近期寧波的二手房市場，猶如天氣一般，演繹著“春暖花開”。在房產(chǎn)新政落地、新一輪招生工作將啟動等多重因素的作用下，寧波二手房成交迅速升溫，買房咨詢量、看房量顯著增加，業(yè)務員們忙得熱火朝天。

　　本周，記者走訪各二手房門店了解到，落地一周多的契稅、營業(yè)稅“雙降”新政，對買賣雙方產(chǎn)生了立竿見影的心理變化。房產(chǎn)業(yè)務員反映，購房者下手更爽快了，成交周期有所縮短;部分房東變得惜售，尤其是改善型房源的房東紛紛上調(diào)掛牌價格，但漲價幅度并不大。

　　目前寧波可售商品住宅套數(shù)逾4.2萬套，可售住宅面積近560萬平方米。業(yè)內(nèi)認為，庫存壓力并未大降，寧波樓價大漲乏力，購房者理性應對即可，不必驚慌。

　　看房者增多成交量上漲

　　“與往年相比，猴年的二手房市場進入狀態(tài)的速度加快了，市場的沉寂期被提前打破，成交量恢復迅速。”這是業(yè)內(nèi)普遍的共識。

　　南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強介紹，最近成交相當不錯，新政實施第一周(2月22日-28日)南天房產(chǎn)成交住宅122套，較前一周(也就是節(jié)后首周)增加了30套。

　　“春節(jié)后看房的人明顯多了，原來每個業(yè)務員一周也就接待五六組的訪客量，而現(xiàn)在工作日一天要接待兩三組客戶，雙休日就更多，一天有三四組。”南天房產(chǎn)旗艦店的鐘經(jīng)理說。

　　二十一世紀不動產(chǎn)賀丞分店的陸經(jīng)理表示，房產(chǎn)交易稅新政對二手房市場起到了催化作用，看房的人較之前多了三成左右。

　　探訪市內(nèi)多家二手房門店發(fā)現(xiàn)，棚改戶、學區(qū)房需求者、改善型用戶等三類人群是眼下二手房市場的主要客戶。“最近談成的業(yè)務對象大多是高塘一村、高塘二村危舊房改造的市民入市，附近的小面積、低層老房子很受他們喜歡。”誠發(fā)房產(chǎn)海曙公司的業(yè)務員胡師傅說。

　　南天房產(chǎn)旗艦店業(yè)務員許先生則表示，眼下正值學區(qū)房需求旺季，加上契稅新政直接利好大戶型房源，節(jié)后客戶的看房電話不斷。

　　不過，鐘經(jīng)理表示，今年二手房市場開春火熱，新政影響幾何還留待觀察，“春節(jié)后本身就是一個買房的重要節(jié)點，年前累積下來的、沒看房的客戶會在這個節(jié)點看房。新政效應還得看接下來幾周的市場成交情況。”

　　“大房子”一改往日冷門

　　盡管去年營業(yè)稅免稅年限“5改2”，但140平方米以上的非普通住宅即使?jié)M2年，交易仍需征收5.6%的差額營業(yè)稅;新政則進一步釋放紅利，無論多大面積的二手房，只要滿2年后交易都免征營業(yè)稅。

　　這樣一來，140平方米以上的中高端產(chǎn)品無疑成了新政最直接的受惠對象，交易環(huán)節(jié)的兩大稅費均明顯減少。“這類非普通住宅房源此前因為總價高、稅費高并不受市場待見，而這幾天不少中介反映，這些房源的咨詢量和看房量都在增加。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　二孩政策出臺后，家住江東的王先生就考慮換置一套大房子，新政紅利讓他的換房決定提前了。王先生看中了南都花城二期一套149平方米的二手房，房東2003年的買入價約為52萬元，現(xiàn)在房東的掛牌價為212萬元。

　　王先生仔細算了下，發(fā)現(xiàn)能省10多萬元的稅費：本該繳納契稅212萬×3%×50%=3.18萬元，以及營業(yè)稅(212-52)×5.6%=8.96萬元;而現(xiàn)在，契稅減少按2%計算只要2.12萬元，營業(yè)稅也全免了，能省10萬多元。

　　“海曙區(qū)一房東掛出一套151平方米房子，之前少有人問津，而現(xiàn)在新政實施不到一周就成交了。”鐘經(jīng)理說，隨著140平方米以上非普通住宅關注度的提升，后市可能分流一些客戶群體。

　　部分二手房掛牌價上漲議價空間收窄

　　一線城市雖未實施本次央行的政策，樓市卻“漲”聲一片。

　　記者從江東、海曙、鄞州等地的二手中介那里了解到，不少房東已在醞釀漲價，不過幅度并不大，基本控制在5萬元以內(nèi);相對來說，改善型房源的漲價空間大些。

　　中山(樓盤)西路甬旺房產(chǎn)門店業(yè)務員徐阿姨介紹，這些天部分房東調(diào)了掛牌價，漲了兩三萬元，再多漲點銷售就比較困難了。

　　誠發(fā)房產(chǎn)的業(yè)務員胡先生則說，具體房子也要具體分析，“像賣給棚改戶的老房子，一、二、三層樓的房子漲了5萬元左右;五、六層樓的房子基本漲不了，本來買的人就不多，因為要入住的多為六旬以上的老人。”

　　南天房產(chǎn)旗艦店業(yè)務員許先生說，本次新政最大受益者——改善型房源的漲價空間會稍微大點，一些140平方米以上非普通住宅的房東已經(jīng)聞風而動，“不過一般漲價的都不是特別急于出售的房子。”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，寧波樓市的大庫存仍像一座大山壓在那，房東不可能任性地漲價太多，也得看購房者買不買賬。

　　但不可否認的是，在眼下的市場氛圍中，房東們占據(jù)了相對優(yōu)勢地位，客戶的議價空間在收窄。鐘經(jīng)理舉例：海曙一房東的房子年前掛牌價是149萬元，第一個客戶還價后，房東表示145萬元客戶能接受的話就成交了，當時客戶覺得價格高了點沒定下來;年后另一位客戶爽快地接受145萬元的售價，結果和房東去談時，房東表示新政出來后145萬元不賣了。

　　“房東賣房也不那么爽快了。”鐘經(jīng)理說，有些年前掛牌的房源，年后雙方談妥、要簽約了，但房東又臨時爽約不出現(xiàn)，這樣的情況也出現(xiàn)了幾次。

　　成交周期縮短有購房者當天看房當天下單

　　“感覺客戶的成交周期縮短了，以前看房前前后后好幾輪，一套房子沒個把月定不下來，現(xiàn)在看個一周基本也能拍板了。”二十一世紀不動產(chǎn)賀丞分店的陸經(jīng)理說。

　　這也是眼下不少二手門店業(yè)務員的感受。甬旺房產(chǎn)的業(yè)務員胡師傅表示，上周就有客戶當天看房當天下單。這位客戶看中的是江東區(qū)一套73平方米的房子，房東報價83萬元，起初客戶因為房東只答應優(yōu)惠2000元有點猶豫，后來聽說其他兩位客戶也在看這套房子，當天就敲定了，“放在之前，還價5%問題不大。”

　　在薛敏強看來，房東或漲價或惜售的現(xiàn)象，只是心理層面的優(yōu)勢，并不能完全體現(xiàn)在房價上，目前寧波市場的情況是大量庫存尚待消化，城區(qū)發(fā)展冷熱不均，所以在交易熱門區(qū)域這樣的優(yōu)勢會表現(xiàn)為漲價，不管是開發(fā)商還是房東都會逐利，而在發(fā)展冷門的板塊區(qū)域則不會有這樣的表現(xiàn)，還是需要依靠以價換量來打開局面。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，購房者應該理性買房，畢竟目前寧波的庫存量仍然龐大，去庫存仍是主基調(diào)，這樣的背景下價格大漲不可能。

　　他說，政策全方位“伺候”，購房潛力被大量激發(fā)，如今購房者所持的“怕漲”心理一定程度上激發(fā)了房東的漲價信心;購房者歷來“買漲不買跌”，房東或開發(fā)商就容易抓住購房者的這一心理，此時漲價就成為了一種營銷的手段，促進觀望猶豫的客戶加速成交。