6年前，寧波市鄞州城投置業(yè)有限公司，在鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)的薛家片區(qū)花18個(gè)億拿了一塊地。
鄞州城投置業(yè)，是寧波富達(dá)(股票代碼：600724)下屬全資子公司寧波城投置業(yè)有限公司的全資子公司。當(dāng)時(shí)這個(gè)拿地價(jià)，堪稱“地王”。6年間，鄞州城投置業(yè)在這塊地上開發(fā)了房地產(chǎn)項(xiàng)目“依云郡”，一期已經(jīng)結(jié)頂，二期還未開發(fā)。
有意思的是，已經(jīng)造好的“依云郡”一期，遲遲沒有開賣。倒是日前，寧波富達(dá)的三季報(bào)公告在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)：“依云郡”再度計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金9.18億，至此，依照公告數(shù)據(jù)，包括土地成本在內(nèi)，項(xiàng)目至今已投入近32億，虧損已累計(jì)達(dá)16.7億。
同時(shí)，寧波富達(dá)還宣布擬轉(zhuǎn)讓鄞州城投置業(yè)51%的股權(quán)。至于“接盤俠”會(huì)是誰，業(yè)內(nèi)幾乎沒有什么懸念：萬科。
當(dāng)年18億元拿下的地王
6年虧了16.7億
日前，寧波富達(dá)發(fā)布了三季報(bào)公告：今年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.26億元，同比下降64.30%;凈利潤為-8.67億元，同比下降232.24%，并預(yù)測今年全年的凈利潤為虧損7.5-8.5億元。
而在上半年年報(bào)中，寧波富達(dá)還顯示盈利4551.73萬。
為何一個(gè)季度內(nèi)，業(yè)績?nèi)绱?ldquo;大變臉”?公告顯示，2015年9月末，公司通過對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行清查，決定對(duì)存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。
這個(gè)虧損嚴(yán)重的“累贅”，就是寧波市鄞州城投置業(yè)有限公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“依云郡”。本期計(jì)提的準(zhǔn)備金則高達(dá)9.18億。
“依云郡”，就是當(dāng)年鄞州城投置業(yè)花18億元拿地后，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是當(dāng)年的鄞州地王。依照公告上的數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目的總投入如今已達(dá)32億元。除去近18億的地價(jià)，貸款利息預(yù)估在7個(gè)億左右，一期建安成本也超過6億元，除此之外，還有前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及稅費(fèi)等。
事實(shí)上，翻閱公司歷年年報(bào)可知，寧波富達(dá)已不止一次對(duì)“依云郡”項(xiàng)目計(jì)提，另兩次涉及金額較大的分別為2012年的3.46億元和2014年的4億元，加之本期大幅計(jì)提，已累計(jì)計(jì)提16.7億元。
至于原因，公告披露的內(nèi)容是：土地成本較高，且利息資本化金額較大，加之房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，經(jīng)對(duì)比當(dāng)前周邊環(huán)境、類似樓盤的成交價(jià)格，以及項(xiàng)目實(shí)際情況等綜合因素測算，預(yù)計(jì)可回收金額低于賬面價(jià)值。
兩天前，寧波富達(dá)還召開臨時(shí)股東大會(huì)，議題也直指于此。
當(dāng)年拿地樓面價(jià)每平方上萬
如今周邊樓盤售價(jià)每平方1.2萬
依云郡項(xiàng)目位于寧波鄞州區(qū)的古林鎮(zhèn)，占地面積達(dá)160畝。東臨薛家中路，南臨交通干線環(huán)城南路，北側(cè)一條馬路之隔是新古林中學(xué)。
記者從透明售房網(wǎng)的公開資料中看到，依云郡共分二期開發(fā)，一期以別墅、高層商品住宅及配套商業(yè)為主，二期還待開發(fā)。
2009年10月，薛家地塊出讓，雖稱不上市區(qū)熱門區(qū)域，卻引來城投與榮安、維科、雅戈?duì)?、萬科等多頭大鱷競相爭搶。
在130輪舉牌后，鄞州城投置業(yè)以10406元/平方米的樓面價(jià)、18億的總價(jià)，拿下這個(gè)地塊，也拿下當(dāng)年的鄞州地王。
熱鬧過后，業(yè)內(nèi)卻一直對(duì)這個(gè)破萬的樓面價(jià)有不同的聲音。不少資深人士認(rèn)為，10406元/平方米的地價(jià)，不論是在彼時(shí)還是現(xiàn)在都屬虛高。
依云郡旁邊，維科置業(yè)曾在2012年12月以低價(jià)4781元/平方米拿下一宅地;同樣是薛家片區(qū)，就在本月初，榮安地產(chǎn)摘得一商住用地的成交價(jià)則為2275元/平方米。
目前，周邊樓盤的銷售均價(jià)則在12000元/平方米上下。
昨天，本地一知名開發(fā)商高層就直言，就算2010年前后樓市還在高位之際，他認(rèn)為該地塊的合理價(jià)格也不過七八千，更別說現(xiàn)在的行情，地價(jià)已足足縮水一半。
這一點(diǎn)，似乎也在寧波富達(dá)公告中披露的“土地成本較高”一說中，隱晦地得到了證實(shí)。
鄞州城投置業(yè)轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)
“依云郡”或由萬科接盤
另一個(gè)情況是，拿地6年之久的依云郡，至今未獲得預(yù)售許可。
昨天，記者趕到依云郡的項(xiàng)目現(xiàn)場時(shí)，發(fā)現(xiàn)一期的樓盤已基本完成，現(xiàn)場仍有施工隊(duì)在進(jìn)行作業(yè)，只是不見售樓接待處。
“還沒賣呢，哪來的售樓處。”現(xiàn)場的施工人員說，這房子已經(jīng)造了四五年，但是一直處于待售狀態(tài)。
不過，又有現(xiàn)場人員透露，過不了多久，萬科就會(huì)來接盤并開賣，屆時(shí)，還要對(duì)高層部分進(jìn)行精裝修的施工。
昨天，記者也從多名房地產(chǎn)消息人士口中證實(shí)了這個(gè)說法，或只差一紙公告。
而事實(shí)上，考慮到減虧，寧波富達(dá)也宣布，擬同意公司全資子公司城投置業(yè)轉(zhuǎn)讓鄞州城投置業(yè)51%的股權(quán)，同時(shí)引入房地產(chǎn)知名企業(yè)，共同合作開發(fā)依云郡項(xiàng)目。并打算以不低于依云郡二期土地項(xiàng)目土地評(píng)估值加上二期已投入開發(fā)成本(不含資本化利息)的價(jià)格，通過公開掛牌方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以此與意向受讓方合作開發(fā)依云郡一期、二期項(xiàng)目。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，意讓受讓方負(fù)責(zé)后續(xù)運(yùn)營、開發(fā)和銷售，依云郡項(xiàng)目按一期、二期實(shí)行獨(dú)立核算和分期管理。依云郡一期由城投置業(yè)負(fù)責(zé)資金投入，自負(fù)盈虧，意向受讓方代為操盤。
一旦交易完成，上市公司將失去對(duì)依云郡項(xiàng)目的控制權(quán)。
另外，昨天記者了解到，寧波富達(dá)的控股股東是寧波城投公司。
