電梯項(xiàng)目，以機(jī)關(guān)單位宿舍為主，遵循“業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商”“統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)程序”和“費(fèi)用個(gè)人分?jǐn)偅瑔挝贿m當(dāng)補(bǔ)助”原則。加裝電梯住宅除了需要滿足一些規(guī)劃、安全條件外，還需要有加裝電梯相應(yīng)范圍內(nèi)三分之二以上的業(yè)主住戶同意方可申請加裝工程。

　　“調(diào)研后，我們最大體會有四方面。”調(diào)研人員介紹，首先，費(fèi)用籌集問題，“目前沒有現(xiàn)成的法律、法規(guī)和政策規(guī)定可依，試點(diǎn)城市都是摸著石頭過河，在實(shí)際操作上存在很大困難。”其次是利益平衡難。由于電梯安裝后在采光、通風(fēng)、消防安全、管理維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生及物業(yè)價(jià)值上產(chǎn)生的影響，往往同一幢建筑內(nèi)住戶間意見就難以統(tǒng)一，同時(shí)還有可能遭到相鄰建筑業(yè)主反對。

　　三是客觀條件限制。受工藝、技術(shù)等條件限制，電梯占用的面積對早期建造完工的舊樓房提出了較高空間要求，老舊房很多并不能滿足加裝要求。同時(shí)，安裝過程中還要對可能涉及的自來水管、煤氣管道和電路等影響到電梯安裝的各種線路重新改管，“這又涉及到相關(guān)職能部門對這些管道進(jìn)行遷管，實(shí)際操作非常繁瑣。”

　　“最關(guān)鍵的還有一點(diǎn)，”該人士補(bǔ)充說，就是各職能部門間的配合，“需要建立起一個(gè)聯(lián)合審批機(jī)制才能真正推動電梯加裝工作。”

　　政策落地前夕

　　寧波“上位”措施出臺

　　通過考察，調(diào)研人員既看到了加裝電梯所需要面對的困難，但同時(shí)也對如何出臺更接“地氣”的政策推動地方電梯加裝形成了想法。市住建委隨之開始起草并形成了《寧波市既有多層住宅增設(shè)電梯管理暫行辦法》(征求意見稿)。“巧的是，就在我們征求意見時(shí)，省里出臺了《關(guān)于開展既有住宅加裝電梯試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，從內(nèi)容看，兩者基本一致。”楊林福說。

　　據(jù)介紹，《意見》首先明確的是可以加裝的范圍，即只要是符合“具有合法的房屋權(quán)屬證明，滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全、消防安全等有關(guān)規(guī)范要求，且未列入房屋征收范圍和計(jì)劃”這些條件的既有住宅，就可以以住宅小區(qū)、幢或單元為單位提出申請加裝電梯了。

　　加裝電梯，實(shí)際上已經(jīng)改變了原房屋設(shè)計(jì)意圖，因此《意見》規(guī)定“由規(guī)劃部門召集建設(shè)、國土、消防、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、園林、城管執(zhí)法等部門和圖審機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合審查”。這一審批工作機(jī)制既簡化了辦事程序，也是對安全、合理加裝電梯的一個(gè)保障。

　　多層住宅加裝電梯如何決策一直是爭論的焦點(diǎn)?！兑庖姟分赋觯?ldquo;加裝電梯的服務(wù)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)自主或者委托社區(qū)組織主持，依照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定就加裝電梯方案和電梯維護(hù)管理等有關(guān)問題進(jìn)行充分協(xié)商，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議，同時(shí)妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系”。

　　對此，專業(yè)人士解釋說，目前國內(nèi)出臺加裝電梯政策的城市，主要有3種共同決策類型:一是單元業(yè)主“全體簽字同意”制。但從實(shí)際實(shí)施情況看，由于低層業(yè)主積極性不高導(dǎo)致推動困難，實(shí)際實(shí)施成功的案例不多。二是單元業(yè)主“三分之二簽字同意+公示”制，廈門、福州、廣州采取了這種做法。三是按幢的“三分之二業(yè)主簽字同意”制，目前，只有上海這樣規(guī)定，但政策實(shí)施效果也很不理想。

　　“從國內(nèi)實(shí)踐看，單元業(yè)主‘三分之二簽字同意+公示’制是比較可行的，所以我們也采用了這個(gè)方式。”該人士說。

　　因?yàn)橘Y金籌集及分擔(dān)有較大“彈性”，《意見》的規(guī)定是:資金由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主可以申請使用房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金。一般情況下，加裝一部電梯需投入40萬元左右的費(fèi)用?？梢詣佑米》抗e金外，“街道及社區(qū)組織可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，提出經(jīng)費(fèi)分?jǐn)傊笇?dǎo)意見。”同時(shí)，規(guī)定“有條件的地方可根據(jù)地方財(cái)力對特殊困難家庭給予適當(dāng)補(bǔ)助”。“可以看出，通過業(yè)主自籌、協(xié)商分?jǐn)偸羌友b電梯所需費(fèi)用解決的根本性原則。”該人士說。

　　《意見》還有明確規(guī)定，“在原有小區(qū)用地范圍內(nèi)加裝電梯的，加裝電梯后新增面積為加裝范圍內(nèi)全體業(yè)主共有，不予按房屋辦理不動產(chǎn)登記，容積率增加部分不再征收地價(jià)款，免于補(bǔ)繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)”。

　　“值得一提的是，寧波轉(zhuǎn)發(fā)《意見》時(shí)還增加了‘可使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金’這么一條，這將有效減輕居民負(fù)擔(dān)。”專業(yè)人士提醒說。

　　市民反響熱烈

　　推進(jìn)有待加碼

　　《意見》已于上月起正式實(shí)施，寧波老小區(qū)居民反響熱烈。

　　天一家園是建成十多年的老小區(qū)，聽說現(xiàn)在加裝電梯有了指導(dǎo)政策，居民們反響強(qiáng)烈。社區(qū)書記樂怡告訴記者，看到媒體發(fā)布這一信息后，業(yè)主們就在QQ群里展開了熱烈討論，有舉雙手贊成并表示愿意多承擔(dān)費(fèi)用推進(jìn)建設(shè)的，也有堅(jiān)決反對的，大家暢所欲言。據(jù)她介紹，目前小區(qū)已有多幢業(yè)主正式向社區(qū)提出加裝電梯申請，社區(qū)也正積極聯(lián)系屬地房管部門尋求幫助。

　　“確實(shí)已經(jīng)有不少老小區(qū)住戶將申請報(bào)告遞交到我們地方了，我們將選擇條件較為成熟的首先啟動實(shí)地勘察，看是否符合加裝條件。”海曙區(qū)房管處相關(guān)人員說。

　　記者了解到，寧波市雖然沒有成功的住宅樓加裝電梯試點(diǎn)，但后期加裝了電梯的樓房還是有的，而且使用效果也不錯(cuò)。靈橋小區(qū)就有一部已經(jīng)使用了10余年的外加電梯。

　　“住宅加裝電梯，除了費(fèi)用分?jǐn)倖栴}，大家擔(dān)心更多的還是安全、噪音、通風(fēng)、采光，以及使用后期管理維護(hù)等技術(shù)性問題。因此，考察已經(jīng)加裝上電梯的樓房，或許可以給有這些顧慮的居民以實(shí)際參考。”專業(yè)人士說。

　　記者赴靈橋小區(qū)，看到這部電梯設(shè)在靈橋小區(qū)西邊的門口，電梯門開在小區(qū)入口的室內(nèi)，外圍與周邊建筑渾然一體，如果不是預(yù)先知道，根本看不出這是后期加裝的電梯。

　　據(jù)了解，靈橋小區(qū)整個(gè)小區(qū)的一樓都是商鋪，沒有裝電梯前，居民樓里四百多戶住戶要先通過一個(gè)轉(zhuǎn)幾個(gè)彎的坡道上到平臺才能回家。而加裝的電梯僅與商鋪建筑齊平，居民可從底層直達(dá)二層大平臺。

　　“因?yàn)楫?dāng)時(shí)電梯加裝并不影響任何住戶，且籌到了資金，居民就沒有反對意見。”靈橋社區(qū)相關(guān)人員說，電梯裝上后，大大方便了居民上下平臺，特別是年紀(jì)大的人，有了電梯不用走坡道，出門更安全。所以居民們給電梯取的名字叫“愛民梯”。

　　“靈橋小區(qū)加裝電梯盡管有一定特殊性，但對下面是商鋪的老小區(qū)還是有一定參考價(jià)值的。”業(yè)內(nèi)人士說。

　　記者了解到，其實(shí)像靈橋小區(qū)這樣下面是商鋪，上面是住宅，居民要求加裝電梯的情況在海曙區(qū)的其他地方也發(fā)生過。不同的是，因?yàn)樾枰@得每戶相關(guān)居民同意，且還需要分?jǐn)傎M(fèi)用，最終這一嘗試無果而終。

　　“2013年，建于1998年的永壽小區(qū)中有兩幢住宅樓居民聯(lián)名發(fā)起了加裝電梯動議，其中一幢為六層純住宅樓，一幢為下層是商鋪、二層以上為居民住宅的樓房。”海曙區(qū)房管處的相關(guān)負(fù)責(zé)人對當(dāng)時(shí)情況仍記憶猶新，他說，當(dāng)時(shí)出資分?jǐn)偡绞揭惨呀?jīng)談妥了，就差相關(guān)人員全員確認(rèn)同意。“可最終，兩幢樓均因有一戶業(yè)主堅(jiān)決反對，使這一嘗試‘流產(chǎn)’”。他覺得，在加裝電梯問題上，市民的認(rèn)識還是存在較多分歧的。

　　那么，如今有了“三分之二同意”法則，類似這樣的情況是否可以迎刃而解了?對此，法律界人士并不這么看。國浩律師(寧波)事務(wù)所高級律師嚴(yán)寧榮認(rèn)為，三分之二的業(yè)主同意，理論上存在較大的法律隱患，因?yàn)樗c上位法《物權(quán)法》存在一定沖突。“假如三分之二業(yè)主同意了，有幾戶業(yè)主跳出來說堅(jiān)持反對，還是可能把一件好事變成麻煩事的。”他建議，與其這樣，不如把工作做得更加扎實(shí)，嚴(yán)密的前期論證，再加耐心細(xì)致的說服工作，爭取獲得相關(guān)業(yè)主百分之百同意，并能采用書面同意方式確定才是最好的辦法，“畢竟電梯加裝完是要長期使用的，和諧鄰里關(guān)系也非常重要。”