因20年的土地使用年限到期或即將到期，溫州部分市民面臨要花費(fèi)數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”，然后才能重新給房子辦理土地證。此消息一出，在社會各界引發(fā)熱議和關(guān)注。
寧波有沒有類似情況?昨天下午，記者采訪了寧波市國土資源局土地利用等相關(guān)科室的工作人員。得到的答復(fù)是，寧波住宅用地的使用年限都是法定最高年限——70年，最早一批住宅用地的房子產(chǎn)權(quán)到期要2060年以后，市民暫時(shí)可以放心。
[新聞背景]
不到百萬元的房子
要花數(shù)十萬“續(xù)地”
今年3月底，溫州市民王女士想把3年前花了近百萬元在市區(qū)買的二手房賣掉，卻無意中發(fā)現(xiàn)這套房子土地證的有效期為20年，使用年限已于今年3月4日到期。
王女士來到溫州市鹿城區(qū)國土資源分局、溫州市土地登記交易中心，得到的答復(fù)是，目前國家尚未出臺土地證續(xù)期具體實(shí)施細(xì)則，在溫州如果要續(xù)期，得按照基準(zhǔn)地價(jià)乘以用地面積，繳納相應(yīng)的土地出讓金，重新購買土地使用權(quán)。也就是說，王女士要花費(fèi)近20萬元重新“買地”。
在溫州，王女士的情況并非個(gè)例。據(jù)溫州市國土資源局初步摸排，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限2017年12月31日前過期的房產(chǎn)，就有600多宗(套)。這部分房子如果要續(xù)期，繳納的土地出讓金要占到房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右。而一些“撞限房”因土地證即將或已經(jīng)到期無法完成交易。
溫州市國土局鹿城分局審批科副科長陳熾稱，近年來，已經(jīng)有多名業(yè)主咨詢土地證續(xù)期問題。2014年左右，溫州市國土局將這一情況，上報(bào)給了浙江省國土資源廳，但被告知，目前沒有明確的法規(guī)細(xì)則。因此，續(xù)期問題只能暫時(shí)擱置下來。
“雖然《物權(quán)法》有規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但是到目前為止，各級政府對于續(xù)期問題都沒有明確的細(xì)則，對于基層工作人員來說，只能依照現(xiàn)有的土地出讓政策辦理續(xù)期。”陳熾說。按照規(guī)定，重新購買土地使用權(quán)，是以當(dāng)下評估價(jià)為基礎(chǔ)的。陳熾還說，高額的土地出讓金讓市民接受不了，因此至今還沒有一起成功續(xù)期的案例，“(重新購買土地使用權(quán))出讓金確實(shí)太高了，我自己也覺得太高。”
溫州市國土局建設(shè)用地管理處處長張少清也表示，國家在法律層面沒有細(xì)則、續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)也不明確，導(dǎo)致基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依，給市民帶來了許多不便。“溫州市國土局已經(jīng)著手研究相關(guān)的普惠性政策，借鑒青島、深圳的相關(guān)做法，在法律框架范圍內(nèi)完成了政策建議初稿，近期組織專業(yè)人員討論后，將報(bào)上級政府研究決定，以妥善化解這類問題。”張少清說。
●最新進(jìn)展
國土資源部要求溫州及時(shí)上報(bào)情況
昨天上午，浙江省溫州市國土資源部門有關(guān)負(fù)責(zé)人向中國青年報(bào)·中青在線記者獨(dú)家透露，溫州部分房屋20年土地使用證到期情況，已引起國土資源部的重視。國土資源部要求，浙江省溫州市及時(shí)上報(bào)情況。
另據(jù)中國青年報(bào)·中青在線記者獲悉，昨天上午，溫州市委、市政府已專題聽取溫州20年土地使用證到期的工作匯報(bào)。浙江省國土資源廳已責(zé)成溫州市國土資源局報(bào)告相關(guān)情況。
寧波住宅用地
使用期均為70年
最早的到2060年后到期
房屋產(chǎn)權(quán)，按照字面上的意思，指的是房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)有一定的年限。
“1990年5月19日，國務(wù)院第55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并實(shí)行，這也是全國最早涉及這塊內(nèi)容的文件。”寧波市國土資源局相關(guān)處室工作人員介紹。記者注意到，在當(dāng)時(shí)，該條例第十二條明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為70年。有的地區(qū)在推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓過程中，在不超過居住用地最高年限的前提下，按40年、50年、70年不等的時(shí)間分檔，由買房者自行選擇辦理出讓手續(xù)，并繳納相應(yīng)金額的土地出讓金。而寧波，實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓工作，也是從上世紀(jì)90年代初開始。“與溫州相比，寧波住宅用地的使用年限都是法定最高年限也就是70年產(chǎn)權(quán)，沒有類似情況。”工作人員說。
按照這一進(jìn)度表，記者估算了下，以寧波最早登記的一批房子計(jì)算，土地使用權(quán)到期時(shí)間最快也要在2060年以后。
“那些1990年前就已經(jīng)建成的老舊小區(qū)房子，最初的土地使用權(quán)是劃撥的，按照規(guī)定劃撥土地使用權(quán)可以補(bǔ)辦出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限也是從辦理補(bǔ)辦出讓手續(xù)的時(shí)間開始算起。”工作人員特別說明。換句話說，這些房子和后來蓋起的新房，實(shí)際在產(chǎn)權(quán)期限上差距并不大。
那么，假如未來住宅用地的產(chǎn)權(quán)到期，市民該怎么辦?工作人員表示，按照物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定，屋主可選擇自動(dòng)續(xù)期并繳納一定額度的土地出讓金，具體標(biāo)準(zhǔn)還要根據(jù)以后出臺的政策執(zhí)行。
另外很多人關(guān)心的一些酒店式公寓產(chǎn)權(quán)最高40年，這部分房子可能是最早到期的。記者打聽到，與住宅用地上的房屋不同，這類房子因?yàn)橥恋赜猛臼寝k公(或商業(yè))用地，土地性質(zhì)不同無法自動(dòng)續(xù)期，但房主可提出續(xù)期要求，屆時(shí)補(bǔ)繳方式要參照辦公(或商業(yè))用地的標(biāo)準(zhǔn)。
他山之石
深圳“三五折”續(xù)期
青島“撞限房”可住可賣
溫州部分市民花數(shù)十萬元土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的報(bào)道引發(fā)熱議。據(jù)鳳凰財(cái)經(jīng)報(bào)道稱，“土地使用權(quán)續(xù)期”在溫州不是首例。
●深圳深圳市在2004年出臺《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》：規(guī)定土地使用權(quán)在屆滿或即將屆滿的一年內(nèi)，可以到房管局申請續(xù)期，按照當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)的35%繳納土地出讓金。
●青島2009年，青島出現(xiàn)“全國第一例”土地使用年限到期的住宅——阿里山小區(qū)。在沒有國家相關(guān)細(xì)則的情況下，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門表示，“撞限房”可住可賣，并不影響上市交易。
●香港香港土地期滿續(xù)期原則是：免費(fèi)續(xù)期、只繳年租。香港《基本法》規(guī)定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權(quán)到期后，沒有續(xù)期權(quán)利的土地經(jīng)政府同意可再續(xù)期50年，無須繳納一次性地價(jià)，每年只需繳納應(yīng)課差餉租值3%的年租金即可。
各方觀點(diǎn)
新華社：住宅用地使用權(quán)“撞限”呼喚頂層設(shè)計(jì)
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則。盡管溫州出現(xiàn)的“到期房”總體量不大，但也關(guān)系到幾百戶家庭的切身利益，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門重視并妥善解決。長遠(yuǎn)看，量大面廣的土地使用權(quán)到期問題，會在幾十年后集中出現(xiàn)。如果不未雨綢繆、提前進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，有可能引發(fā)房主的不安。因此，用法律手段解決好這個(gè)問題越來越迫切了。
“過期房”若轉(zhuǎn)讓抵押需繳納土地出讓金
聶日明(上海金融與法律研究院研究員)
中國城市的土地是國有土地，個(gè)人或單位因需要使用土地，需申請國有土地的使用權(quán)。使用權(quán)的獲得有兩種方式：劃撥和出讓，前一種是國家機(jī)關(guān)、公用事業(yè)等機(jī)構(gòu)獲得國有土地使用權(quán)的主要方式，沒有期限限制，而居民、商業(yè)企業(yè)等獲得國有土地使用權(quán)的主要方式是出讓，期限最高為70年。
理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
