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寧波

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寧波二手房市場(chǎng)活躍 房東惜售上調(diào)掛牌價(jià)談妥了又爽約

 近期寧波的二手房市場(chǎng),猶如天氣一般,演繹著“春暖花開(kāi)”。在房產(chǎn)新政落地、新一輪招生工作將啟動(dòng)等多重因素的作用下,寧波二手房成交迅速升溫,買(mǎi)房咨詢(xún)量、看房量顯著增加,業(yè)務(wù)員們忙得熱火朝天。

  近期寧波的二手房市場(chǎng),猶如天氣一般,演繹著“春暖花開(kāi)”。在房產(chǎn)新政落地、新一輪招生工作將啟動(dòng)等多重因素的作用下,寧波二手房成交迅速升溫,買(mǎi)房咨詢(xún)量、看房量顯著增加,業(yè)務(wù)員們忙得熱火朝天。

  本周,記者走訪(fǎng)各二手房門(mén)店了解到,落地一周多的契稅、營(yíng)業(yè)稅“雙降”新政,對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的心理變化。房產(chǎn)業(yè)務(wù)員反映,購(gòu)房者下手更爽快了,成交周期有所縮短;部分房東變得惜售,尤其是改善型房源的房東紛紛上調(diào)掛牌價(jià)格,但漲價(jià)幅度并不大。

  目前寧波可售商品住宅套數(shù)逾4.2萬(wàn)套,可售住宅面積近560萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,庫(kù)存壓力并未大降,寧波樓價(jià)大漲乏力,購(gòu)房者理性應(yīng)對(duì)即可,不必驚慌。

  看房者增多成交量上漲

  “與往年相比,猴年的二手房市場(chǎng)進(jìn)入狀態(tài)的速度加快了,市場(chǎng)的沉寂期被提前打破,成交量恢復(fù)迅速。”這是業(yè)內(nèi)普遍的共識(shí)。

  南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)介紹,最近成交相當(dāng)不錯(cuò),新政實(shí)施第一周(2月22日-28日)南天房產(chǎn)成交住宅122套,較前一周(也就是節(jié)后首周)增加了30套。

  “春節(jié)后看房的人明顯多了,原來(lái)每個(gè)業(yè)務(wù)員一周也就接待五六組的訪(fǎng)客量,而現(xiàn)在工作日一天要接待兩三組客戶(hù),雙休日就更多,一天有三四組。”南天房產(chǎn)旗艦店的鐘經(jīng)理說(shuō)。

  二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)賀丞分店的陸經(jīng)理表示,房產(chǎn)交易稅新政對(duì)二手房市場(chǎng)起到了催化作用,看房的人較之前多了三成左右。

  探訪(fǎng)市內(nèi)多家二手房門(mén)店發(fā)現(xiàn),棚改戶(hù)、學(xué)區(qū)房需求者、改善型用戶(hù)等三類(lèi)人群是眼下二手房市場(chǎng)的主要客戶(hù)。“最近談成的業(yè)務(wù)對(duì)象大多是高塘一村、高塘二村危舊房改造的市民入市,附近的小面積、低層老房子很受他們喜歡。”誠(chéng)發(fā)房產(chǎn)海曙公司的業(yè)務(wù)員胡師傅說(shuō)。

  南天房產(chǎn)旗艦店業(yè)務(wù)員許先生則表示,眼下正值學(xué)區(qū)房需求旺季,加上契稅新政直接利好大戶(hù)型房源,節(jié)后客戶(hù)的看房電話(huà)不斷。

  不過(guò),鐘經(jīng)理表示,今年二手房市場(chǎng)開(kāi)春火熱,新政影響幾何還留待觀察,“春節(jié)后本身就是一個(gè)買(mǎi)房的重要節(jié)點(diǎn),年前累積下來(lái)的、沒(méi)看房的客戶(hù)會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)看房。新政效應(yīng)還得看接下來(lái)幾周的市場(chǎng)成交情況。”

  “大房子”一改往日冷門(mén)

  盡管去年?duì)I業(yè)稅免稅年限“5改2”,但140平方米以上的非普通住宅即使?jié)M2年,交易仍需征收5.6%的差額營(yíng)業(yè)稅;新政則進(jìn)一步釋放紅利,無(wú)論多大面積的二手房,只要滿(mǎn)2年后交易都免征營(yíng)業(yè)稅。

  這樣一來(lái),140平方米以上的中高端產(chǎn)品無(wú)疑成了新政最直接的受惠對(duì)象,交易環(huán)節(jié)的兩大稅費(fèi)均明顯減少。“這類(lèi)非普通住宅房源此前因?yàn)榭們r(jià)高、稅費(fèi)高并不受市場(chǎng)待見(jiàn),而這幾天不少中介反映,這些房源的咨詢(xún)量和看房量都在增加。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

  二孩政策出臺(tái)后,家住江東的王先生就考慮換置一套大房子,新政紅利讓他的換房決定提前了。王先生看中了南都花城二期一套149平方米的二手房,房東2003年的買(mǎi)入價(jià)約為52萬(wàn)元,現(xiàn)在房東的掛牌價(jià)為212萬(wàn)元。

  王先生仔細(xì)算了下,發(fā)現(xiàn)能省10多萬(wàn)元的稅費(fèi):本該繳納契稅212萬(wàn)×3%×50%=3.18萬(wàn)元,以及營(yíng)業(yè)稅(212-52)×5.6%=8.96萬(wàn)元;而現(xiàn)在,契稅減少按2%計(jì)算只要2.12萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅也全免了,能省10萬(wàn)多元。

  “海曙區(qū)一房東掛出一套151平方米房子,之前少有人問(wèn)津,而現(xiàn)在新政實(shí)施不到一周就成交了。”鐘經(jīng)理說(shuō),隨著140平方米以上非普通住宅關(guān)注度的提升,后市可能分流一些客戶(hù)群體。

  部分二手房掛牌價(jià)上漲議價(jià)空間收窄

  一線(xiàn)城市雖未實(shí)施本次央行的政策,樓市卻“漲”聲一片。

  記者從江東、海曙、鄞州等地的二手中介那里了解到,不少房東已在醞釀漲價(jià),不過(guò)幅度并不大,基本控制在5萬(wàn)元以?xún)?nèi);相對(duì)來(lái)說(shuō),改善型房源的漲價(jià)空間大些。

  中山(樓盤(pán))西路甬旺房產(chǎn)門(mén)店業(yè)務(wù)員徐阿姨介紹,這些天部分房東調(diào)了掛牌價(jià),漲了兩三萬(wàn)元,再多漲點(diǎn)銷(xiāo)售就比較困難了。

  誠(chéng)發(fā)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)員胡先生則說(shuō),具體房子也要具體分析,“像賣(mài)給棚改戶(hù)的老房子,一、二、三層樓的房子漲了5萬(wàn)元左右;五、六層樓的房子基本漲不了,本來(lái)買(mǎi)的人就不多,因?yàn)橐胱〉亩酁榱陨系睦先恕?rdquo;

  南天房產(chǎn)旗艦店業(yè)務(wù)員許先生說(shuō),本次新政最大受益者——改善型房源的漲價(jià)空間會(huì)稍微大點(diǎn),一些140平方米以上非普通住宅的房東已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng),“不過(guò)一般漲價(jià)的都不是特別急于出售的房子。”

  有業(yè)內(nèi)人士表示,寧波樓市的大庫(kù)存仍像一座大山壓在那,房東不可能任性地漲價(jià)太多,也得看購(gòu)房者買(mǎi)不買(mǎi)賬。

  但不可否認(rèn)的是,在眼下的市場(chǎng)氛圍中,房東們占據(jù)了相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位,客戶(hù)的議價(jià)空間在收窄。鐘經(jīng)理舉例:海曙一房東的房子年前掛牌價(jià)是149萬(wàn)元,第一個(gè)客戶(hù)還價(jià)后,房東表示145萬(wàn)元客戶(hù)能接受的話(huà)就成交了,當(dāng)時(shí)客戶(hù)覺(jué)得價(jià)格高了點(diǎn)沒(méi)定下來(lái);年后另一位客戶(hù)爽快地接受145萬(wàn)元的售價(jià),結(jié)果和房東去談時(shí),房東表示新政出來(lái)后145萬(wàn)元不賣(mài)了。

  “房東賣(mài)房也不那么爽快了。”鐘經(jīng)理說(shuō),有些年前掛牌的房源,年后雙方談妥、要簽約了,但房東又臨時(shí)爽約不出現(xiàn),這樣的情況也出現(xiàn)了幾次。

  成交周期縮短有購(gòu)房者當(dāng)天看房當(dāng)天下單

  “感覺(jué)客戶(hù)的成交周期縮短了,以前看房前前后后好幾輪,一套房子沒(méi)個(gè)把月定不下來(lái),現(xiàn)在看個(gè)一周基本也能拍板了。”二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)賀丞分店的陸經(jīng)理說(shuō)。

  這也是眼下不少二手門(mén)店業(yè)務(wù)員的感受。甬旺房產(chǎn)的業(yè)務(wù)員胡師傅表示,上周就有客戶(hù)當(dāng)天看房當(dāng)天下單。這位客戶(hù)看中的是江東區(qū)一套73平方米的房子,房東報(bào)價(jià)83萬(wàn)元,起初客戶(hù)因?yàn)榉繓|只答應(yīng)優(yōu)惠2000元有點(diǎn)猶豫,后來(lái)聽(tīng)說(shuō)其他兩位客戶(hù)也在看這套房子,當(dāng)天就敲定了,“放在之前,還價(jià)5%問(wèn)題不大。”

  在薛敏強(qiáng)看來(lái),房東或漲價(jià)或惜售的現(xiàn)象,只是心理層面的優(yōu)勢(shì),并不能完全體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上,目前寧波市場(chǎng)的情況是大量庫(kù)存尚待消化,城區(qū)發(fā)展冷熱不均,所以在交易熱門(mén)區(qū)域這樣的優(yōu)勢(shì)會(huì)表現(xiàn)為漲價(jià),不管是開(kāi)發(fā)商還是房東都會(huì)逐利,而在發(fā)展冷門(mén)的板塊區(qū)域則不會(huì)有這樣的表現(xiàn),還是需要依靠以?xún)r(jià)換量來(lái)打開(kāi)局面。

  有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,購(gòu)房者應(yīng)該理性買(mǎi)房,畢竟目前寧波的庫(kù)存量仍然龐大,去庫(kù)存仍是主基調(diào),這樣的背景下價(jià)格大漲不可能。

  他說(shuō),政策全方位“伺候”,購(gòu)房潛力被大量激發(fā),如今購(gòu)房者所持的“怕漲”心理一定程度上激發(fā)了房東的漲價(jià)信心;購(gòu)房者歷來(lái)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”,房東或開(kāi)發(fā)商就容易抓住購(gòu)房者的這一心理,此時(shí)漲價(jià)就成為了一種營(yíng)銷(xiāo)的手段,促進(jìn)觀望猶豫的客戶(hù)加速成交。

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